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國務院等機構救市金牌令解讀

作者:信息研究部 發布時間:2015-03-31 點擊次數:435

國務院等機構5道救市金牌令——降息降準、擴大公積金用途、土地可變性(未開發房地產用地可轉型)、首置首付降至最低兩成、免征營業稅5年減為2年。

(一)兩部委:未開發房地產用地可轉型
??? 【核心內容
??? 3月27日,國土資源部官方網站發出“關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知”:
??? 1.為貫徹房地產市場分類調控、因地施策的總要求,進一步加強住房及用地供應分類管理,合理優化住房及用地供應規模、結構,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展,要求2015年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供應規模;
??? 2.優化住房供應套型,促進用地結構調整;
??? 3.多措并舉,統籌保障性安居工程建設;部門聯動,加大市場秩序和供應實施監督力度。
??? 原文件鏈接:
??? http://www.mlr.gov.cn/zwgk/zytz/201503/t20150327_1346321.htm

??? 【大家顧問解析】新提法+三個要點,意在盤活存量、改善產銷
??? 《通知》總體與我國新常態下的宏觀經濟政策相吻合,表現出“控規模、調結構、講秩序”的特征,保障民生,控制和消化庫存的舉措,改善產銷。

要點1:優化住房供應套型-回歸市場,中期市場戶型面臨調整空間
??? 內文摘要:
??? 對于在建商品住房項目,各地國土資源、城鄉規劃主管部門在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下,允許房地產開發企業適當調整套型結構,對不適應市場需求的住房戶型做出調整,滿足合理的自住和改善性住房需求。
??? 解析:
??? 允許在建住房根據市場需求調整套型結構,一方面意味著“實施近十年的90/70政策”的放開,政府“有形的手”逐漸推出市場,可能改進兩房格局,從產品設計方面,將重新回歸市場化操作水平,做好前期咨詢趨勢研究變為重要。
??? 另一方面,市場適銷產品可改,對于在施工前階段項目,具有重大利好,搶占市場第一波轉型期戶型和市場。

?

要點2:合理安排住房及其用地供應規!邘齑娴貐^暫停拿地
??? 內文摘要:
??? 住房供應明顯偏多的市、縣,或在建住宅用地規模過大的市、縣,應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市,應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。
??? 解析:符合城市化規律的房產將收益
??? 該項政策符合中央分類指導、因地施策的調控原則。在庫存高企的三四線城市,一方面要控制房地產市場的進口,減少土地供應,另一方面還要打開市場的出口,提振經濟、增加購房需求,才有可能逐步緩解區域房地產市場的供需矛盾。
??? 對于武漢當前,處于高存量市場,雖新政導向新增用地供應的減少,但要地方政府壓縮土地供應,也就意味著減少土地出讓收入,對于地方財政收入過度依賴土地出讓金的城市來說,能否按照部委的要求落實執行還是一個未知數。而且武漢政府高負債率和城市建設引擎尚在,同時2012-2014年仍屬于土地出讓的高峰時期,已供應土地量分別251宗/4857萬㎡可建面、220宗/3174萬㎡可建面、146宗/2695萬㎡可建面。按照1-1.5半上市期看,當前可供應量仍較高。

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要點3:統籌保障性安居工程建設——商品住房可作為棚改安置房和公共租賃住房房源,未來政府成市場最大買家
??? 內文摘要:
??? 省級住房城鄉建設主管部門要及時總結地方經驗,進一步加大住房保障貨幣化工作力度,將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。
??? 解析:
??? 商品住房可作為棚改安置房和公共租賃住房房源,政府將成市場最強大買家之一,可建立專項拓展,或聯合地鐵、高鐵等發展商、一級建設者,進行資源的整合。

?

新提法:未開發房地產用地可轉型利用——未來地產產業化導向,有耐后續政策跟進
??? 內文摘要:
??? 國土資源主管部門、住房城鄉建設、城鄉規劃主管部門可以根據市場狀況,研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案,通過調整土地用途、規劃條件,引導未開發房地產用地轉型利用,用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設,促進其它產業投資。
??? 解析:
??? 新提法!未開發房地產用地可轉型利用。也預示著新一輪房地產業由傳統住宅行業向新興行業引導與轉換,不同性質的用地在拿地時的成本差距較大,如住宅、商務用地土地價格高,如果涉及到養老、文化、體育等用地,地價水平往往更低,開發商把高價拿到的土地轉換為低價值、回報周期長的用地類型,如果政府不給予一定補貼,必然會影響到政策的落地實施。即該項政策也或許將面臨執行阻力,和未來是否有相關政策導向與補貼,將是后續關注要點。
??? 同時,為滯銷地塊及項目提供了新的機會,開發商手中的高風險地塊可以申請改變產品類型,滯銷項目可以申請調整戶型產品,從而打破市場困局。

(二)首置首付將至最低兩成
??? 內容摘要:
??? 央行、住建部、銀監會30日聯合下發通知,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房,最低首付款比例調整為不低于40%。 同時,繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付比例下調為20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭,再次申請住房公積金購房,最低首付比例為30%。


???

解析:
??? 貸款政策的調整,將吸引壓制性改善需求客戶入市,以購價值100萬元“二套房”,首付可由70萬降至40萬,降幅明顯。以120萬㎡房源為例,首付可由84萬將至48萬,降幅明顯;但在月供需4600元/㎡、家庭資產證明需保障在10000元/月流水以上,客戶群體仍處于較窄范疇。

?

(三)二手房營業稅征收期限條款調整
??? 解析:
??? 降低交易稅費,增加二手房市場流通,對于改善性家庭“賣舊換新”是利好,可以促進二手房交易,以及新房的成交。

??? 【綜合分析
??? 短期利好,改善性需求進一步釋放
??? 對于自主性住房需求支持力度不斷增強,也能夠激發投資性購房需求,改變整個市場的發展預期,實現房地產的平穩著陸。政策將進一步釋放無論是剛需、改善,還是投資型購房者的購房需求,將是普惠政策。


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