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2014年報土地篇:土地成交減少兩成,底價成常態

作者:信息研究部 發布時間:2015-01-23 點擊次數:483

??? 2014年武漢土地市場整體偏冷,一季度延續2013年火熱勢頭,競爭激烈,實力房企陸續出手拿地。但是隨著房地產市場進入觀望態勢,企業拿地態度愈發謹慎,二季度開始,底價成交成為常態,且流拍現象明顯。

??? 土地成交量減少兩成。武漢2014年共推出地塊181宗,成功出讓地塊146宗,同比減少74宗;出讓面積902萬方(約合13525畝),同比減少21%;出讓地塊規劃建面2696萬方,同比減少15%;累計出讓金額606億元,同比減少12%。樓市進入調整期,土地市場降溫,企業拿地意愿減弱,前三季度,政府推地速度放緩,盡管受到央行發布“9?30新政”以及中央表態穩定住房消費等因素影響,四季度土地量大增,但全年土地出讓規模仍明顯萎縮。

??? 中心區土地出讓規模占比提升,以商住用地為主。2014年,公開市場上江岸、漢陽、武昌等中心區域土地凈出讓規模4773畝,占全市土地交易量的35%,居首位,占比提升幅度為12%。從性質看,中心區出讓地塊中,商住用地出讓規模占比84%。次中心區、郊區出讓規模占比則同比減少,減少幅度分別為4%、9%。

??? 漢陽、硚口、東湖高新成為土地市場熱點區域。其中,漢陽區出讓19宗用地,累計規劃建面575萬方,占全市總量的21%,高居首位,保利、綠地、廣電、中鐵大橋局、珠海華發、江蘇新城等企業亦紛紛在漢陽拿地。,其次為硚口區,出讓14宗用地,累計規劃建面442萬方,占全市總量的16%,以城中心地塊為主,名流、華潤、復星集團、新世界、中建三局相繼在硚口拿地。隨著城中村改造步入尾聲,漢陽、硚口兩區成為今年城中村地塊供應主體,大量商住用地推出吸引多家實力房企進駐,在增加區域供應的同時,將逐步完善區域配套,提升區域競爭力。東湖高新區出讓13宗用地,累計規劃建面322萬方,占全市總量的12%,位居第三,光谷新中心東移,推出的地塊主要分布光谷東、花山板塊。中建三局、湖北聯投、中國航天、鄂旅投等在光谷拿地,東湖高新持續受到外地企業青睞,新進國有獨資企業北京北辰公司。

??? 漢陽誕生保利最大新盤,華潤聯手美好置業改造古田長豐村。漢陽區打包推出的仙山村3宗城中村地塊,總規劃建面約229萬方,將誕生保利在漢最大新盤,該項目集中發展高端商務、大型生態居住和休閑景觀旅游。硚口區長豐村打包推出5宗城中村地塊,全部被美好置業拿下,累計規劃建面240萬方,其中三宗地塊轉讓給華潤,兩家實力房企將聯手開啟長豐村改造之旅,整體改造古田格局。

??? 武漢“1+6+3”新城格局,即1個主城區、6個新城區和3個開發區,新城區、開發區各建設一座新城。其中,紙坊新城將打造江夏“城市客廳”,集文化旅游、休閑娛樂、商務辦公、商業服務和優質居住等多功能為一體。2014年,江夏區成功出讓17宗地塊,累計規劃建面277萬方,占全市總量的10%,其中12宗地塊位于紙坊新城區域內,將有力的推進新城建設。

??? 底價成交主導,中心區地塊增加推高整體地價同比提升4%。2014年,全市出讓地塊樓面地價為2249元/㎡,同比上漲4%。2014年土地市場冷靜,但中心區地塊供應占比大幅提升,整體推高全市地價水平。2014年1-2月土地市場火熱,競價明顯,月度樓面地價溢價率分別為27%、20%。3月份開始土地市場降溫,鮮有競價,底價成交主導,且流拍現象明顯。此外,今年土地市場上知名企業和外來企業身影稀少,而出現諸如武漢都市產業投資公司、廟山投資公司、武漢2049、軌道交通和省聯投控股等省資委及事業單位設立的地產開發或投資公司。

??? 相較民企,國有企業彰顯出拿地實力。2014年,拿地TOP10企業中,國企占據7席;拿地規模超過100萬方的TOP5企業中,國企搶占前4席。其中:保利接手武漢二零四九投資發展有限公司在漢陽仙山村的3宗城中村地塊,累計規劃建面229萬方,位于首位,完成了在武漢三鎮的布局;其次為綠地集團,企業布局湖北,拿地活躍,年內拍得5宗地塊,累計規劃建面149萬方,其中位于青山的三宗地塊開發綠地香樹花城項目,現已入市銷售;華潤位居第三,企業38億接手名流置業古田舊改項目,規劃建面約131萬方,此外,華潤拍得臺北路限價房用地,該項目臨靠華潤萬象城;中建三局位居第四,企業競得硚口漢西路2宗、光谷1宗商住用地,累計可建規模133萬方,以上三宗地塊為中建三局在1個月內競得。整體而言,市場調整期,國有企業在土地資源儲備、融資等方面的優勢相對明顯,拿地活躍度高于民營企業。

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??? 數據來源:武漢市國土資源與規劃局、大家顧問數據監測平臺

??? 注:上文為大家顧問(微信號:WH-YOUAME)房企年報精簡版,具體變化可咨詢大家顧問研究顧問部(027-68850998)。


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