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武漢土地出讓首限最高價,溢價率控制在100%以內

作者:信息研究部 發布時間:2016-11-23 點擊次數:474

一、政策解讀:武漢土地出讓首限最高價 溢價率控制在100%以內
??? 10月20日,武漢市國土規劃局公告出讓18宗地塊,其中11宗限定了最高價。這是武漢首次對出讓地塊設定封頂價,試圖為過熱的土地市場降溫。
??? 根據公告,除蔡甸一宗地塊11月9日開標外,其余均在11月22日摘牌,競買者達到2個以上即轉入競價。與以往不同,本次出讓對其中11宗住宅地塊限定最高價:新洲陽邏一宗地塊,起始價2.28億元,最高價3.4億元;黃陂橫店一宗地塊,起始價8.45億元,最高價16.9億元;漢陽楊泗港地區新港長江城啟動片地塊起始價65億元,最高價122億元。根據封頂價,各地塊溢價率均控制在100%以內,有的甚至低于50%。
??? 公告顯示,如果競價達到設定的封頂價,按掛牌文件規定方式確定競得人。武漢國土交易中心稱,這類似于股市“熔斷”機制。

二、土地市場:十月共成交土地4宗,土地出讓金總計11.8億元,平均樓面地價6236元/平方米。
??? 2016年10月,武漢土地市場共舉行1場網上拍賣會以及3個地塊招標,共推出土地5宗,實際成交4宗,成交面積約3.82萬平方米,成交總金額11.81億元,平均樓面地價6236元/平方米。本月土地供應量較上月明顯減少,從供地用途來看,均為商服用地,其中一塊帶部分住宅,供應面積大量減少,熱門地塊采取招標形式,防止地價過高。
??? 10月份土地拍賣熱情不高,政府出售土地節奏放緩,表明政府調節房地產市場的決心,特別是熱門地塊,為防止溢價過高,采取招標形式出售。
??? 10月住宅新增供應187.39萬方,相較9月156.32萬方,上升20%,市場供應方面,上半年創天量的成交,市場處于供不應求的狀態,為加大供應量,政府出臺一系列措施,包括通過加強監管機制,督促各房地產開發商維持正常市場運作,市場供應量明顯增加。

三、樓市表現:旺季不再,市場供應增加,限購限貸政策讓樓市降溫,量價齊減。
??? 10月房地產黃金期已不再,全國一二線城市樓市漸漸降溫,政策開始生效。各地政府開始對房地產市場加強監管機制,抑制房地產價格過快上漲,穩定市場環境,督促各大地產商共同促進良好市場發展,加大供應力度,讓市場回歸理性。武漢“金九銀十”輝煌不再,限購主城區域銷量明顯減少,郊區開始發力,成交量大增。10月銷量達到2.07萬套/216.5萬方/202.2億元,環比上月量增價減。10月份搶房荒在主城區表現最明顯,雖然抑制了投資需求,但改善型需求量大,即使供應量逐月增加,市場仍處在供不應求的狀態。10月郊區銷量增長明顯,投資客開始轉向郊區,武漢整體市場表現出價格下降的現象,但從各項目開盤情況來看,主城區價格正常增長。10月均價9342元/㎡,環比減少2.80%。
??? 剛需及首改戶型去化較好,大戶型及小戶型去化下降明顯:10月,80-120㎡產品成交占比66.6%,占比相比9月上升12.9個百分點,剛需及首改戶型需求較大;120㎡以上產品成交占比26.5%,占比相比9月下降9.6個百分點,大戶型需求減少。新政實施后,很大程度上解放了剛需的購買力,由于市場上供應量依然是供不應求狀態,首改客群在新政實施后紛紛出手,避免后續未知政策的影響。
??? 月度新盤開盤分析:10月份,武漢各城區開盤在售項目較多,開盤項目較9月有所增加,政府已表決心整頓房地產市場,捂盤、惜售等現象明顯好轉。市場供應量增加,但主城區繼續保持著供不應求的狀態,吸引大量客群爭搶。開盤即“日光”項目明顯減少,我司監測的29個開盤,整體開盤去化表現較好,整體去化率達到87%。其中,有8個項目開盤售罄,去化率超過90%、80%的項目分別有9個、4個。
??? 10月,商業成交套數3197套,較上月增幅翻一倍以上,環比增幅119.93%,限購限貸政策利好商業去化,市場成交增長。10月備案面積前三區域分別是:經濟技術區、東西湖區、漢陽區。
??? 辦公成交面積明顯減少,10月,全市辦公備案19.6萬方,相較9月成交面積32.5萬方,減少40%。備案均價12051元/㎡,環比降幅24%。江岸區繼續保持辦公市場成交冠軍寶座。此外,位于亞軍和季軍的分別是漢陽區、東湖高新區。

四、項目排行:光谷188國際社區奪得住宅銷售額冠軍。
??? 住宅項目:10月,光谷188國際社區累計銷售8.78億元居榜首;位于漢陽區的鈺龍旭輝半島,銷售額達到6.28億元,躍升至亞軍。
??? 商辦項目:位于經濟技術區的碧桂園泰富城本月首次開盤一舉囊括商業銷售面積、金額雙料冠軍,累計銷售7.23億元。在辦公方面,位于東湖高新區的光谷one39本月表現良好,超越其他項目,奪得辦公銷售面積、金額雙料冠軍,累計銷售1.53億元。

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