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武漢樓市中心城區限購限貸,二套房首付至少五成

作者:信息研究部 發布時間:2016-10-13 點擊次數:439

一、政策解讀:10月3日起武漢中心城區限購限貸 二套房首付至少五成
??? 國慶期間,全國各地22城限購限貸政策接踵而至。距離上次限購時隔兩年后,武漢于2016年10月3日再次重啟限購政策,此次限購政策相對上次已明顯柔和很多,具體政策包括:
??? 1、本地戶籍居民有一套房,二套房首付提高至50%,已擁有兩套及以上住房的,暫停發放個人住房貸款。
??? 2、非本地戶籍居民首套房首付最低25%(10月8日追加政策改為首套房首付最低30%),擁有1套住房再買房,暫停發放商業性個人住房貸款,擁有2套及以上住房的,將被禁售限購區域內的住房。
??? 3、本地戶籍居民有兩套房以上或兩套房貸均未結清的,停貸不限購。
??? 4、以上政策在武漢主城區范圍內(江岸區、江漢區、橋口區、漢陽區、武昌區、青山區、洪山區、武漢經濟技術開發區、東湖新技術開發區、東湖生態旅游風景區)執行,即在武漢中心城區內進行限購,10月3日起生效。

二、土地市場:九月共成交土地7宗,土地出讓金總計45億元,平均樓面地價3221元/平方米。
??? 2016年9月,武漢土地市場共舉行1場網上拍賣會以及1場現場拍賣,共推出土地9宗,實際成交7宗,成交面積約35.35萬平方米,成交總金額45.19億元,平均樓面地價3221元/平方米。本月土地供應量較上月明顯減少,不過從供地面積來看,住宅類用地有小幅度的上升,與城中村改造有關。
??? 房企對熱點區域拿地意愿依然強烈。雖然無核心地段的地塊出讓,但本月在三環外遠城區的住宅類一地塊遭到了多家房企的激烈爭奪,P(2016)088號位于黃陂武湖區域的地塊被南德置業以4809.70元/平的樓面地價獲得,并刷新了8月份清能在武湖區域的地王單價,成為了名副其實的接盤俠,溢價率高達486%。三環外遠城區地價高歌猛進,意味著未來武漢遠城區房價或迎來全面上漲。
??? 總體來說,九月份的武漢土地市場,繼續維持著“面粉”貴過“面包”的常態,市場表現并不理性,新的樓市政策并沒有給土拍的火熱降溫,政府希望土地市場降溫的愿望難以實現,以期收緊房企的再融資渠道,減弱土地價格尤其是地王對二級市場和房價的傳導效應,該調控政策有待考驗。預計未來土地市場地王出現頻率會有所下滑,溢價率也會有所收窄。
??? 9月住宅新增供應156.32萬方,相較8月127.05萬方,上升23%,市場供應方面,上半年創天量的成交,以及房價、地價不斷上漲的刺激下,下半年伊始,市場供應節奏開始放緩,但旺季供應量會有所提升。

??? 三、樓市表現:旺季到來,市場供應大幅增加,限購消息繼續影響樓市,量減價增。
??? 9月是樓市中的“金九”,“四小龍”中已有三城出臺限購,對全國房地產市場產生很大影響,各地紛紛傳出限購消息,武漢也不例外,不少項目紛紛加快備案速度,搶在限購前夕推出產品,月末五天9盤齊開。限購前的最后一周亦改9月前三周低迷趨勢,成交量從前三周的每周4字開頭漲到6字開頭,但成交量環比八月還是減少,未能體現出“金九”的火爆樓市氛圍。9月銷量達到2.01萬套/213.9萬方/205.6億元,環比上月均出現不同程度的下降。由于9月限購消息基本坐實,購房者出現大部分觀望態度,而市場價格繼續小幅增加,部分投資客選擇放棄投資,導致成交量減少。9月均價9611元/㎡,環比增加3.59%。
??? 大戶型保持較好去化,中戶型去化下降明顯:9月,120㎡以上產品成交占比36.1%,占比相比8月上升5.6個百分點;160㎡以上產品成交占比11.3%,占比相比8月提升3.1個百分點。首付提升,新政壓力下,剛需產品成交下降明顯,80-100㎡產品成交占比31.0%,占比相比8月下降6.3個百分點。
??? 月度新盤開盤分析:9月份,主城區開盤在售項目較8月份大幅增加,各大項目均搶在限購出臺前開盤。由于市場繼續保持著供少求多,加之限購政策的刺激,開盤即“日光”項目占據7成。我司監測的27個開盤,整體開盤去化表現較好,整體去化量達到90%。其中,有19個項目開盤售罄;去化率超過90%、80%的項目分別有1個、2個。
??? 9月,商業成交套數1454套,較上月上升較多,環比增幅20.15%,受政策利好影響,9月迎來小爆發期,市場成交增長。9月備案面積前三區域分別是:東西湖區、漢陽區、東湖高新區。
??? 辦公成交面積大幅增長,9月,全市辦公備案32.5萬方,相較8月成交面積12.7萬方,大幅增長72%。備案均價15791元/㎡,環比增幅35%。江岸區登頂辦公市場成交冠軍寶座。此外,位于亞軍和季軍的分別是江漢區、青山區。

??? 四、項目排行:時代·新世界奪得住宅銷售額冠軍。
??? 住宅項目:9月,時代·新世界累計銷售10.21億元居榜首;位于江漢區的遠洋心漢口·御峰,本月銷售386套,去化表現良好,躍升至亞軍,銷售5.44億元。
??? 商辦項目:位于東西湖區的武漢自貿城——全球商品采購中心一舉囊括商業銷售面積、金額雙料冠軍。在辦公方面,位于江漢區的環球貿易中心本月表現良好,超越其他項目,奪得辦公銷售面積、金額雙料冠軍,累計銷售1.63億元。

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