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市場月報 / WEEKLY MARKET

獨家:2018年3月武漢樓市簡報:外冷內熱

作者:品牌部 發布時間:2018-04-12 點擊次數:463

剛剛過去的這個三月,為武漢一季度樓市畫上了怎樣的句點?


各路資本撕咬武漢土地市場 ? 求“地”若渴

2018年3月,全市住宅用地共成交14宗,成交土地面積75.15萬㎡,環比大幅減少90%,平均樓面價為4380元/㎡,較上月上漲70%,分區域來看,本月洪山區的成交地塊數量最多。


其中,最值得注意有三場土拍,一場是在年內第四場土拍上,出現了2宗自然人拿地,其中1宗還是溢價80%拿的;另外一場是3月20日,在背負著大體量還建地塊的前提下,由萬科、保利實力品牌房企聯手強勢購入洪山區地塊,同時當日土拍現場出現了武漢首宗大學生安居房地塊;第三場是3月29日,江岸區解放大道1675號的P(2018)028號地塊由被原土地持有人收入囊中。徐東大道二線麥德龍超市以南地塊的P(2018)029號地塊的原土地使用人武漢市嘉倫誠泰商貿有限公司提出申請,撤牌。

武漢樓市供不應求,庫存已嚴重不足,而2018年租賃地也將擠占一部分商品房建設用地,更加劇了土地市場緊張氛圍。各路資本都在撕咬武漢土地市場這塊價值潛力巨大的蛋糕。武漢市尤其是主城區土地資源只會越來越奇貨可居。

一季度各大房企入市積極性欠佳

3月,武漢全市新建商品住宅新增供應面積96.06萬方,環比增長40%,同比減少35%;


從開盤情況看,3月24盤入市,與2月相比,環比增長26%。

3月“兩會”政府報告再次重申“房住不炒”,提出租賃、保障房加快建設,并推進房地產稅改革立法,金融去杠桿大局已定的情勢下,房地產信貸資金監管趨嚴,多數銀行上調房貸利率,同時限價不放松,多重因素下房企入市積極性不佳。

展望二季度,資金面依舊是制約市場成交變化的關鍵,預計房地產信貸控制依舊偏緊,“四限”城市還將持續擴容,房地產稅落地尚需時日,4月各大房企是否會加快入市步伐,還需考量。

供不應求主旋律,黃陂區領跑全市

在經歷過去數年的高成交后,2018年3月武漢市場的需求仍然非常旺盛。

具體來看,3月,7區成交量均遠超供應量,其中黃陂、蔡甸、新洲、漢南,新城區呈現慣性火熱,均是供不應求的狀態。其中,黃陂區以1459套領跑。


核心區江漢區一如既往成交不振,東西湖、江夏、洪山等區因備案延遲出現了假性的供大于求現象。


3月樓市外冷內熱

今年3月成交量明顯僅為去年同期一半。3月,全市新建商品住宅成交9696套、105.65萬方,環比增長69%、70%,同比減少50%、47%。全市商品住宅市場成交均價9343元/㎡,環比與同比微跌,基本持平。


從歷史數據看,今年3月成交水平達到歷史低位值。主要由于目前樓市處于集中亮相期,樓盤動態十分活躍,多個新面孔亮相:武昌佳兆業廣場、招商東城華府、硚口江山樾、蔡甸碧桂園·知音豪庭、碧桂園·憶西湖、新洲紅星地產愛琴海購物公園、漢陽遠洋東方境世界觀、龍湖·春江彼岸、龍湖·春江酈城、龍湖·新壹城等一大批新面孔亮相,各大房企正在積極做好入市前的準備。使市場形成了一種外冷內熱的假象。最值得一提的是,這些新面孔大多隸屬外來房企旗下,且“豪”者居多。


遠城區仍是成交主戰場

分區來看,遠城區需求旺盛。從2017年9月起,遠城區成交量就與主城區不相上下。


3月,遠城區成交占比高達52%,撐起武漢樓市半邊天。而在2017年,還從未超出過50%。


隨著主城區項目開盤節奏的加快,遠城區成交占比下滑10%,但仍高于主城區。

監管力度加大,多區價格維穩

從區域價格變化情況看,多區價格微跌,與上月基本持平。


3月武漢政府監管層面力度加大,出臺兩項政策,以確保剛需購房者的合法權益。

3月15日,武漢市房管局發布《關于進一步加強商品房銷售全過程監管的通知》,通知內容主要涵蓋五個方面:1.實行銷售方案備案與公示制度;2.實行售前約談與承諾;3.實行售中現場巡查制度;4.實行售后報告與抽查制度;5.意向購房人數多于項目準售房源的宜采取公證搖號方式公開銷售。

3月15日,武漢市房管局發布了《武漢市剛需人群首次購買新建商品住房優先選房操作規程(試行)(征求意見稿)。根據該意見稿,剛需人群滿足三個條件:1.在武漢市無自有住房;2.符合武漢住房限購政策規定;3.自本次購房之日起前3年內無住房交易記錄。剛需人群可優先選購1套新建商品住宅。

日光步伐減緩

日光盤占比有所上升。3月,全市共計24個項目新開盤或加推,比2月增加5個;其中日光盤13個,占比54%。與去年3月38次開盤19次日光相比,3月日光盤占比上漲了4%。

從項目所屬區域來看,主城區市場較為活躍,3月共計24個項目開盤,主城區和遠城區各占67%、33%。


從市場開盤情況看,3月下旬入市的6個樓盤(保利大都會、碧桂園泰富城、融創觀瀾壹號、金地悅江時代、萬科翡翠玖璽、新港長江府),除融創觀瀾壹號是當天售罄外,去年常見的“日光”情況已然不再。

知名房企市占率持續高位

3月,武漢主流房企的銷售金額同比增長108%,其中住宅同比減少53%。市場趨于理性。

1-3月,綠地控股在武漢銷售金額同比下降2%,銷售金額為32.36億元,位居首位,融創中國和碧桂園位列其后。

(本文數據來源自中國指數研究院)

展望未來,武漢市房管局30日公布了第二季度全市預計達到銷售條件的98個商品住房項目清單,預計今年4月至6月將有805.62萬平方米新房上市銷售。武漢市房管、國土部門已建立房地產項目開發聯合監管機制,將開展聯合巡查,嚴查開發商捂盤惜售行為。

但在信貸資金監管趨嚴,多數銀行延長放貸時間、房貸利率持續上調的大環境下,4月樓市供應面會否回暖仍是未知。


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