<cite id="1brnd"></cite>
<var id="1brnd"></var>
<var id="1brnd"><strike id="1brnd"></strike></var>
<menuitem id="1brnd"></menuitem> <menuitem id="1brnd"></menuitem>
<menuitem id="1brnd"><dl id="1brnd"><progress id="1brnd"></progress></dl></menuitem><var id="1brnd"></var>
<var id="1brnd"></var>
<var id="1brnd"><video id="1brnd"><listing id="1brnd"></listing></video></var><var id="1brnd"></var>
<var id="1brnd"></var>
<cite id="1brnd"><strike id="1brnd"><thead id="1brnd"></thead></strike></cite><var id="1brnd"></var>
<var id="1brnd"><strike id="1brnd"></strike></var><cite id="1brnd"><video id="1brnd"></video></cite>
<var id="1brnd"></var>
<menuitem id="1brnd"><strike id="1brnd"></strike></menuitem>
<var id="1brnd"><strike id="1brnd"><listing id="1brnd"></listing></strike></var>
您的位置:新聞中心/董事長專欄
董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

他心之問:武距文冠丁酉年,樓市空間誰最大?

作者:尹香武 發布時間:2017-01-28 點擊次數:457

■給您拜年了!

??? 斗轉星移,輪值丁酉,雞年初一。

??? 在此,大家顧問的全體同仁,首先要向房地產業者、購房投資者以及各界人士恭賀新春。能成為武漢本土最大的中介房服商,我們最應感謝的就是各界的厚愛與支持、最應感恩的就是這個大時代。

??? 作為要同時服務兩端客戶的特殊行業,中介既要為前端客戶----房企提供知識服務、創新服務,也要為終端客戶----購房投資者提供資產服務、銷售服務,更必須保持雄雞般的狀態,為兩端客戶盡到司晨啼曉的責任。

??? 作為對致力于行業進步、并以此為推動社會進步貢獻力量有期盼的一份子,在丁酉雞年“天下白”的時刻,也再次提醒自己與同事,要保持“首帶冠,文也;足搏距,武也;敵前敢斗,勇也;見食相呼,仁也;守夜不失,信也”的文武勇仁信五德。

■巨量慣性、億人都市圈

??? 去年的國慶調控潮系列最嚴限制政策,其實今年才是體現并承受壓力的關鍵年份。從起心動意,到實進踐行,房地產市場到底會怎么樣呢?房地產參與者們,應該有些什么準備呢?在大年初一,來探討探討。

??? 一)人類史上全球最大的房地產市場

??? 根據監測數據,武漢房地產市場在2016年實現的成交數據如下:①合計成交約43.5萬套、總計約4600萬㎡;②其中:新商品房34.4387萬套、3572.37萬㎡;新商品住宅28.7952萬㎡、3074.58萬套;③二手房:約9萬套、約1000萬㎡。

??? 從成交的面積與套數數據可以判斷,武漢蟬聯了中國最大房地產市場的地位,同時,這還是人類歷史上的城市房地產年度成交之最。這個成交的背后,是巨大的客戶流與資金流,及其長遠的消費流、信息流。

??? 購房與其它消費行為不同,購房鎖定了更長遠的就地消費、也篩選并留下了更高層次的居民,武漢憑借高教優勢、服務優勢、交通優勢,在這輪爭奪資金流、客戶流的競爭中,取到了先機。

??? 這股城市流一旦形成就有了強大的慣性,要讓其立即停下來需要極其強大的反作用力,就更不用說使其倒退的難度了。最起碼到現在為止,以及可預見的時間里,這種反作用力應不會出現,大趨勢不會改變,武漢作為強二線城市中的主力之一,在全國房地產配置中作用應將得到鞏固、而非削弱。

??? 二)中極空間最大:地球上將首次出現以“億人”計的都市圈

??? 依據“城市化→大城市化→都市圈化”這個大國空間布局的路徑規律,中國目前正在“大城市化”加劇,“都市圈化”起步的節點上?傮w上,中國未來的都市圈只會是這5極:

①東極:上海長三角都市圈;
②北極:北京京津唐都市圈;
③南極:廣深珠三角都市圈;
④中極:武漢都市圈;
⑤西極:成渝都市圈。

?

??? 按照13.7億的人口,以及三次產業的配比趨勢,未來地球上將首次出現以“億”為計的都市圈,這就會是在我國。而在此前,地球上的都市圈人口最多都只在4000萬人以下,比如東京都市圈。

??? 長三角都市圈、京津唐都市圈、珠三角都市圈最終都將在1萬平方公里的城市空間上,各自集聚超過1億人口。而像中極----武漢都市圈,匯聚湖北全省5852萬人中的65%也就是3800萬人將是必然的趨勢,而武漢市承載其中的2500~3000萬人也是應有之義。

??? 而當前,武漢是1100萬人口弱,也就是說還需要擴大一倍以上。按照2016年的房地產產能,全力開工的話,武漢還需要20年房地產建設才能滿足人口匯聚的空間需要。

??? 由于東極、西極、南極發展較為成熟,而西極有成都、重慶兩大核心分擔任務,因此,在中國五大都市圈中,唯獨武漢的空間建設使命任務最重,更直白理解就是,武漢房地產事業的空間恐怕也是最大的。

??? 可以見到,在這個大背景下,尤其是國家振興中部、發展長江經濟帶的支持下,武漢已經定位為少數的國家中心城市、超大城市之一。這也就意味著,武漢的全體房地產業者不應該為短暫的市場波動、歇息而過于擔憂,而是前瞻性地做好創新與服務。

三)風險最小的調控:快速拉升再鎖定

??? 在2016年及之前的1年~1.5年的時間里,以一線城市為核心、強二線城市為主力,啟動了歷史上拉升速度最快的樓市行情,1年里拉升的幅度基本都在50%甚至以上,這是歷史上的第一次。

??? 正是由于調控前是罕見的“快速拉升”行情,這就導致絕大多數的房產交易,實質上是在房價上漲50%以前發生的?焖倮龥Q定了高位的交易籌碼占比較低。同時,一線城市的限購政策,也導致了在此段時間內的交易大多以剛需、首次改善型剛需為主,這種購房者在3年內出售的可能性較小,鎖定效果強。

??? 以武漢為例,武漢現在的房產總值大約4.5萬億(不含土地),在調控前1年內發生的一、二手房交易大約為2000億,這種高位風險籌碼的占比僅為大約4.44%。由于武漢房地產市場真正的啟動、特別是房價拉升是在2016年年初,之前是放量但價格穩定的階段,因此這種高位風險籌碼的占比實際僅為大約2.44%。

??? 另外,除開今年內,武漢樓市的投資者占比相比深圳等一線城市要低得多,絕大部分為自住型剛需客戶,我們暫且認為今年9個月內的購房者50%都是投資者、并考慮到房價下跌25%以上才會觸發金融風險,那么武漢樓市的風險籌碼將降低到1%左右,幾乎可以忽略不計。

??? 關于這點的深度分析及延展,您可參閱我們之前的“20城調控潮”對房地產后市的影響簡判 (點擊藍字即可閱讀該篇文章),這里不再贅述。

■他心之問

??? 有個知名而難纏的問題叫做“他心難題”Problem of Other Minds。比如:因為只有一個真實世界,而可能的虛擬世界可以無窮無盡,所以你所在的這個世界恰巧是真實的可能性接近于零。也就是說,虛擬世界的大門一旦打開,你只能被徹底卷入而不可能獨處其身。

??? 因為另一側的巨變,會對本側構成顛覆,這就是他心之問。房地產也一樣。如上述,武漢截至去年9月底不包括未開發土地在內的房地產總值是4.5萬億,包括土地在內應為10萬億。而截至去年度,武漢65.9%的成交是在三環到四環之間的郊區,全市房價上漲13.54%,而幾大主城區房價上漲在大約50%。綜合這些增長幅度,武漢去年全市的包含土地在內的房地產總值增長了2萬億左右,人均19萬元。

??? 2016年武漢居民可支配人均收入全市總計是大約3600億、人均36000元。這只相當于房地產總值的3.6%、只相當于房地產增值總額的18%。按他心邏輯,如果今年武漢房價能保持穩定不增長,工資性收入也已變得微小,資產性收入、財產性受益將成為主導。
?
??? 因此只要滿足資本形成門檻的資金---也就是首付(在武漢只需15萬元就能入市形成資本、形成資產),就只能進入,因為停留在外會趨近于他心難題中的“零”,會被迫越來越被甩離。

??? 對于個人或家庭來說,只有匯聚總量低于20萬的資金才會有繼續停留在消費領域的必要。從這角度說,房價起點并不高的武漢樓市,恐怕要為更多市民的資本形成、資本加強提供承載空間,而不是戛然而止,房地產業者要做的事情還很多。

■結語

??? 明朝唐伯虎曾經先后寫道:“武距文冠五色翎,一聲啼散滿天星,一叫千門萬戶開,王侯勒馬朝天客,立馬先聽第一聲”。在丁酉雞年的第一天,我們也嘗試著以上述文字做一聲啼、第一聲、一叫白。

??? 當然,大家顧問作為一家商業機構,對于特別具象與具指的市場分析與判斷,涉及到我們的商業機密與后續決策,不能予以公開展現,只能支持給客戶所用,比如說城市與片區的結構性機會與矛盾、房價的具體走勢、城市有效半徑的變化等等。

??? 不過我們要提醒,武漢也將陸續體現房地產的以下規律:

“Left over全取原則”
“Location privilege的平民化”
“社會越發展、有效土地越少、有效時間越多、有效人力越少”
“樓市供求規律完全不同”
“人口下降5%、城市膨脹1.6倍”
“社會將從消費競爭升級到資產競爭”
“M2揚抑效應”
“極度透明化與價值形成”
“虛擬不可逆、去化不可逆、杠桿不可去”
“城鄉變比帶來的巨大橫向轉移”
“產業變比帶來的巨大橫向轉移”
“大國樓市的三(五)代人理論”
“共化經濟正在實現”
“人的上帝化”
……

??? 只有從世界房地產發展史的積累中、以及對最新趨勢的前瞻分析中,房地產從業者才能真正地把握規律,才能超越細枝末節的數據、波譎云詭的政策,找到真正的方向,走好今年及來年的道路。

??? 再次祝大家新春快樂,繼續發財!

業務咨詢與合作
  • 聯系人:孫琳
  • 電話:13995548877
招聘熱線
  • 聯系人:柯香
  • 電話:18071051890
約稿與采訪活動與交流
  • 聯系人:王玲
  • 電話:17771877114
官网快3