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董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

房企做住宅租賃,是山峰還是大坑?

作者:尹香武 發布時間:2018-01-14 點擊次數:503

? ?1月11日,武漢房協與大家顧問聯合舉辦的《2018年武漢樓勢分析報告會》在嘉華酒店成功舉行,218位來自房企的中高層、媒介主筆參會,整個宴會廳都擠滿啦,非常成功。

? ?武漢房協會長張漢培先生、房協秘書處負責人王立寬先生蒞臨,房協負責人說,協會成立22年來,這還是首次與代理公司合辦會員活動呢。什么原因呢?

? ?會長說,主因是去年大家顧問舉辦的2017年武漢樓市分析會反響極佳、預判準確,以及大家顧問推出的系列分析預判得到公認,眾多協會會員主動要求!


? ?武漢房協張漢培會長致歡迎辭

? ?張會長還發表了熱情的歡迎致辭,房協會員的開發量已經占據整體行業的接近90%,這些房企對于未來的判斷與把握將對武漢城市化帶來至關重要的影響。張會長還對大家顧問取得的武漢本土中介八年連冠、中國房地產百強服務商的城際表示了勉勵。

? ?而我則為到場的聽眾匯報大家顧問對2018年房地產市場趨勢的分析成果。大家顧問不認同“小年、小小年的判斷”,房地產各個方面都進入“高原態”恐怕才是真正的趨勢。

? ?其間,我談到了最近的租賃體系建設,以及對房企對待住宅租賃的建議。這個建議在此前我們只為自家的客戶提供了,這是第一次通過這種方式輸出給更多的房企。

? ?我做“房地產高原態元年”的主旨匯報

? ?最近關于房企進入住宅租賃市場的聲音特別大。但我們大家顧問的研究發現,從全球各國來看大房企的轉型之路:

? ?①如果未來想以收租為主,則都不以住宅為對象、而是以商用物業為收取對象(主要是寫字樓和商業、及少量物流倉儲),凡是企圖收取住宅租金為主的房企,最后都成為了政策的對立者而失敗。

? ?②住宅的租金,只有政府及其機構收取(廉租/公租房)和民間分散收取(個人/家庭或小企業在商品房市場)才是主流,從未出現過大企業收取住宅租金為主業的、甚至于大企業完全不介入此領域。

? ?③上述規律只有一個國家例外:德國。但德國只有事實上的大國企才做住宅租金的生意。比如能源公司EON、軍工企業帝森克虜伯等等。德國政府是給了幾大特殊政策才成就了這樣的局面:固定利率、土地劃撥、稅收抵扣。


? ?④絕大多數的國家的房企,即使做的規模再大、發展的業態再高、收取租金的規模再大,開發依舊占據不少于一半的份額。開發至關重要,是重中之重。

? ?⑤人類對住宅的要求是不斷升級的,因此開發生意是永遠可以持續的,也注定了開發才是可以不斷膨脹的,最開始是數量膨脹、依賴與開發數量的增加;之后是質量膨脹、雖然開發面積下降但是金額膨脹。

? ?⑥以收取住宅租金為主,要做到大規模一定是針對中低收入階層、因為高收入階層傾向于自己買房。而中低收入階層的租賃穩定,這必然是一個萎縮的過程(針對管理和運營而言),這對企業來說是不利的,所以大企業沒有以住宅租金為生的。而收取寫字樓和商用物業的租金,意味者不斷的經營、創新,這是一個緩慢膨脹的過程(價格/管理手段/觀念等等),所以大企業去做相對來講可以持續。

? ?⑦各國大房企到高級階段后,升級的方向普遍是擴大而不是縮小自己的杠桿:房地產金融化或者準金融化方向。租賃、物管等服務環節只是視為細節和占底盤的手法,不應視為未來方向。利用高杠桿發展到高級階段的房企,如果向租賃和物管轉型、而不加以金融化或者準金融化(比如retis),一定意味著各方面的萎縮。租賃和物管滿足不了大體量房企的能量消耗和獲利慣性?蓪⒕频曜鳛樽罡呒壍淖≌赓U或者說物管,但最大的酒店集團總市值不過250億美元,是很小的。

? ?⑧現在直接持有項目,可以避開無地可買的境況。持有項目以租賃的名義后,等待以后的政策正;,然后再賣房子就賺大錢了。這個倒是在非正常政策下的正確選擇。

? ?⑨現在,是否為租賃體系建設出過力、是否為雄安新區建設出過力、銷售紀律是否合規,將可能與未來的參拍土地、評標等的資格掛鉤,企業參與過則可能得到加分,在這種情況下,房企為了資格而參與一些住宅租賃業務是值得理解的。以及實際為了占土地地盤的住宅租賃、無須付出土地購置成本與建筑建造成本的住宅租賃當然值得考慮。而除這些之外的住宅租賃都可能是房企的陷阱!

? ?結論是:未來的房地產企業還是要拼開發為主、不要輕易轉入租賃市場。租賃市場只應該盯著寫字樓和商業、物流為主,住宅租金應該少碰,住宅租賃市場是個陷阱。當然了,存在特殊目的的住宅租賃例外。

? ?大家顧問對大型房企的這方面的總建議是:

? ?房企應該開發開發還是開發!

? ?租賃則要商物商物還是商物!

? ?土地力求盲目樂觀積極拓展!

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