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董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

看待樓后市,需要敵托邦

作者:尹香武 發布時間:2018-11-08 點擊次數:415

? ?“金九銀十”成色不足已是市場共識,樓市降溫已然來臨,如何看待未來樓市走勢?經濟下行壓力加大,本輪調控是否有放松的可能?棚改收緊,如何看待三四線城市未來樓市發展?高原態下,房企拿地策略、營銷策略該如何變化?

? ?根本上說,政府維持運轉與管制的支出來源于地頭稅、人頭稅。在固定投資驅動周期,地頭稅才是主力。因此在以前的技術條件下,政府對房地產調控的耐受時間大約為9個月,也就是說,以前調控管制樓市,最遲到第9個月就必然放松,盡量保證地頭稅的穩定與增長。

? ?但這種情況這兩年來有了很大變化。原因是技術進步,使得政府運轉成本事實上大幅下降、稅收上做到了應收盡收。表現在于:

? ?1)金稅工程使征稅的跑冒滴漏大減、已經基本實現應收盡收,而且征稅與核查成本劇降,國稅地稅合并,其實就是因應征稅效率提升而做出的變相減員。

? ?2)天眼系統及各項社會數字化工程大幅度提升了治安效率、降低了政府的社會管理成本,釋放了很多人力,因此存在許多年的電信炸騙才有精力整治;

? ?3)降低流量費、提升網速、三網合一等等使得各項產業、全體國民都盡量將一切生產與生活都集中到了網上,深度數字化使得各方面的運轉效率、管理成本都大幅度下降,政府不但管理更方便,而且預見性、計劃性也相應得到加強,原來因為心里沒底而多變的境況一去不復還了,政府已可看見一切底牌。

? ?4)包括樓市在內的去庫存、以及事實加息等任務在2016年底其實就已經圓滿完成,金融定時炸彈已被拆除,危險因素降到了2008年以來的最低值。

? ?這就使得政府的耐受時間大幅拉長,原本最長9個月必放寬(所謂“三季必寬”)的情況在最近兩年來未再出現,這對已習慣“三季必松”的人、企業來說確實急需調整。

? ?不但如此,政府還因此能夠抽調人力、物力、財力開始進行大規模的保障房建設,以圖未來實現50%的市民不是購房住而是租房住,這就必然擠占商品房的開發空間。而我國的建筑產能早已達到上限,可開發的有效土地數量也開始快速減少。

? ?在上述這兩股力量的共同作用下,商品房開發量必然或者說本來就要進行一定的收縮,既然要收縮,那維持調控政策反而是符合這個趨勢的,這就進一步增強了政府嚴控樓市的信心和耐受力。

? ?房地產產品建成后是要在未來70年里持續發揮作用的,并非需要每年新建,未來每年新建的商品房部分,應該是滿足城市人口增量、更新升級需求以及彌補壽命到期建筑的空位。直白地說,即使沒有現在的嚴控政策,新開發規模也要從歷史峰值回歸正常狀態了。

? ?現在的調控其實是回歸常態的規律之外的外力而已。之前,一個大型小區三個月賣完這其實也是一種非常態,正常態是什么呢?2008年之前大家都經歷過,大型小區三年賣完才是正常態。

? ?現在不少人習慣了非常態視角,因而判斷正常態很危險,這也是有問題的。各方各面都要盡快正常起來。對此,大家顧問建議你可以這樣看:

01 我們是地球的奴隸:房地產的性質與規律沒有也不可能變化

? ?房地產是人類最大財富載體的角色是永遠不可能有變化的。其實,人類沒什么封建社會、資本主義社會、社會主義社會,其實一直是“地球奴隸社會”,所有人、所有機構都是地球的奴隸,誰也沒有辦法逃脫地球的限制,包括政策制定者其實也是受制于房地產限制的。

? ?人類幾千年運轉的結果就是,地球這個奴隸主,要征收奴隸們勞動成果的不少于30%作為“地租”---奴隸主收取的租子。地租的極致作用可以達到什么地步呢?就是如果充分自由競爭的話,地租將使得土地之外的經營者利潤歸零。而人類總是向前發展的、總是在不斷創造財富的,繳納地租的進程也就不可能終止,房地產作為人類最大財富載體的地位是不可撼動的。

? ?地球其實也是人類的終極本位,生產力其實都是地力的產物、貨幣其實也是以房地產作為本位的。生產力決定貨幣對外的匯率、房地產決定貨幣在內的購買力。所以一旦啟動了土地經濟---這是最靠近生產與生活雙要素的模式---其效率因此也是極高的。

? ?因為這就等同于直接動用了本位,其它效率是難以與本位相抗衡的,各行各業各家各戶就只能去盡量靠近本位去匹配這種效率,否則就會相對落后。也因此土地經濟只有超級大國才能用。所以人類迄今為止,動用土地經濟模式獲得成功的只有兩個國家:美國與中國。美國在利用土地經濟達成目標之后才逐漸轉型的。

? ?目前我國還是要依賴一段時間于固定資產投資拉動的、還是要搞基建經濟的、秉承的還是發展經濟學,這就意味著還要繼續向土地中快速注入價值,繼續高效率的土地經濟。因而,房地產總值的擴張是必然的,要不就是單價擴張、要不就是面積擴張、要不就是兩者兼有。老百姓能夠真正匹配土地經濟效率的途徑,其實只有房地產,其他途徑確實都無法匹配得上。

02 “雙百萬億”時代即將到來:人類迄今的房地產極限

? ?目前,我國M2大約180萬億,到2019年底就將達到200萬億的水平,相當于美國、歐盟、日本的總和。這是人類單一經濟體貨幣總量達到的最高水準。而大約還有4年我國的GDP將達到100萬億。

? ?換言之,“雙百萬億”時代即將開始。中國,在人口組織、制造業鏈、城市體量、房地產總值上都將先后達到人類組織的極限。按照“雙百萬億”這個經濟量結合不少于30%的地租水準匡算,大約五年我國房地產的年交易總值大約要達到40萬億的量級,而目前只有21萬億左右,還有100%的擴張空間。

? ?面對地租,我們不要有這樣的烏托邦思維:既要經濟發展、企業興旺,又要地租保持低位,這兩個目標是矛盾的,無法實現的。其實看待房地產是最需要“敵托邦”思維的,所謂敵托邦就是真實而殘酷、理性而無奈、萬物為芻狗,地球不就是這樣的嗎?

? ?具體到武漢,2017年GDP為1.34萬億,而今年前三季度為1.06萬億(預計全年可達1.43萬億),按照地租水準匡算2018年理論上應該有不少于4290億的房地產交易總值,比屆時的實際發生額估計要高出接近40%,處理很安全的區間。

? ?房地產作為人類的總本位、總歸入、總平臺、總樞紐,會不會崩盤呢?會的。什么時候崩盤呢?就是連城市都開始人口減量、基建建無可建、人口深度老齡化的時候,而我們距離這一天還相當遙遠。在全球200多個經濟體中,真正發生過房地產崩盤的不超過十個,房地產崩盤確實只是稀罕事件。

03 特大城市根本不會留時間給你做空

? ?與地球站在一起當然是人類最好的選擇,事實上所有的房企,以及類似大家顧問這樣的中介公司,都是成全買家當地主做房東。地主房東是最好的職業,而且這個職業還不影響本職工作,我們不贊成過度購房,但更不贊同排斥房地產的態度。尤其是對于超級大國的房地產,切忌不可做空。對于房企也是這樣,如果不是今年土地拍賣時附加了太多影響未來定價的因素,現在其實應該進入囤地周期,以待享受“地價替換房價”的巨大利益。

? ?中國這么大體量的國家,你能否看空?美國副總統彭斯的講話,說美國幫助重建了中國,2000年美資在中國總投資里頭占的比重是1.1%,比例就已經非常低的了。到了2016年,美國在中國總投資里頭的占比是0.05%,也就是說美國的投資杯水車薪,與此同時中國對美投資在美國總投資里占0.5%,相當于美國在中國投資占比的10倍。

? ?按彭斯的講話,是不是中國幫助了美國呢?美國人這樣講話,他還沉浸在以前對小國講話的范疇當中,他忘了中國是個巨大的、海量的龐然大物,對于這個龐然大物,看空是很危險的,因為它會自己慣性的往前走,哪怕它發揮差一點,也會得出一個好的結果,因為規模效應覆蓋了很多的小錯誤。

超級大國是不可看空的,更不可做空,它也許會出現短暫的波動,但短暫的波動你做空的時間窗口在哪?等你剛開始做空,它又開始緩過神來,所以大國不可看空、更不可做空。沒有任何機構可以做空中國,沒有任何機構可以做空人民幣,除非中國自己做空自己。超級大國根本不留時間窗給你做空。

? ?具體到像超大城市武漢,原本是重工業、重化工城市,但其實已經悄然順利轉換成了高科技城市、知識服務業城市。超大城市有規模、高科技有附加值、知識服務可貿易,做空武漢的空間是被封死了的。

04 營銷的獨立價值更明顯了:高周轉是永恒的

? ?高周轉思路現在受到了很多批評,尤其是在目前的情況下,批評高周轉成了潮流。其實,人類社會的周轉速度一直是越來越快的,高周轉本身就是主旋律、主規律,房地產本身也是這樣。但為何高周轉目前受到了越來越大的質疑呢?出現這個認識關鍵在于方向上的混沌。

? ?房地產要不要高周轉?要。但是,為了實現銷售高周轉,在目前的技術條件下已經達到了建筑的物理極限,繼續提升建筑速度來維持高周轉就是錯的。人們批評的是這個,但誤以為房地產高周轉就是快速建設,否也。房地產高周轉的方向變了,不能再去調整物理極限,否則一定出事。

? ?比如說,現在在類似武漢這樣的大城市,高周轉模式應該是“銷售低周轉、抵押中周轉、租賃高周轉”。通過盡量發揮產品價值、提升營銷獨立價值,以銷售低周轉來換取利潤最大化,以前可能要做三個項目獲得的利潤,現在逐漸要變成做一個項目就行,與很多人印象不同的是,營銷的價值事實上提升了!颁N售低周轉”其實質是“利潤高周轉”。

? ?而在三、四線城市的高周轉模式,則是“銷售高周轉、抵押中周轉、租賃低周轉”,在一個14億人口的大國中,光是大城市是裝不完這么多人的,需要不少于一百個中小城市----也就是每個省平均不少于3座中小城市---的貢獻。而且農村產業化,很多農業人口也開始住在中小城市、駕車務農了。

? ?因此,類似宜昌、襄陽這樣的三四線城市雖然租賃流量一般,但購房自住及光宗耀祖的返鄉置業需求是不可小視的,唯獨要注意的就是這種城市的客戶,缺乏獨立性,往往更從眾更容易受外界影響,追漲殺跌的情況普遍。

05 “銷售低周轉、利潤高周轉”的營銷策略

? ?房地產呈現出天然的高鎖定特征,比如說商品住宅天然的有70%是不會入市流通的。房地產需求呈現出天然的高升級特性,只要錢夠了就會對居住環境提出新要求,因此房地產的需求空間是永續的,但進入到了“高原態”是確鑿無疑的。

? ?目前搞大規;、發出貨幣刺激經濟但又不允許直接進入樓市,這能否實現呢?其實是實現不了的。房地產是貨幣的本位,貨幣出來之后一定是要去對應或者說找本位的,猶如孩子要找媽媽一樣。

? ?如果人為不讓他對應,其實就是增加中間成本,如果一直不讓對應那么中間成本就會提高到讓整體崩盤為止。地租累積不會停止,但是延后了價值分配。所以理智上判斷,在恰當時機恢復---而不是放松--房地產正常秩序就是應有之義。

? ?即使恢復了正常秩序,那么“銷售低周轉、利潤高周轉”的要求也是必然的,銷售高周轉是落后形態,因為可開發的有效土地逐年遞減。這個時候,產品創新、全面對應各自客戶豪宅化、提升服務標準......這些的分數占比反而越高。

? ?君不見,在香港、在臺北、在新加坡,為實現這些任務而存在的中介公司反而越發重要了嗎?是時候多談談產品創新、營銷創新了?從這個角度看,房地產服務競爭的大門,現在才剛剛開始打開,是時候告別以前那種渾水摸魚、泥沙俱下、謊言當道的格局了。


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