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一月樓市“打烊”,成交量減價增

作者:信息研究部 發布時間:2017-02-13 點擊次數:470

??? 2016年,全國商品房銷售面積157349萬平方米,商品房銷售額117627億元。2016年武漢商品房銷售面積3019萬平方米,銷售面積占比1.9%;商品房銷售額2770億元,銷售額占比2.4%。相較于2015年武漢銷售面積占比1.8%、銷售額占比2.2%,均有所提升。2017年全國兩會于2017年3月3日在北京開幕,從2017年1月份以來,密集召開的地方“兩會”頻頻提及房地產調控,“房子是用來住的,不是用來炒的”,在多地被寫入政府工作報告。在“遏炒房”和“去庫存”并行的思路下,穩字當頭成為2017年地方“兩會”傳遞出的房地產調控新信號。去年年末重慶市推行加強市場執法監管,綜合施策,堅決遏制炒房行為,保持房地產市場平穩健康發展;福建省明確因城因地施策,嚴控福州、廈門房價上漲;天津提出規范住房租賃市場和抑制房地產泡沫等;2月4號后的央行“加息”,貨幣在收緊、貨幣成本在上升。在此背景下,2017年春節后武漢首場土拍較為溫和,絕大多數地塊以底價成交,1月武漢樓市表現出成交量環比降三成以上,均價穩中小幅上升,1.5萬以上價格段增幅達到5.1%。從1月監測的開盤數據來看,大部分樓盤出現價格小幅回調的現象,大體保持趨穩的態勢。2016年武漢樓市容量提升,城市地位及虹吸效益進一步放大。在穩房價、回歸居住政策環境下,加息預期可能進一步緊箍市場,但在2017年1月眾多近準現房推售樓盤下,武漢新房住房整體均價略提升。但與上期相比、眾多新推盤價格略降(見“1月開盤項目成交情況”P17)。

一、政策新聞
??? 2016年各省區市GDP排行:湖北成第七經濟大省。廣東經濟總量在2016年達到79512.05億元,比上年增長7.5%,持續蟬聯第一位;江蘇76086億元仍居第二;山東經濟總量為67008.19億元,增長7.6%,排名各省區市中第三位;2016年浙江經濟總量達到4.6萬億以上,河南經濟總量首次超過4萬億,排名第四、第五位;四川以32680億元排名第六位;2016年湖北經濟總量達到32297.91億元,同比增長8.1%,首次超過河北,位居全國第七名。河北2016年經濟總量為31827.86億元,排名第八位。
??? 2017年經濟工作明確要繼續深化供給側結構性改革,強調了“穩中求進”的經濟工作總基調。一、堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。二、在減稅、降費、降低要素成本上加大工作力度。三、把去庫存和促進人口城鎮化結合起來,提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通,提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平,增強對農業轉移人口的吸引力。四、深入推進農業供給側結構性改革。五、著力振興實體經濟。六、促進農民工市民化。七、推動養老保險制度改革,加快出臺養老保險制度改革方案。
??? 2017年春節十大空城排行:東莞居首 武漢排第九。大數據顯示,春節期間,全國空城率最高的十大城市分別是東莞(69.3%)、佛山、廣州(61.4%)、深圳(60.8%)、長沙、上海(56.8%)、蘇州、北京(52.0%)、武漢(48.2%)、鄭州。
??? 多家銀行房貸政策現收緊趨勢,或影響房企資金鏈;屢次加息預期或將抑制樓市。北京、上海的多家銀行近期都再次收緊房貸政策。其中,北京多家銀行對二套房購房人的按揭貸款期限從此前最長30年縮短至25年,而上海則有銀行稱接到央行信貸額度的調整通知,要求不同程度收縮信貸投放規模。同時廣州以及部分二線城市傳出首套房貸利率上調的消息。

二、武漢一級土地市場:一月共成交土地17宗,土地出讓金總計277.7億元,平均樓面地價5266元/平方米,品牌房企進一步布局新版圖和擴大未來市場量。
??? 2017年1月,武漢一級土地市場共舉行9場網上拍賣會和8宗地塊現場拍賣,共推出土地17宗,實際成交17宗,成交總凈用地面積約129萬平方米,成交可建規模面積約527萬平方米,成交總金額277.71億元,平均樓面地價5266元/平方米。2017年1月一級土地市場較為平淡,其中溢價率最高的地塊為P(2016)150號純商服地塊,為94.66%,12宗地塊以底價成交,剩余4宗地塊溢價率在2%-13%區間;大熱門地塊漢正街巨無霸地塊此次拆分為兩宗地塊,P(2016)156號地塊溢價率為5.39%,P(2016)157號地塊底價成交,皆由復興集團拿下,樓面地價過萬;另一熱門地塊P(2016)158號二七濱江商務區地塊由國華人壽以底價拿下;1月24號的土拍市場首次出現金科地產,標志著全國前20地產企業齊聚武漢。
??? 2017年新年土地市場第一拍,囊括了漢正街東片地塊、萬松園地塊、二七濱江南片、東湖高新、漢陽孟家鋪、白沙洲城中村等多宗黃金優質地塊,拍出了277.7億元的成交總金額,是2016年全年土拍總金額的四分之一,可建規模超500萬方,體量相當大,后續供應充足。17宗塊地中對熱門地塊設置了建設性質高標準和嚴要求,未做價格限制,但土地市場已回歸平淡,大多以底價成交。

三、供應市場:一月住宅新增供應113.68萬方,環比減少43%。
??? 1月武漢市二級市場住宅新增供應113.68萬方,相較于2016年12月198.40萬方,減少43%,市場供應方面,據大家顧問2016年市場年報統計數據來看,整個武漢各大區域依舊處于供不應求的狀態,亟待需要增加供應量,保障樓市正常運轉。1月商業新增供應10萬方,辦公新增供應13.45萬方,環比2016年12月商業減少48%、辦公減少40%,武漢樓市進一步減少商業和辦公的供應量,以期市場消化商業和辦公較大的庫存量。

四、樓市表現:一月武漢樓市“打烊”,成交量減價增。
??? 2017年1月,二線城市樓市全面回調,超9成城市成交量下滑,小部分城市出現房價小幅回調的態勢。1月武漢樓市成交金額環比減少36.57%,同比減少31.57%;成交套數環比減少34.56%,同比減少30.98%;成交面積環比減少37.26%,同比減少33.17%;1月武漢樓市三項指標降幅均超三成。1月武漢成交均價為9382元/㎡,環比增幅1.11%,同比增幅2.43%,樓市均價穩中有增的趨勢。從各區域成交來看,分化明顯,1月洪山區單月成交2883套領跑全城,漢陽、武昌、蔡甸和東湖高新等四個區域成交套數均過千套,而經濟技術區僅成交191套。1月銷量為1.45萬套/145.0萬方/136億元,1月均價9382元/㎡,環比上漲1.11%,銷量環比上月量減價增。
??? 大戶型環比出現不同程度的下降,其中110-120㎡戶型環比下降4.2%:1月,僅60-80㎡和80-100㎡產品環比上漲,其中80-100㎡戶型環比增幅9.2%,增幅最為明顯,60-80㎡戶型環比增幅3.2%,剛需客群成為主流客群。2016年為改善需求爆發年,而2017年1月即表現出改善需求漸漸降低的趨勢,110-120㎡戶型環比下降4.2%,降幅最大,其次為120-140㎡戶型環比下降3.4%,140-160㎡戶型環比下降2.5%,大戶型需求逐漸降低,改善型客群陸續退出市場。
??? 月度新盤開盤分析:1月份,僅11個項目開盤,相較于2016年12月有25個項目開盤推盤,2017年1月推盤情緒低落,傳統的返鄉置業高潮時間段更是在武漢樓市無體現。從開盤去化情況來看,分化依舊嚴重,東湖高新區和江岸區及武昌區部分項目開盤當天售罄,而經濟技術區項目開盤當天去化不足兩成。1月11個開盤項目中,有3個項目開盤售罄,去化率在80%-85%區間的項目有2個,去化率低于70%的項目有6個;整體去化率為71%,整體去化情況不佳,反應出市場回歸理性。
??? 1月,商業成交套數1244套,環比下降62.28%,成交均價15808元/㎡環比增幅50.66%,量減價增。1月商業備案面積前三區域分別是:洪山區、江漢區、武昌區。
??? 1月,辦公成交套數2377套,辦公成交面積環比下降47%,成交均價13893元/㎡環比增幅31%,同樣表現出量減價增的趨勢。江漢區在15個行政區中奪得辦公市場成交冠軍寶座。此外,位于亞軍和季軍的分別是江岸區、漢陽區。

五、項目排行:保利上城奪得住宅銷售套數和銷售額雙料冠軍。
??? 住宅項目:1月,保利上城累計銷售923套/8.9億元居榜首;位于東湖高新區的光谷悅城,銷售額達到7.5億元,躍升至亞軍。
??? 商辦項目:位于江漢區的泛海國際中心本月奪得商業銷售面積冠軍,累計銷售6306.5㎡,江漢區的新長江CBD中心累計銷售1.19億元,奪得商業銷售額冠軍。在辦公方面,泛海國際本月表現搶眼,拿到銷售面積和銷售金額雙料冠軍,累計銷售8.2萬㎡/14.6億元。

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