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迎接金融屬性武漢房地產時代 ——對武漢房地產當前交易現狀的解讀

作者:資源中心信研部 發布時間:2016-03-17 點擊次數:461

???? 延續去年下半年的行情,2016年春節前后,中央去庫存政策進一步推進,2月更是連放兩個大招——降低非一線城市的首付比例,分類降低一線城市和非一線城市的契稅和營業稅稅率。低首付、低利率、低賦稅,房地產政策面持續利好,推動全國房地產市場火爆開年。

一.一線城市均價全面跳漲
??? 1月份,一線城市新房房價環比漲幅由上月的1.55%擴大至2.0%,環比漲幅再度接近2013年初2.5%的峰值,其中:深圳新房價格環比上漲4.0%,增速較上月擴大0.8個百分點,繼續引領一線城市房價漲幅;上海房價環比漲幅較上月上升0.3%,擴大至2.2%;北京由上個月0.4%,擴大至1.0%。

二.武漢房地產價格亦普遍跳漲
1.全市層面——月度均價同比漲幅最高達20%
??? 2015年以來,全市月度成交均價同比漲幅在11%以上,其中2015年8月同比漲幅達到20%。2015年以前,全市均價同比漲幅均在7%以內。


2.環線層面——內環均價同比漲幅達56.7%
??? 二環以內價格大幅上漲,其中內環價格跳漲。內環2015年底均價水平達到18755元/㎡,同比漲幅達到56.7%,而2014年同期均價同比漲幅僅14.2%。
??? 內環占據城市最稀缺資源,高端品質型項目匯集,對市場的吸引力大,金融屬性表現的更為明顯。


3.單盤表現——多項目均價跳漲
??? 2016年春節市場刷新歷史,1月、2月分別有15個、11個項目銷售過2億元,而2015年同期,僅分別有5個、2個項目銷售過兩億元。


??? 復地東湖國際最后一期入市,均價直接跳漲至約2萬元/㎡,相比前一期售價跳漲5000元/㎡,開盤直接售罄。

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??? 百瑞景6期樓王面市,報價18000元/㎡,價格跳漲4500元/㎡,依舊受到市場強烈關注。

??? 純水岸東湖1月加推240㎡大平層,均價20000元/㎡,價格跳漲約3000元/㎡。

??? 光谷保利時代,近期傳言均價達到2.5萬元/㎡,直接刷爆市場,盡管傳言有夸大成分,但項目售價確實大幅的上漲。據監測,項目2016年1月推出的精裝房均價1.4萬元/㎡,3月加推均價直接上漲至1.7萬元/㎡,隨后推出的特價房成交均價則達到了1.76萬元/㎡,項目售價一路攀升。

三.武漢房地產開始具備房地產金融屬性
??? GDP反映一個城市經濟發展水平,對房價有直接影響。房價上漲幅度與GDP增幅之比能夠在一定程度上反應房地產的擴張程度。2015年以前,武漢房價處于自然增長時期,房價增速與GDP增速之比小于1,2015年,武漢房價出現跳漲,房價增速與GDP增速之比達到1.78,而房地產行業是看漲不看跌的,武漢房地產開始具備金融屬性。體現武漢房地產金融屬性的一個典型案例就是武漢發行全國首例住房公積金資產證券化產品。

??? 武漢房地產以前是隨著經濟的自然增長。增長的幅度保持同幅度的增長,現在的跳漲是房地產開始進入金融化程度加深的一種表現。金融化就是節約時間!就是速度會變快一點,如果低估了就很快給你沖回來,如果高估了就很快跌下去。價格跳漲是武漢房地產市場金融化程度加深的一個直接的體現。

??? 房地產金融屬性的經濟含義則是容易被過度利用而導致過度繁榮。由于金融可以在一定程度上脫離實體經濟而獨立發展,房地產金融屬性被過度利用,同樣可以導致房地產市場脫離實體經濟而過度繁榮。因此,要避免房地產“繁榮-蕭條”式的大幅波動,不要過于透支房地產的金融屬性。

??? 與互聯網化相比,房地產金融化存在明顯的差別;ヂ摼W解決的是空間問題,很多事情不用在一個物理空間中進行,只要在虛擬空間中進行。而金融解決的是時間問題,可以進行跨時間的交易。比如說可以把未來的錢放到現在用!那么另外一個解決時間問題就是:誰迅速的解決它,估價問題低了就迅速上漲,高了就迅速跌到位。這就是金融化和互聯網化的不同的價值。

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