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董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

投資魔術“1變5”:你有且只有一次!

作者:尹香武 發布時間:2020-11-29 點擊次數:132

一)已實現的投資魔術
? 今天發段很直接的文字,那就是如何在5年多的時間里,輕松把“1000萬變成5000萬”呢?這其實不是幻想,而是可行的現實。比如說以前吧,隨著深圳2016年開始“四替效應”,就存在上述機會,在整體房價沒動的情況下,抓準了收斂態、摸準了產品脈絡的我的粉絲,很多人賺翻了“3年1倍”甚至“1年1倍”的。當時“產品最賺的12字口訣”以及“價值再凝聚”的判斷,相信當時接觸過的人都還記得,是極為精準的。也因此很多人實現了看起來不可能的“1變4、1變5”的投資魔術。但如今五年過去了,情況怎么樣了呢?要完成這目標在整體上應該怎么做呢?本文就來聊一聊。

二)若你也有1變4、1變5的夢想,可以學習這篇文章
? 這原本是一個半月前與一位VIP客戶連線的聊天內容,屬于方向性的,里面涉及了他操作的具體標的、金額、做法等等。如果你也有1變4、1變5這樣的夢想,當然可以學習他這么去操作了。當天聊天時長比較久,全紀錄大概2萬字,為節約大家時間,因此本文只發出核心結論,推理過程就不涉及。非要推理過程的就別看了。

三)最該放棄與最看好的投資指向
? 首先明確,按照“四替效應”的規律,現在深圳已經邁入“首付替換總價”的中段、最大的機會波段已經過去了,這個已經過去的階段,其實就是1變4、1變5的階段。加之715新政,深圳已非最佳的投資城市之選,除非政策有變。其它一線城市也大體類似。其次,我們的目光要轉移到內循環時代框架下來看問題,外循環看沿海、內循環看長江。還要轉移到中米對抗加劇、抬灣問題越來越突出的局面下看問題,此時就要關注內陸中心城市。而武漢是東西內循環、南北內內循環的焦點,加之長江聯通海洋(大噸位輪船可至武漢陽邏港),因此武漢擁有半沿海屬性,是內外雙循環時代。而武漢還是強二線城市中最后地價房價還沒啟動、受到壓制的,且具備操作的縫隙,外地客戶可以買到其限購區域的房產。因此,武漢就是強二線、一線城市序列中最該看好的城市。所以,我之前已經預告過《寧為二鳳頭、不為頭鳳尾》(點擊標題可閱,全文同),意思就是寧愿到強二線城市去買頭部區域的核心資產,也不要在一線城市買邊疆街道的郊區資產。

四)這里的先行指標已啟動
? 第二,每次地價都是先行指標。11月13日,武漢成交樓面地價達到30558元/平米,這是華潤在二七濱江所創造的。而之前,武漢還創造了土地的單宗地塊總價記錄。6月30日,中海144.2億元拿下歸元寺二期地塊。中國平安以華夏幸福為殼,117億拿下武昌濱江地塊…四年前,樓面地價創出記錄后,武漢房價在此后自2016年開始到2018年底走出了一波接近“3年2倍”的“省城浪潮”行情,論幅度的話在全國遙遙領先。這一次地價信號又開始再創新高,根據經濟數據及供求關系判斷,以及貨幣環境,武漢二環以內的有效優質物業,也就是符合升級需求的真豪宅,具備“五年十萬”的大概率機會。這是地價創紀錄之后的必然走勢!3萬+的樓面地價,在現值狀態下,對應房價必須是不低于6萬/平米的。五年之后二環以內的真正具備資源的豪宅,售價上到十萬單價,是理所當然的、甚至是低估了的。

五)購買力修復行情:各城有且只有一次
? 尤其是,當深圳已經進入四替效應的尾段時,武漢現在剛剛開始“四替效應”。也就是在“地價替換房價、月租替換月供、首付替換總價、租房替換購房”這個過程中,武漢剛剛開始“地價替換房價”。因為3萬+的這個樓面地價,與武漢同區域的豪宅房價已經基本一致了!但是地價與房價之間存在倍率關系的,也就是說3萬的露面地價,必須對應6~9萬的房價蔡可持續。因為土地的剩余價值總歸入的特征是收繳所有人收入的大約30%,這個比例從長遠來看是個定數。這對所有人都將是一個數,那么接下來就一定是“月租替換月供”。也就是說未來同樣的房子,其月租與月供會趨一。既然月租與月供成為一個數字,那就意味著這不再是房地產的成本,而是社會的共同代價。接下來就會走出一波波瀾壯闊的“購買力修復行情”。因為在月租與月供成為一個數字滯后,真實的房價其實就變成了首付,也就是大體上相當于原房價的30%!但是真實房價是必須對應與購買力的,因此再走下去就是“首付替換總價”,也就是說,同樣的房子到了那個階段的首付,就會相當于現在的全款總價!這是每座大城市都必然經歷的最兇猛的一幕,比以往任何一次都來的兇猛。而且每座城市就只有一次。之后就是改買不起的就永遠不考慮買房的問題,就進入了所謂的“我不買房”階段了“租房替換購房”!關于這一段的詳細分析,我建議你一定要看《解密:真實房價-70%后的萬骨枯與十倍利》。錯過簡直就是罪過!

六)最兇猛的一幕,以始為美
? 請注意!“四替效應”之下的“購買力修復行情”,是每座大城市都必然經歷的最兇猛的一幕,而且每座城市歷史上都只有一次。有過的就不會再有,還沒有過的就會來一次!“四替”以后,一個總的結果就是房地產的主信號變成了租金信號,而不是房價信號。如果房地產主信號變成租金信號,那最偉大的一刻就出現了---房地產安全度無以復加。因為房價信號是一直線性行走、屬于投資信號,但是房租就把房價圓回來了,屬于消費信號。線性市場是一直向前、向上的。這個市場一直這么發展下去破壞力就太大了,總有一天它會急劇收縮帶來巨大的副作用。而租金信號則是消費化的,隨行就市的,“房地產是線的”升級為“房地產是圓的”,徹底安全了,社會周期律困境也破解了。從四替角度看投資,武漢目前的市場階段比深圳更為有利。武漢剛剛開始“地價替換房價”,但深圳已經走到了“首付替換總價”階段。因此,武漢的投資性及未來5年的增長幅度將好于深圳---我說的是豪宅領域!四替效應開頭時才最好,到了后半段就是收斂了!

七)恐怖“1變5”,他輕松操作!
? 而根據測算,大約5、6年時間,武漢二環內擁有稀缺自然資源(河湖園場等)、稀缺民生資源(教育商業交通場館配套)、稀缺品牌資源(世界500強及高端服務)、稀缺產品資源(有商辦商業地鐵酒店購物住宅等的超級綜合體)的豪宅,走到10萬/平米是大概率的。具備這些要求的豪宅,我很看好120萬平米建面的超級綜合體:融創中心。其中的住宅就是“壹號院”,但是融創·壹號院現在價格多少呢?只比3萬+樓面地價略高:4萬/平米。我的客戶已略保守的10萬/平米計,他計劃以5~6年為周期,用1000萬啟動資金,現在弄到兩個名額,以自行金融運作實現大約5成事實首付,購入兩套245平米的大平層(總價1000萬/套)。到投資周期結束時,每套總價為2450萬、兩套總價4900萬,扣除其自有資金1000萬、五年財務成本350萬,獲利為4900-350-1000=3550萬。是什么意思呢?就是1000萬投進去,4550萬出來。1000萬變成了4550萬,1變4呢!請注意,本文還是以5成首付去款算的。其實只要稍微動點腦筋,通過自我的金融運作,實現事實上的3成首付甚至更低都是可以做到的。對此你可以參考《購房投資的金融運作舉例》。如果實現事實上的3成首付,那就不是“1變4”,而是“1變5”了。這個對于很多深圳人來說,是多么的輕松!對融創·壹號院感興趣的朋友,想進入“1變5”投資魔術隊伍的朋友,即找13163318800胡女士城際團隊,免費城際代辦,就是她們了!

城際投資顧問 胡女士 13163318800

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