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2015年住宅半年報住宅篇:樓市整體穩中有升,延續結構性回升趨勢

作者:信息研究部 發布時間:2015-07-31 點擊次數:488

??? 2015年第一季度武漢樓市呈現成交下滑、萎縮到迅速放大的過程,既體現了樓市季節性的銷售特征,又蘊含著中央釋放多重利好促樓市迅速復蘇回升的重要因素。元月,樓市未能延續2014年第四季度限購放開后成交旺盛的態勢,開局平淡。轉至2月,受制于經濟運行不景氣的報道以及傳統的銷售淡季和春節長假等諸多因素的影響,樓市行情呈現出清淡、低迷。商品房成交同、環比雙降。進入3月后,整個市場如同氣候特征一樣春回大地,春暖樓市。

??? 在促需求、穩消費政策助力下,江城樓市迎來“紅五月”。中央層面,5月11日央行再次降息,金融機構一年期存貸款基準利率下調0.25個百分點,貨幣政策利好繼續加碼;地方層面,地方政府緊跟中央步伐,積極出臺住房公積金貸款利率調整政策;需求方面,新一輪降息為樓市回暖再增動力,住宅整體成交量平穩釋放。整體來看,在促需求、穩消費政策助力下,江城樓市迎來“紅五月”。

??? 要注意的是,隨著樓市的調整,樓市結構發生變化,改善大行其道,漸成主流。進入第二季度以來,由于改善型家庭積極出手,武漢中大戶型整體熱銷。。究其原因,一方面是二套房貸款政策的不斷放松,三次降息/330政策之后,買家加快入市;另一方面,市場上90㎡左右的中小戶型占比較大,造成局部區域大戶型反而顯得不足。

??? 從前幾個月的市場表現來看,銷售回暖勢頭明顯。而年中又是企業沖刺業績的重要時期,也是回籠資金、加速去庫存的的良機。預計下半年樓市整體穩中有升,延續結構性回升趨勢。自住需求特別是改善型需求仍將持續釋放,預計三、四季度成交量環比上半年仍會增長,特別是三季度漲幅可能相對可觀。成交均價或在成交結構拉抬下均價上升。

??? 2015年上半年,武漢樓市呈現如下特征:

??? 上半年武漢以存量去化為主,15區中10區新增供應量同比減少,武昌、江漢等區新增供應維持低水平。2015上半年,武漢樓市住宅整體新增供應量為871.75萬方,同比小幅減少16%,全市15區中10區新增供應同比減少,其中5區同比減少40%以上。蔡甸、青山兩區新增供應減少70%以上,減幅最大,隨后為經濟技術、江夏、東西湖三區,同比分別減少53%、48%、42%。另一方面,5區新增供應同比增長,硚口區增幅最高,為98%,區域內9個項目集中推新,整體推高區域新增供應量;隨后為江岸區,增幅為79%,區域新增供應項目均集中于后湖板塊。

??? 住宅成交創歷史新高。2015上半年,武漢全市住宅成交9.25萬套、926萬方,同比分別增加23.64%、25.16%,數據面上同比大幅上升。月度銷量亦保持在萬套以上,武漢上半年樓市數據面表現好,從月度成交情況來看,除了2月因春節因素成交套數未過萬以外,上半年樓市成交均處高位,“金三銀四紅五月”實至名歸。其中,6月成交套數最高,新建商品住宅成交17900套。

??? 區域成交分化,四大中心城區住宅成交均價過10000元/㎡。洪山、漢陽兩平價主城區,供應充足,在各大主城區中價格優勢明顯,且產品以剛需、首改為主,總價區域合理,綜合優勢突出,成為全市成交熱點區域。從區域排行看,洪山、漢陽兩區位居前兩位,其中,洪山區上半年備案12780套、124.47萬方高居榜首,其次為漢陽區,備案11676套、116.20萬方,成交量第三的東湖高新區也突破一萬套。其余區域備案量均不足8000套。而像硚口、漢南、青山等區域因為供應等因素,上半年成交量偏少。從價格看,武昌、江漢、硚口、江岸等四區成交均價均突破10000元/㎡。

??? 高端市場回暖,成交占比上升趨勢明顯,2015上半年,全市高端住宅市場累計成交12070套、136.78萬方,同比分別增加107%、140%。武漢高端均價14099元/㎡,同比上漲13%。高端樓盤熱銷,在20強金額榜中6個樓盤價格過12000元/㎡。

??? 全市商業推盤量有所放緩,商鋪類仍為新增供應主力。與2014年同期相比,6區商鋪新增供應同比增加,主要集中于中心區,其中江漢、漢陽、硚口、經濟技術4區漲幅明顯。9區商鋪新增供應同比減少,7區減少超過40%,以郊區減幅最為明顯。

??? 商業市場區位特征明顯,中心區由于各方面的外在優勢,尤其是地段價值,受到商業項目青睞,近年來,各種綜合體更是層出不窮。而隨著城市外擴,郊區商業市場開始發展,綜合體項目亦相繼出現,并逐步成為全市商業市場的成交主體,2015上半年以黃陂區表現最為明顯。相較而言,次中心區商業市場表現一般。武漢當前商業市場呈現中心、郊區兩頭熱的格局。

??? 上半年寫字樓推售量大幅增加,共7個項目推出寫字樓,單個項目寫字樓新增供應多超過4萬方,7個項目集中于武昌、漢陽、江漢、東西湖4區,中心區依舊為寫字樓供應核心區域。其中,武昌區水岸國際、聯發九都府、漢街總部國際三個推出寫字樓,寫字樓新增供應15.81萬方,居首位;其次為漢陽區,區域內綠地國博廣場、恒大御景灣兩個項目推出寫字樓,寫字樓新增供應13.02萬方;江漢區、東西湖分別有1個項目推出寫字樓產品,新增供應分別為9.45萬方、4.01萬方。

??? 政策疊加推動2015年上半年行業觸底回升,武漢樓市2015年上半年基調“穩中有升”。下半年在繼續寬松、改善釋放及基本供求平衡的狀態下,武漢樓市仍將保持平穩增長。

數據來源:武漢市國土資源與規劃局、大家顧問數據監測平臺

注:上文為大家顧問(微信號:WH-YOUAME)土地半年報精簡版,具體變化可咨詢大家顧問研究顧問部(027-68850998)。

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