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大家顧問武漢2015年年報系列之市場篇

作者:信息研究部 發布時間:2016-02-01 點擊次數:490

??? 政策利好,樓市成交創新高

??? 2015年,房地產市場“一路飄紅,節節攀升”: 在 330 新政、央行五次降息、二套房公積金首付比例下調、全面二孩政策放開等一系列利好政策的推動下,武漢市改善型購房需求得到進一步釋放,高單價大戶型房源成交量上升,推動整體成交均價上揚。武漢以22.6萬套銷量位居全國第一位,同時創歷史新高。整體而言,武漢全年樓市呈現量價齊升,市場信心和積極性都呈現出大好局勢。

一、住宅市場
??? 政策利好,庫存減少,市場成交持續攀升,全年銷量22.6萬套創新高
??? 2015年,武漢市商品住宅銷售商品住宅22.6萬套,同比增加25.48%;銷售面積約2293萬方,同比增加27.49%;銷售金額1970億元,同比增加47.42%,武漢2015年銷量創歷史新高。由于受到去年930新政出臺的影響,2014年4季度市場成交井噴趨勢。2015年武漢開局延續去年的良好趨勢,同時隨后又經歷了330新政、五次降息、四次全面降準,首套和二套首付比例持續降低,公積金新政力度加大等輪番政策疊加刺激,購房者成本持續下降,市場信心和積極性得到了有效激勵,從而使得武漢樓市銷量創新高。

??? 洪山區成交過3.1萬套,平價主城區是成交主體,市場格局改變,主城區市場占比提升。洪山、東湖高新二區銷量過300萬方,位于冠亞軍。漢陽區銷售過280萬方,排行第三。其中,洪山區2015年備案31196套/308.72萬方,高居榜首;隨后為東湖高新、漢陽區,分別備案29399套/304.14萬方、28157套/286.92萬方。洪山、東湖高新兩平價主城區,供應充足,在各大主城區中價格優勢明顯,且產品以剛需、首改為主,總價區域合理,綜合優勢突出,成為全市成交熱點區域。隨后為漢陽、江岸、黃陂三區,銷量均超過170萬方,這三大區域,市場供應量大,存在價格優勢,且緊鄰成熟的主城區,再加上軌道交通建設利好,成為剛需客群青睞區域。與2014年相比,全市12區備案面積同比增加,且江漢、青山二區同比大幅增加,漲幅超過140%。
??? 在成交格局上,受政策利好,中心區市場占比提升,提升幅度為7.75%、2.18%,而次中心區、郊區成交占比則減少,同比分別減少-1.51%、-6.24%。

??? 主城區市場占比提升推動全市均價同比上漲15.64%
??? 2015年,武漢住宅成交均價為8593元/㎡,同比上漲15.64%。從月度走勢看,2015年各月均價節節攀升,增幅位于在0.2%-3.8%之間,波動較大,隨著政策逐步放松,推動主城區市場占比提升,均價更是得到了大幅度的增長。
??? 區域表現上,2015年,全市僅青山區均價同比回落,而其余14區均價全部上漲,硚口、江夏、洪山、經濟技術等區域領漲,漲幅超過全市整體水平。其中,硚口區均價同比漲幅最高,為25.52%;其次為江夏區,均價同比上漲19.12%。
??? 青山區均價下降的原因是因為區域內保障房、福利房大量備案。區域內青山棚戶區改造項目八大家花園備案套數近3000套,項目整體均價6000,大幅拉低該區域整體均價;同時該區域的保障房整體備案套數占總備案套數的47%,使得青山區整體均價降幅16.8%。

??? 政策利好,高端住宅市場量價齊升
??? 在 330 新政、央行五次降息、二套房公積金首付比例下調、全面二孩政策放開等一系列利好政策的推動下,高端住宅成交量沖至高位。2015年,全市高端住宅市場量價齊升,累計成交36478套、413.17萬方,同比分別增加99%、104%,均價14540元/㎡,同比上漲8%。市場貢獻率上漲,全市高端住宅成交套數、面積、金額占住宅市場整體銷量的23%、46%、21%,占比同比均增加12%、25%、11%。市場具體表現在:
??? ——熱銷高端項目套均總價水平大幅提升。泛海國際居住區、武漢中央文化區、百瑞景中央生活區3個項目以超過38億元、17萬方、900套的銷量位居備案面積、備案套數、備案金額三項目指標前三甲。
??? ——核心競爭力突出項目市場接受度高。上榜項目多具備獨特優勢及核心競爭力:純水岸東湖稀有的東湖景觀資源和娛樂設施(歡樂谷)等;泛海國際居住區獨有的區域價值、交通價值(5線8站地鐵配套)等;武漢中央文化區景觀及獨特配套(漢街、萬達電影樂園、漢秀劇場)等。
??? ——高端住宅市場整體成交均價為14540元/㎡,為歷史最高水平。與普通住宅步調一致,高端住宅區域均價全線上漲。其中江岸區和漢陽區的漲幅最為明顯,分別為12.66%和10.43%,其余5區均有不同程度的上漲。均價上漲主要原因有二:①區域主力在售高端項目備案均價同比上漲;②多個新高端項目入市。

二、商辦市場
??? 商業市場供大于求,競爭激烈,去化壓力大
??? 住宅市場調控以來,武漢商業市場快速發展,市場供應持續放量,商鋪年度新增供應量保持在200萬方以上,2015年,全市商業新增供應量超過290萬方,不乏大體量的商業體,而全市商業年度去化量僅只有98萬方,全市15區中9區銷量同比萎縮,市場供大于求,且同質化嚴重,整體去化壓力大。

??? 大型商業體集中開業,逐步尋求創新之路
??? 據相關報道,2015 年有武漢薈聚購物中心、凱德 1818、金銀湖永旺夢樂城等相繼開業,商圈的相互競爭也日趨激烈。從出租率指標測算,重點商圈中中南、武廣、沌口、徐東等,出租率均高于 95%以上,群星城、人信匯等體驗型商業表現也不錯,但余家頭、街道口及二七等商圈因部分項目空置面積相對較高影響,出租率均低于 80%;一方面商業項目空置率分化嚴重,另一方面以武漢天地、武漢國際廣場、群光廣場、楚河漢街及武漢摩爾城為代表的項目相繼升級品牌組合,以強化消費者黏性,商業項目頻繁調改及加大體驗式業態占比或將成為后期市場常用。
??? 2016年,武漢至少還有12家大型綜合體項目要開業,其中包括:M+購物中心、和記黃埔外灘1861、以及壹方購物中心等等,同質競爭加上電商沖擊,傳統的商業項目步履維艱,尋求創新,體現商業項目的獨有優勢,是未來商業項目的發展趨勢。

??? 泛海國際 SOHO 城和萬達中央文化區領跑寫字樓,占領榜單冠亞軍
??? 2015年標準寫字樓新增供應141萬方,主要集中在武昌、江岸、江漢等寫字樓項目集中區。最近幾年,武漢寫字樓供應量居高不下,但高端甲級寫字樓的租金表現穩中有漲,產品與區域出現分化;同時,隨著地鐵的興建,武漢商務辦公格局發生轉變,加上 WeWork等移動互聯網創新模式的沖擊,對傳統的商務辦公市場形成了分流;從銷售榜單看,泛海國際 SOHO 城和萬達中央文化區的領先優勢明顯,這也是武漢目前最為市場看好的高端商務辦公區,其領跑優勢有望持續。

??? 互聯網思維,寫字樓試水“地產+保險”跨界組合
??? 2015年,互聯網+成為房地產行業熱門標簽之一,全國多個住宅項目陸續推出了眾籌買房的活動,但也僅限于住宅領域。而在寫字樓的租售壓力下,結合寫字樓產品的投資特性,福星惠譽與中國人壽簽署戰略合作協議,成為華中首組“地產+保險”跨界組合,并順勢推出以“福星惠譽福萊中心”項目推出“全國首個資產保全不動產投資解決方案”。其內容主要包括:業主購置福星惠譽物業可享受與大額人壽保單以及短期融資服務,目前,此方案僅限于武昌濱江商務區的福星惠譽福萊中心寫字樓。

??? 縱觀2015年,雖然在政策利好下的推動下,武漢樓市以高銷量完美落幕,但庫存量持續高位,且隨著積壓需求的持續釋放,市場需求將逐漸趨緩,后續市場競爭激烈,去化壓力依舊。2016年上半年全市均價有望持續上漲,下半年銷量則可能會萎縮明顯,但整體仍將居全國前列。

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