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董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

預判房產稅、房地產稅的開征時間

作者:尹香武 發布時間:2018-01-14 點擊次數:460

? ?1月11日下午,武漢房協與大家顧問聯合舉辦的《2018年武漢樓勢分析報告會》在嘉華酒店成功舉行,218位來自房企的中高層、媒介主筆參會,整個宴會廳都擠滿啦,非常成功。

? ?武漢房協會長張漢培先生、房協秘書處負責人王立寬先生蒞臨,房協負責人說,協會成立22年來這還是首次與代理公司合辦會員活動,主因是去年大家顧問舉辦的2017年武漢樓市分析會反響極佳、預判準確,以及大家顧問的系列分析預判得到認可,很多會員主動要求!

? ?張會長還發表了熱情的歡迎辭,房協會員的開發量已經占據整體行業的接近90%,這些房企對于未來的判斷與把握將對武漢城市化帶來至關重要的影響。張會長還對大家顧問取得的武漢本土中介八年連冠、中國房地產百強服務商的成績表示了勉勵。

? ?而我則為到場的聽眾匯報大家顧問對2018年房地產市場趨勢的分析成果。大家顧問不認同“小年、小小年的判斷”,房地產各個方面都進入“高原態”恐怕才是真正的趨勢。

? ?其中,我談到了房產稅、房地產稅的區別,以及房產稅是否會開征、房地產稅可能是什么內容?

? ?房產稅,是正對持有房產的行為本身開征的資產稅,腳步交易都要交稅。房地產稅,其實是針對交易環節征稅,不交易不征收、交易才征收。

? ?現在國家準備立法的其實是房地產稅,而不是房產稅。而房地產稅按照武漢大家顧問、深圳房地內參的分析,是因為現在的房地產稅體系基本都是上世紀80年代到90年代中期確立的,已經明顯不符合現狀,因此需要整合改革。

? ?而在有了土地增值稅之外,我們認為增設“房產增值稅”的可能性最大。但是房產稅則要進行更深入的分析。

? ?武漢本土中介八年連冠、中國百強房地產服務商

? ?其實,所有國家的財政都來源于人頭稅、地頭稅。其中由于人頭創造的剩余價值大多歸于地租,因此地頭稅其實才是實際上的大頭。而地頭稅就是房地產財政。

? ?所謂房地產財政,要不就是“土地財政”、要不就是“房產財政”。在不同的經濟階段采用的是不同的財政手段。在增量為主的發展階段,基本都采用土地財政。在存量為主的發達階段,則會采用房產財政。

? ?比如說很多人誤以為的美國土地是私有制,其實美國開國之后實行的就是土地經濟、土地財政,最早美國低價購買了英法俄的土地,還有就是通過戰爭獲得了很多墨西哥的土地,這些都是國有的然后再通過銷售、或者使用者私有的方式出讓。至今美國還有不少于40%的土地是國有的。

? ?可以說,土地財政為美國超過英國、成為全球第一強國打下了雄厚基礎、獲得了更快的加速度,一直到了成為最發達國家,美國才逐漸專為房產財政。不要小看土地財政的作用。

? ?我國現在還有太多的基礎設施需要建設,高鐵、地鐵、機場等等,以及太多建筑需要更新,改革開放之前的建國建筑、甚至更早的老舊建筑以及一些違建需要更新,很多老城區甚至因為空間固化問題需要另建新區。

? ?我國還將處于發展階段是毫無疑問的,也就是說我國還處于增量為主的階段,此時顯然還是應該持續土地財政而非就開征房產稅。如果在還有大量建設任務的情況下開征房產稅,其實會導致左口袋轉移到右口袋的徒增成本的事,是不可能的。

? ?按照現在新的兩步走戰略:2035年基本建成現代化國家、2050年建成強國,也就是說,起碼要到2035年之后、甚至是2050年之后我國才會進入存量為主的階段,也即開征房產稅理論上應最早是2035年的事、最遲是2050年的事了,距今還有18年~33年呢。

? ?另外,我國要面對順利邁過“中等收入陷阱”的難題,如果在度過中等收入陷阱----也就是進入高等收入國家之前,就開征房產稅的話,無異于給自己挖坑,增大掉落中等收入陷阱的可能性。這也是目前不會開征房產稅的原因。

? ?現在的歐美日等早已經是發達國家,增量階段早就已經過去了,早就要盯著存量打主意了,而存量很多在民間,此時開征房產稅就不是左口袋轉右口袋了。

? 我國什么時候會開征房產稅呢?那就是增量下降到3%以內、基建已經建無可建、海外缺乏利益擴張空間、人口與城市進入通縮時期,那個時候房產稅就會開征了。

? ?房產稅是一定會開征的,不要用什么不是私有制因此不能征收來做擋箭牌了,任何國家的財政尤其是地方財政維持都要最終進入房產財政的階段,開征只是遲早的問題,但這是遠期話題。

? ?而房地產稅呢?快了!但新增稅種的名字應該叫做:房產增值稅,與土地增值稅一起構成完整的房地產增值稅稅種。

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