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專題研究 / TOPIC RESEARCH

眾創空間!包租婆OR與創客談戀愛?大家顧問解謎WEWORK漢派實踐

作者:信息研究部 發布時間:2015-08-04 點擊次數:468

??? 全球最大的出租車公司 Uber 沒有一輛出租車;
??? 全球最熱門的媒體所有者 Facebook 沒有一個內容制作人;
??? 全球市值最高的零售商阿里巴巴沒有一件商品庫存;
??? 全球最大的辦公場地租賃公司WeWork同樣也沒有房產!

??? 就這么一個二房東,去年年底這家成立僅僅四年時間的公司便完成了一筆規模達3.55億美元的融資,公司估值達到了約50億美元。就這么一個行業空間,引發了萬科原高級副總裁毛大慶的辭職創業,更是讓中國版WeWork和聯合辦公模式引發了更多吐槽。

??? 而面對成熟的傳統寫字樓市場,WeWork的成功飽受爭議。

??? 它的模式好像是二道販子。但其實核心價值在于成功地詮釋了“共享經濟”理念在辦公場地領域的應用,不僅可以有效提升閑置資源利用率,盈利模式也更加多樣化。

??? 時髦的WeWork究竟有哪些盈利點呢?

WeWork的盈利模式
??? 目前,WeWork的盈利模式主要來自兩個方面:
??? 1.向創業者(個人或公司)收取租金
??? 代表項目:WeWork、雷格斯、SOHO3Q等

??? WeWork

??? 主要是在新建的開發區或者蕭條的街區開設辦公點,先折扣價租下整層寫字樓,分成單獨的辦公空間,再出租給愿意挨著辦公的初創企業,采取的是"整批零租"的形式,重點是保證好利差,從而在會員租金和配套服務上收費。提供相應的管理人員、接待人員、會議設備、會議場所以及沖調咖啡、基礎的辦公用品。

??? 雷格斯

??? 針對于中高端移動辦公人群,連鎖化的服務,讓小型商務人群在任何城市能夠移動辦公。
??? 服務特點靈活:租期靈活、租賃面積靈活?蛇x擇租期長短有3個月,12個月或者24個月。無論是1人、2人、50人或者更多的人員需要使用辦公室,簽完協議后立刻就能入駐辦公室辦公。全配辦公室,虛擬辦公室,專業會議室,商務貴賓室和最大的視頻會議演播室網絡。

??? SOHO3Q

??? 3Q項目就是將SOHO中國的寫字樓辦公室以短租的形式對外租出去,預訂、選位、支付等所有環節都在線上完成。在SOHO3Q,你可以租一個星期、一個月,可以租一個辦公桌、一個獨立辦公室,可以隨時隨地手機上預約、付款,還可以享受餐點、咖啡、復印打印等服務,只需要帶著手機和電腦來工作。

??? 2.隱形回報獲利
??? 代表項目:優客工廠、聯合創業公社、Wix Lounge(美國免費聯合辦公)

??? 聯合創業公社

????靈活專業的辦公環境,讓再小的初創團隊也能享受到堪比Google辦公室的創業氛圍。上海的鳴新?營地超過2,000平米,11間獨立工作間、500平米的開放式工作區域。場地內還配有多個會議空間,獨立的活動區域和咖啡休息區,可以同時滿足300位創業者在同一空間內協作交流。

??? 咖啡會員——咖啡休息區,為創業團隊和創業者提供一處安靜舒適,適合見面商談的場所。通過辦理咖啡會員,創業者可以享受每日免費咖啡和咖啡吧食物折扣優惠。

??? 晚自習會員——“晚自習“服務,允許“下班后創業”族在18:00-24:00之間完成他們的創業夢想。

??? 優客工廠

??? 優客工場不單只是是復制WeWork模式,融入創意辦公生活等必要的元素以外,還提供了技術服務、資金支持。其增值服務才是最大的競爭優勢。這些服務包括導師、投資、財務、銀行以及法律服務,從而給創業企業加速。導致了但進入優客工廠辦公需要門檻,因為優客工廠背后的導師團隊,天使基金是其他同類產品是不能比擬的。要在里面租一個桌子需要看這些企業能不能得到天使投資,能不能得到A輪、B輪的融資,方可進住。

??? Wix Lounge

??? 紐約為數不多的免費聯合辦公空間之一。暗藏在切爾西一棟八層樓高的大廈里的辦公空間。這個空間上座率極高,這里不需要提前預約,誰都可以在任何時候前來工作,空間人員流動性因此非常高。每天平均有80-90個人來訪,大多數都是新訪客,小部分是?。

??? 互動搭建平臺——不定期舉辦上規模的網站設計沙龍和藝術展;与娮悠聊簧狭谐隽丝臻g的開放時間、沙龍和展覽等信息。

??? 非盈利的營運模式——社區成員則不斷在社交媒體上互動,口口傳播這個品牌,為該空間的母公司實現著無形的口碑營銷。依靠有強大的母公司做后盾,進行社會化的品牌傳播,同時通過天使投資人計劃進行針對性的權益資本投資。

??? 聯合辦公的發展層級,如下所示:
??? 從硬件創新到軟件的跟進,最終衍變為精神獨立,免費經營的共和主義模式。

WeWork中國變形記
??? 開發要點:
??? 1. 分拆空間 整合租金
??? 賺取租金差額。用折扣價租下某寫字樓的一兩層,并將辦公場地劃分成許多小塊,然后每月向那些初創企業和小公司收取會員費或工位費。避免了辦公場地的資源空置與浪費,“見機行事”利用現時的折扣優惠價格租下整層寫字樓,經過整體包裝進行出租。

??? 低價包租辦公空間,再“散租”給創業者,賺取差價,或者以現有資源幫助企業孵化?雌饋黹T檻不高,但如何借助這波創業潮打開局面,既賺吆喝又賺錢,似乎也不是那么容易的事情。

??? WeWork們本質是發掘優質創業型企業,引入投資或直接投資。WeWork和許多眾籌網站類似,在各路投資人眼中是一個巨大的“項目池”,如果真的有風投“相中”了聯合辦公中的項目,服務式辦公室的運營商便可以近水樓臺選擇跟投。在幫助天使投資人給小企業服務的過程中,WeWork運營商對項目有更深的了解,這是一個優選的過程,以“大大減少投資的風險,讓成功率得到提高”。

??? 2. 客源更廣 靠基數獲利
??? 打破了傳統思維束縛。租賃時間普遍較短,蜂巢辦公空間的收費也是以月為單位。租期到了可以續約,手續也簡單。主要的出租對象是那些不需要長期辦公的小企業主、本地市場開拓者、辦公室暫時緊缺者、過渡時期使用者和初創小企業們。

??? 3. 衍生的服務收入
??? 出租辦公場地的同時為創業公司提供辦公家具、協同工作以及衍生的福利性服務。而以中間人身份向會員提供各項服務可創造新收入來源,會員享受平臺資源需要交費,而服務也會給會員提供額外的信息服務,這些服務包括醫療、會計、法律和商務中心云計算等。

??? 4. 眾籌創業的投資空間
??? “創客孵化器”概念吸引投資者參與眾籌。讓投資者參與創業中去,利用他的經驗和遠見去引導創客思維。眾籌后,WeWork聯合辦公項目就輕而易舉地成為輕資產產品,投資人可以騰出資金開發新項目,從而迅速擴張并形成規模效應。

??? 因此中國版的wework走向了兩個極端,如下——

??? 低價包租辦公空間,再“散租”給創業者,賺取差價,或者以現有資源幫助企業孵化?雌饋黹T檻不高,但如何借助這波創業潮打開局面,既賺吆喝又賺錢,似乎也不是那么容易的事情。

??? WeWork們本質是發掘優質創業型企業,引入投資或直接投資。WeWork和許多眾籌網站類似,在各路投資人眼中是一個巨大的“項目池”,如果真的有風投“相中”了聯合辦公中的項目,服務式辦公室的運營商便可以近水樓臺選擇跟投。在幫助天使投資人給小企業服務的過程中,WeWork運營商對項目有更深的了解,這是一個優選的過程,以“大大減少投資的風險,讓成功率得到提高”。

【財務測算】包租婆模式VS與創客談戀愛的模式
??? 1、武漢市場運行水平下的收益估算
??? 因為地段及入駐標準較高,所以雷格斯的發展路線以中高端為主。以雷格斯保利廣場分店為例,獨立辦公室的平均租金在4000元/間(四人間)。茶水費、門禁費、通訊費、會議室等費用另外收取。對于普通創客來說,價格偏高。但是針對移動辦公的商務人士,該產品的成本要比租賃工作室的費用要低很多。取費標準如下:

??? 利潤點估算
??? 根據雷格斯保利廣場店調研結果來看,整體上座率是非常高的。因此,大膽估算該項目的上座率約90%,那么所有房間的月租金收入35萬左右,相應的服務費用月收入在5-10之間,月總收入則在40萬左右。而從目前的租賃成本來看,保利廣場的租金水平為150元/㎡,雷格斯租賃面積以2000㎡計算,相應成本在30萬/月左右。在未加上其他可見費用的情況下,根據我司大體估算,利潤率在30%以內。

??? 2、重度垂直模式的盈利估算
??? 由于武漢現沒有成熟的以服務賺取可觀利潤的案例參考。因為整體測算將設定在假設之上。

??? 假設前期:
??? 地點設置在成熟居住區或近郊,折價整租廢舊的樓房,經過整體包裝進行出租。價格租金成本以40元/㎡/月計算,單層面積在1500㎡左右。裝修成本按照3000元/㎡計算,約450萬/層,裝修成本以5年攤銷。預計總體辦公位120個,初步制定項目不同產品線的租金水平和辦公劃分。

??? 收費標準如下:

??? 1)咖啡吧以人頭進行取費,如15元/人測算,按照4次/周/人,則每月收益為255*4*15=16000;

??? 2)會議室按200元/時測算,按照6時/天,預計出租天數為20天,則每月收益為200*6*20=24000;

??? 3)網費按照每個單獨套間收取50元/月網絡服務費用,120個套間,則每月收益為50*120=6000;

??? 4)游戲機室內有四臺游戲機座,按10元/時/臺測算,每日游戲時間為8小時,預計出租天數為20天,則每月收益為40*8*20=48000;

??? 5)淋浴間按10元/次進行計算,預計辦公客戶每月需要5次,則每月收益為10*255*5=12750;

??? 6)休息室以膠囊房的形式提供服務,按60元/日進行計算,預計辦公客戶每月需要2次,則沒有收益為60*255*2=30600;

??? 7)產品銷售即指辦公人員在辦公過程中產生的連帶性產品需求,例如網卡、路由器、打印機或者小吃外送等等不可預測費用,這里保守估計6萬。

??? 利潤點估算
??? 以80%的上座率作為標準,物業出租月收入約17萬元左右,而服務性收入約36萬,服務性收入是物業出租的兩倍有余。而月運營成本在30萬左右,粗略估算收益率在60%以上。

??? 小結:重度垂直模式的wework絕對是未來的發展趨勢,但是他對經營管理者的要求很高,考究的是資源整合服務能力。而房企的wework模式仍在探索中,最終的效果,是戰略「試錯」還是「優化」確實很難評價,如果要看企業是否做得足夠好,我覺得可以看三個數據,各位看官可依此自行評判:

??? I.啟動效率:即啟動項目的投入成本和速度。

??? II.啟動之后一定周期內的存活率(或存活質量)。

??? A.產品盈力能力與運營實力相輔相成:
??? 結合模擬一和二,兩個典型案例的產品線比例分布差異性很大,但從利潤構成來看,租賃物業和投入相對持平,而高端客溢價能力更強,所以在物業收入上會相對更高,但是利潤增值都在在于服務性產品類,因此雷格斯的利潤率要低于優客工廠,但優客工場對于資源整能力及辦公物業的運用團隊要求相對高。

??? B.產品定位和產品設計規律
??? 雷格斯:以獨立辦公空間為主,四人間是主流產品,輔以兩人間等微縮市場。
優客工場模式:開放性、社區化的公共空間為主,其中配套空間是重要組成部分,對產品來說辦公桌是絕對的主流,相應輔以少量的兩人間。

??? III.長期來看,能否形成行業壁壘,決定了是否形成“滾雪球”效應的關鍵。


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