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獨家:上半年武漢樓市四大變化!

作者:品牌部 發布時間:2018-07-10 點擊次數:501

? ?上半年武漢樓市低調收官,卻發生了這四大變化!

上半年武漢樓市整體數據播報


? ?2018上半年,武漢全市成交新建商品住宅累計7.14萬套/771.06萬方,銷售均價9336元/平(含保障性住房),同環比均減少,處于歷史成交低位。


? ?同時,上半年武漢樓市表現出以下四大變化:

1

從狂熱到理智

? ?2018年前6個月,除4月剛需盤集中入市使得日光盤占比高達81%外,其余各月日光盤占比均下滑至五成左右。購房者心態從狂熱到理智。據大家顧問研究部監測數據顯示,上半年197次開盤中,116次日光,日光盤占比達58%,相比去年下半年下降10%。


? ?從5、6月的行情看,盡管供應到位,但成交分化卻十分明顯。由于利率水平的不斷上浮,市場的主要矛盾從供求矛盾轉換成為了資金矛盾,剛需、投資客都日趨謹慎,這使得市場呈現多層級分化特征。

? ?一些價格低于市場預期的豪宅盤仍然熱銷,限價使得其價格比同區域的二手房價格更低,加之資源稀缺,自帶“**濱江”、“**品牌”等大IP光環,較強的保值增值潛力使得投資客趨之若鶩。而另一類高價盤就尷尬了,前期入市價較高,產品及區域認可度不足,去化艱難。


? ?在剛需盤中,分化也日益明顯。典型項目如,光谷東綠地光谷中心城5開5罄;白沙洲、漢陽四新等熱門板塊日光盤占比高達100%,幾乎是逢開盤必售罄。而在黃陂臨空新城、江夏湯遜湖、東西湖吳家山等個別先天不足的板塊內,不少低價剛需盤去化也十分困難。

? ?佳佳認為,下半年,武漢樓市成交面的多層級分化將繼續加深。

2

從消極到積極

? ?上半年,全市新建商品住宅新增供應量877.17萬方,環比下降36%,同比增長5%。供應節奏呈現前低后高走勢。1-4月,住宅月度新增供應量在150萬方以內,5-6月始迎高峰,分別達229萬方、209萬方。供應面經歷從消極到積極的變化。


? ?供應面由冷淡變為積極的同時,購房門檻也經歷了由高到低的變化。


? ?相較于早前全款優先的緊張局面,熱門樓盤三成首付即可順利“上車”,全款比例及首付比例變的較低

? ?在房地產融資渠道全面收緊的大環境下,快速回籠資金,成為龍頭房企拿地、加速布局的重要支撐。這也是上半年促使房企的推貨態度從消極變為主動的重要原因。

? ?預計下半年資金面趨緊的局面不會改觀,“有貨盡量賣”將會是房企下半年的共識。供應面將比上半年稍顯活躍。

3

從中心到遠郊

? ?2018年,可以說是遠城區樓市全面爆發的一年。反觀2017年,遠城區成交占比還從未超出過50%。


? ?從1月開始,遠城區成交占比便高達57%,撐起武漢樓市半邊天。隨后持續維持在50%以上,直至5-6月,才因主城區的供應增長而回落。


? ?隨著武漢城市遠城區地鐵等基礎設施的完善,促使購房成本有限的客群大量外溢,逐漸將購房區域延伸到了四環以及四環外的區域。這使得黃陂、東西湖等六大遠城區成交齊齊位列區域成交TOP10。

? ?預計下半年新的置業熱點仍將陸續遷徙至各熱門遠城區,四環線串聯的片區將日益成為武漢樓市的中堅力量。

4

從剛需到剛改

? 剛需剛改化是上半年武漢樓市的最顯著特點之一。


? ?市場端:從上半年成交面積結構看,自2017年8月起,90-120平產品成交占比持續擴大。至2018年6月,90-120平產品成交占比已達53%,占據了過半的市場份額。二胎需求及首付比例的提升,催生了一步到位住房需求。

? ?供應端:2017年以來,地王不斷增多,2018年,各種附加條件也令隱性拿地成本居高不下。在成本及溢價壓力下,主城區洼地片區及遠城區“大戶化”已漸成趨勢。

? ?以新城區中地價最高的后湖片區為例,后湖三大純新盤戶型都相當大,首地云夢臺戶均141平、中美大都會戶均158平、城開云悅邸戶均120平!

? ?主城區內,硚口長豐龍湖長豐項目戶均達到了123平,光谷東聯投驛園戶均127平、綠地光谷中心城戶均129平、四新片區招商樾望戶均140平!

? ?從去年至今,兩江四岸濱江新項目陸續出現,無一例外均以大戶型為主。如漢口二七濱江的華發外灘首府、綠城黃浦灣、偉鵬萬科御璽濱江;武昌的聯投中心、奧山武漢江山;漢陽的碧桂園晴川府、龍湖春江彼岸等;東湖風景區的華僑城原岸、西北湖的西北湖壹號御璽灣等。

? ?無論是供應端還是需求端,武漢剛需對戶型的要求已被拔高至大三房、甚至緊湊型四房。武漢樓市的全面大戶化已不可逆轉!


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