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董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

2015開年篇:對武漢樓市的五大判斷

作者:尹香武 發布時間:2014-12-31 點擊次數:426

導讀:
??? ■躬逢其盛,這經年常盛的不竭魅力
??? ■對2015年武漢樓市的五大判斷
??? 一、游牧部隊并不神秘:互聯網思維的大家顧問解決方案
??? 二、中國前三大房地產市場:武漢經濟生態化,擁有自身演繹邏輯
??? 三、武漢的物業價值觀邁向成熟期,2015是起點。
??? 四、武漢都市豪宅元年:進入中級城市化、深度城市化階段
??? 五、業界淘汰賽發令槍或許響起
??? ■我們期許,2015年是鉆石十年的開元之年
正文:

??? ■躬逢其盛,這經年常盛的不竭魅力

??? 猶如大組曲中一段蕩氣回腸的詠嘆調,2014年才剛剛開始,就即將轉入新一年的動人旋律。還來不及回味此載的風雨兼程、還來不及拂去此程的塵土,2015年就已經在向我們發出令人向往的呼喚。在準備擁抱新年的時刻,作為房地產從業者,記憶與展望已經同時涌現、激情與思考已經一并喚起,或許只有人類文明成果的最主要結晶---城市化---才具備如此的經年常盛的不竭魅力,而我輩實乃有幸,能為城市空間事業而奮斗。

??? 城市空間事業的主體,就是房地產業。房地產業或其產品,即事關消費、又事關投資,即是投資品、又是消費品,即是金融品、又是民用品,是絕無僅有的樞紐型行業,是所有社會的最主要財富沉淀池。但是,房地產產品又是大額非標品、事關每個家庭的最主要財富,因此其專業服務需求是常盛的。躬逢其盛,大家顧問恰好投身其中,見證了武漢房地產業從起步到加速、從模仿到追趕的最關鍵十年,并得其裨益,壯大成為本土領頭羊,成為房企在漢房地產事業的服務優選。

??? 2014年,400名大家顧問將士代理服務項目33個項目,實現代理額近90億,繼續穩定增長。在前期顧問、市場調研等服務上,也拿下了兩位數的成績。在產品線覆蓋上,在此前的住宅全覆蓋之外(集合式住宅、別墅式住宅,大戶型、小戶型、公寓),大家顧問還在寫字樓、商業的代理上取得領先……不尚空談不吹水、注重實際操盤成績,大家顧問在武漢全市第一隊列、湖北本土代理領軍的地位得到了進一步鞏固。

??? 這些個成績,是在宏觀調控政策對樓市構成巨大壓力、房產銷售市況一度收緊、所謂互聯網思維/電商/去中介化的狂浪呼聲中取得的,十分能說明問題。這與我們對市場的前瞻預判、解決方案的儲備有密切的關系,因此,在面對風浪的時候反而突出了優勢。那么,面對2015年,我們又是怎么看待的?這有必要給所有尊貴的客戶及關心我們的社會各界交個底。

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??? ■對2015年武漢樓市的五大判斷

??? 一、游牧部隊并不神秘:互聯網思維的大家顧問解決方案

??? 房產幾乎是每戶家庭的最重大財產,不但耗資巨大,而且是不能移動的非標品,每個小區每一層每一戶都存在差異。同時,購房屬于極低頻次行為,人們都不會為此儲備足夠的專業知識。因此,實地體驗、專業服務是購房程序中的不二法門,虛擬的網絡無法取代。

??? 在2014年的一段時間里,所謂的房地產電商風行一時后,行業才發現那真正是一場泡沫,隨即風平浪靜。這與我們在2013年做出的“房地產電商是時尚而不是潮流”的判斷是一致的,大家顧問少量使用過這個手段,但保持了足夠的距離。

??? 房地產電商猶如經濟界的游牧部落,其階段性的作用是普及高效文化、取締多余環節,激活定居部落(實際業務)的活力和血性。完成這些任務以后,游牧部落的生存基礎即消逝,要不就被定居部落同化、要不就將消亡。大家顧問甚至認為,3、5年后將沒人再談什么互聯網思維,那時候,更強的活力、更少的中間環節、更扁平的組織都將只是社會的共同習慣。定居本領才是游牧者的免死牌,否則游牧部落死的概率大于活!

??? 因此,作為一家有實務---譬如銷售代理、營銷策劃、前期顧問、市場調研---的房地產中介型服務企業,大家顧問最關注的,不是所謂互聯網思維,而是如何將自身組織中的多余環節剔除、實現機構扁平化、提升團隊活力與效率,對于這些我們已經有了一定的思考與準備,大體的方向已經找到了,接下來就是實踐、調整、改進。

??? 在2015年,如何借助互聯網的思考與手段,為發展商在實際銷售之前就能實現資金滾動、減輕對傳統金融渠道的影響,將是我們突破的重要方向。這在2014年其實已經有了一些成功嘗試,2015年爭取要擴大戰果。這是我們對于2015年武漢樓市的第一個關注要點。

??? 二、中國前三大房地產市場:武漢經濟生態化,擁有自身演繹邏輯

??? 我們關注的第二個大問題,是武漢的經濟出現的質變。2014年,武漢GDP正式邁進萬億俱樂部(相當于全球第56名的國家的經濟體量),重歸中國前十列強城市,承擔起了自己的中部責任。按照目前的發展速度和追趕趨勢,按照地理優勢與產業分工,再過6、7年時間,武漢GDP達到2萬億(相當于全球第32名的國家的經濟體量)并最終躋身全國前5是有希望的。

??? 武漢三次產業結構合理,第二產業齊備,擁有鋼鐵、汽車、光電子、化工、冶金、紡織、造船、制造、醫藥、食品煙草、能源及環保等極為完整的工業體系,在中國城市行列中優勢明顯,規模以上工業總產值已經在萬億元以上。猶如樹木規模聚集生長成為森林之后,森林開始具有自己的邏輯,會內在自發地演繹出自己的成果,而且森林開始具有更大的包容力、吸附力。

??? 體系完整加之規模巨大,武漢經濟已經發生質變、開始生態化,武漢成為華中地區勢能最高的發展極已經具備充足條件,武漢經濟的演繹結果或將超出人們的意料之外。全國大陸地區單體年度銷售額最高的商業體,不再北京、上海、廣州、深圳這些一線城市,而是武漢年度銷售約80億的武廣--國廣商業體,就已經能夠說明一些問題。所以,大家顧問判斷,武漢房地產市場的輻射能力、吸附能力激昂進一步擴大,四個方向近郊區將成為吸引1+8都市圈人們落戶武漢的選擇,而武漢的城區物業版圖,將沿著提質、提交的方向發展,按銷售面積計,武漢將因此成為中國前三大房地產市場之列,2014年,武漢全市銷售出去的房子接近18萬套,隨著成交單價的鞏固,成交總金額的排名也將進一步提高。

??? 三、武漢的物業價值觀邁向成熟期,2015是起點。

??? 對于房地產的價值認識,武漢已經順利地度過了啟蒙時期。但依大家顧問的觀點,啟蒙期雖然已經度過,但是武漢的房地產價值觀仍然處于成長期,還沒有到達成熟期。譬如,至今為止人們對房地產價值的認識,聚焦在稀缺性上---資源、景觀等等。這當然沒有錯,稀缺性是經濟定價的主軸。但是,僅僅只認識到稀缺性的價值層面是不夠的。

??? 一個顯明的例證是,按照景觀、資源等稀缺性去判斷,青海湖、喜馬拉雅山足夠稀缺吧?但是當地的房地產的價值為何并不高呢?這說明單純的稀缺性價值難以全面概括物業價值。而也正因為這個片面的認識,使得武漢至今沒能出現國家級的都市豪宅;也正因為這個片面的認識,有些投資客單純追求資源、稀缺,而將重資投放在了遠郊從而造成了絕對或者相對的損失。

??? 而大家顧問根據自己的專業儲備則認為,物業價值=稀缺性價值+普及性價值。所謂普及性價值,是指與外界鏈接越密切、鏈接的對象越多價值則越高。一臺傳真機、一臺計算機、一顆衛星……是無法發揮價值的,但是一旦連成網,價值就開始聚變、裂變。

??? 房地產也是這樣,我們經常引用說“房地產是城市化的生意,城市化是聚集現象而非分散現象”,說的就是當一處物業,它能夠與外界發生更多的聯系,比如與學校、商業區、辦公區、醫療區、景區發生便利鏈接,其價值就會聚變、裂變。即擁有稀缺性價值、又擁有普及性價值的物業價值觀,才是成熟的物業價值觀,2015年應該成為這個價值觀的起點之年。

??? 四、武漢都市豪宅元年:進入中級城市化、深度城市化階段
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??? 就產業進步來說,武漢已經走過初級城市化階段,目前正進入中級城市化、深度城市化階段,這個階段的表現是:1)城市從工業化時代的快速擴張,轉而進入更為強調聚集的適度回縮提質階段;2)在政府加大在保障房領域的建設與供應力度后,商品房越來越傾向于提供空間多元混搭的品種--也就是綜合體,以及傾向于提供都市豪宅及超級豪宅。

??? 深度城市化強調聚集的適度回縮提質、以及綜合體物業與都市豪宅,這都是行業的新課題與新現象。所以大家可以看到,在社會一片哀鴻遍野的情況下,一線城市的都市豪宅依然暢銷,而城區以及靠近城區的剛需物業及首改物業同樣在正常走量。這其實已經昭告了未來的方向與道路。而大家顧問也認為,武漢出現單價5萬/平米~9萬/平米的都市豪宅,也就三年以內的事,而2015年就是武漢都市豪宅元年。

??? 五、業界淘汰賽發令槍或許響起

??? 作為武漢房地產市場的深度參與者與服務方,心態一直是積極的。但這并不待變我們對樓市不存在敬畏。武漢作為平原型城市,城市擴張、釋放土地的能力極強;而作為傳統大城市,城區內的老舊小區改造任務也很重,同樣能釋放出巨量的供應?梢哉f,武漢是全國少有的供應放量空間極大的城市之一,這是關注武漢樓市風險的最主要因素。

??? 改革開放以后,武漢在金融業領域并沒能獲得與經濟體量對應的話語權,金融資源的配置上處于相對劣勢。房地產供應可以巨量釋放,但是金融渠道并不對應支持,這就可能導致矛盾加劇,畢竟房地產業是資金密集型產業,缺資金是萬萬玩不轉的。在土地釋放的最容易的郊區,供求關系是否會出現逆轉需要保持高度的警惕,我們建議發展商應該修正遠郊區的開發節奏。

??? 即使在城區也并非一片紅火。由于在具體的開發指標上,政府由于就業、稅收的驅使,給與了商業、辦公樓更多的傾斜,武漢這幾年面世的辦公樓面積恐怕將創造歷史記錄。本身寫字樓與商業的租金水平就不高,如果再次巨量入市,商用物業市場的壓力是顯而易見的,而商用物業市場的單位投資額是高于住宅物業市場的,一旦不慎,容易造成投資過度沉淀而影響資金鏈的安全,造成企業的安危問題。

??? 而在房地產中介服務領域,前些年泥沙俱下,什么項目都好賣,掩蓋了很多專業能力缺失的行為。而當市場回歸本質,對于專業服務的需求將直接考驗單純的關系密集型商業行為,中介服務機構向專業密集型、服務密集型的本質回歸的速度將極大加速,這將是一段殘酷但正確的過程!這個加速的過程中,出現某些中介代理機構的退場是不令人意外的。


??? ■我們期許,2015年是鉆石十年的開元之年

??? 猶如在2014-9-29發表的《接下來是房地產的“鉆石十年”!》一文中所說,我們判斷中國房地產還有“鉆石十年”,武漢樓市當然也不例外。如果說以前是房地產的黃金十年,只能說那是泥沙俱下的、對專業要求能力并不強的十年。而未來的十年,將是具備專業開發創新能力的房企、具備就地高質服務實力的中介、具備持有經營意識的投資客的鉆石十年。

??? 我們期許,2015年是武漢樓市鉆石十年的開元之年。在接下來的這個鉆石十年里,以福星惠譽為代表的武漢本土大型房企將進一步增強實力、房地產服務業將走上范圍經濟的頂峰--本地中介、頂級服務--以此提升房地產的發展水平。同時,行業需要優勝劣汰帶來的發展水平的提高,也需要適度集中以提升社會節約程度,這是殘酷的,這條殘酷的進化定律對我們在內的任何機構都是適用的,我們當然也深感其威力所在。

??? 在這個過程中,承客戶之命令---供應端客戶是發展商等土地擁有與開發者、消費端客戶是購房者與投資客---大家顧問將與過去的十年一樣,盡心盡力完成所托、超越期望。對于進化律的深刻認知和高度敬畏,使得我們在過往十年中未敢以最快的速度去奔跑,在接下來的十年里,我們同樣將其當作一場沒有終點的馬拉松,靜氣勻速、沉著應變、保持定力!

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