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十一月現“分水嶺”,成交量半月增半月減

作者:信息研究部 發布時間:2016-12-15 點擊次數:441

一、政策解讀:武漢12月土拍首設一次報價規則
??? 2016年12月27日,武漢市將掛牌出讓22宗地塊,其中10宗地網上掛牌,12宗地現場掛牌,22宗地塊中有7宗地塊設置了出讓指導價,設置指導價的7宗地,分別編號為P(2016)129號、P(2016)131號、P(2016)132號、P(2016)133號、P(2016)138號、P(2016)145號、P(2016)146號,其中P(2016)129號地塊位于武漢經濟開發區,P(2016)131號-P(2016)133號地塊位于江夏,P(2016)138號地塊位于硚口區古田二路,P(2016)145號、P(2016)146號地塊位于光谷。
??? 限定了出讓指導價的地塊,在競價達到設定的出讓指導價后,采取一次性報價的方式確定競得人,這也是繼武漢土拍設置最高限價之后出現的土拍新規則。
??? 7宗地塊中,5宗地塊的上浮比例均為33.33%,另外2宗地塊的上浮比例約為6.25%,設置上浮比例為6.25%的地塊位于江夏藏龍島梁山頭村。

二、土地市場:十一月共成交土地18宗,土地出讓金總計197.4億元,平均樓面地價5889元/平方米。
??? 2016年11月,武漢土地市場共舉行1場網上拍賣會以及1個地塊招標和2個地塊現場拍賣,共推出土地18宗,實際成交18宗,成交面積約137.1萬平方米,成交總金額197.45億元,平均樓面地價5889元/平方米。本月土地供應量較上月增加顯著,其中工業用地、科教用地各1宗,純商服用地4宗,純住宅和商住用地各6宗。供應面積大量增加,熱門地塊設置了最高限價,最高有效報價達到出讓最高價的,進入規劃方案評比程序,評比得分最高者為競得人,通過類似于“熔斷”方式來控地價,為土地市場降溫。
??? 度過了10月的土地拍賣低落期,11月份房企拿地熱情異常,18塊地中有11塊地設定了封頂價,其中有5塊地進入規劃方案評比,說明政策調控后房企依然看好市場。

三、供應市場:十一月住宅新增供應225.35萬方,環比增幅20%。
??? 11月武漢市二級市場住宅新增供應225.35萬方,相較10月187.39萬方,上升20%,市場供應方面,整個武漢市場處于供不應求的狀態,特別是近中心城區的新城區斷貨嚴重,為加大供應量,土地供應和督促開工建設雙管齊下,并建立房地產項目審批“綠色通道”,以此來保障全市房地產市場供求平衡。

四、樓市表現:十一月現“分水嶺”,成交量半月增半月減,市場供應增加,限購加碼讓樓市分化。
??? 11月前半月,單日成交量呈上升之勢,后半月則呈下滑之勢,以11月15日為界形成一道分水嶺。全國一二線城市樓市降溫明顯,還有新增城市加入限購行列,而上海繼續政策加碼,讓樓市快速降溫。11月武漢主城區域銷量可觀,洪山區單月成交3226套領跑全城。11月銷量達到2.63萬套/262.4萬方/242億元,11月均價9175元/㎡,環比減少1.78%,銷量環比上月量增價減,但不乏有項目年底集中備案情況,存在一定的虛胖。11月份供應量大增,中心城區依然是客群首選之地,為防止政策再次生變,擁有房票客群看好中意樓盤仍會立即下手,市場選擇面雖已拓寬,但熱點區域項目繼續保持著供不應求的狀態,并且價格優勢明顯。
??? 小戶型去化較好,剛需及首改戶型去化下降12.2%:11月,80-120㎡產品成交占比54.4%,占比相比10月下降12.2個百分點,剛需及首改戶型需求縮小,而60㎡以下產品較10月增幅5.6個百分點,小戶型受歡迎;120㎡以上產品成交占比31.6%,占比相比10月上升5.1個百分點,大戶型需求有所增加。新政實施前后,對市場影響非常明顯,特別是部分開發商嗅到政策加碼的風聲,搶在政策實施前開盤,對戶型面積段去化占比情況存在一定影響。
??? 月度新盤開盤分析:11月份,我司監測的25個開盤項目中,有4個開盤項目位于新城區,21個開盤項目位于中心城區。市場供應量增加,政府指導各項目備案售價,很多開盤售價在客戶心理預期之內,吸引擁有購房資格客群爭搶。11月整體開盤去化表現較好,整體去化率達到88%,高于10月整體去化率1%,限購加碼在一定程度上引發客群恐慌心理,唯恐政策再生變。11月25個開盤項目中,有14個項目開盤售罄,去化率超過90%、80%的項目分別有3個、2個,去化率低于50%的項目有2個,去化量非常有限。
??? 11月,商業成交套數2632套,較上月環比下降17.68%,但成交均價14361元/㎡較上月增幅0.6%,量減價增。11月備案面積前三區域分別是:經濟技術區、武昌區、黃陂區,唯有經濟技術區的碧桂園泰富城是以公寓型商業成交為主。
??? 辦公成交面積小幅減少,11月,全市辦公備案18.2萬方,相較10月成交面積19.6萬方,減少7%。備案均價11732元/㎡,環比降幅3%。漢陽區在15個行政區中奪得辦公市場成交冠軍寶座。此外,位于亞軍和季軍的分別是武昌區、江岸區。

五、項目排行:金沙泊岸奪得住宅銷售額冠軍。
??? 住宅項目:11月,金沙泊岸累計銷售9.37億元居榜首;位于江漢區的中國水電·盛世江城,銷售額達到6.22億元,躍升至亞軍。
??? 商辦項目:位于經濟技術區的碧桂園泰富城本月再度開盤一舉囊括商業銷售面積、金額雙料冠軍,累計銷售4.01億元。在辦公方面,武漢中央文化區本月表現良好,拿到銷售金額冠軍,累計銷售1.3億元,而漢陽區的招商·公園1872則拿到銷售面積冠軍,累計銷售1.1萬平方米。

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