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董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

接下來是房地產的“鉆石十年”!

作者:尹香武 發布時間:2014-09-29 點擊次數:449

??? ■永恒的事業:中國房地產還有“鉆石十年”!

??? 與專業分析的理性要求不同,從大眾傳播學上來說,越是情緒化的判斷、越是絕對化的煽動、越是形象的比喻,無論其是否符合邏輯,就越具備傳播力、越能夠博得掌聲與喝彩。

??? 房地產行業內、以及社會上流傳的說法是,房地產已經走完了“黃金十年”、走完了所謂的“上半場”。而接下來的行情會不太好了,下半場只會是“白銀十年”,甚至還有聲音說,接下來應該是崩盤、互聯網來了,沒得玩了!以上這些聲音的邏輯或者結論是:1)房地產事業是一場有終點的比賽;2)房地產事業沒得做了。

??? 果真如此嗎?有人就有房地產需求、有發展就有房產的改善性需求,所以房地產是永恒的、沒有終點的事業,它不是一場比賽,也就沒有所謂的、取巧的上下半場之分。而所謂房地產接下來要崩盤的說法,這無異于某些企業的負責人想宣揚這樣的心理:“房地產沒得玩了,你們都別玩了哈”,用意其實就是“房地產太難了,你們都別玩了,有我玩就行了”。而就所謂互聯網的影響,其實很簡單,互聯網怎么可能消解空間的需求呢?

??? 本人的觀點是:中國房地產,還有“鉆石十年”,是永恒的事業!

??? ■支持“鉆石十年”的7大要點

??? 1)就金融而言,美國的按揭貸款占稅后國民收入的比重已經高達130%、中國此項比例則在40%以下,如果需要,中國提升的空間太大。而目前中國平均約45%的首付比例,幾乎等同于讓購房者給金融系統做人質,金融系統極為安全,金融安全就沒有暴發房地產危機的條件。金融系統的安全,就意味著房地產市場是安全的。

??? 2)就需求而言,名義上中國的自有房產比例已經比較高,但是使用功能低下的房產占比太大、還需要改善居住環境的家庭太多。放目看去,各個城市還需要改善條件的存量住宅建筑,占總建筑量的比例沒有70%、也有60%!這是多么大的市場空間。

??? 3)就經濟發展而言,現在已經與1992年有云泥之別。1992年是大陸樓市崩盤的年份。那個時候,民間缺資金、政府缺資金、企業缺資金,而資金來源只有銀行一個口子,因此當時管住銀行以后,市場就應聲而下。而如今,大陸居民存款逼近50萬億、企業有錢、銀行有錢,而歐美日作為發達國度還在大搞貨幣超發,超發的貨幣在其境內無處可去(發展已經達成嘛),就囤積在香港,伺機進入發展中的中國大陸。
??? 這樣就導致中國有兩個資金來源--自己的金融體系、國外的資金來源。正因為如此,大陸即使實行了全球最嚴苛的樓市限制政策--限購、限貸、限價、限戶型、限客戶、限年限、高首付、高利率--樓市也依然沒有崩盤,F在限來限去,就剩政府缺錢,所以可以預料,最遲不超過明年,房地產市場的只需就會正;,所有環節都有錢、只剩政府缺錢的狀況必將得到解決。

??? 4)就產業進步來說,隨著絕大多數的省會及以上城市走過初級城市化階段以后,目前正進入深度城市化階段,這個階段的表現是:1)城市從工業化時代的快速擴張,轉而進入更為強調聚集的適度回縮提質階段;2)在政府加大在保障房領域的建設與供應力度后,商品房越來越傾向于提供空間多遠混搭的品種--也就是綜合體,以及傾向于提供都市豪宅及超級豪宅。

??? 5)深度城市化強調聚集的適度回縮提質、以及綜合體物業與都市豪宅,這都是行業的新課題與新現象。所以大家可以看到,在社會一片哀鴻遍野的情況下,一、二線城市的都市豪宅依然暢銷,而城區以及靠近城區的剛需物業及首改物業同樣在正常走量。這其實已經昭告了未來的方向與道路。

??? 6)就整體經濟來說,沒有任何一個產業能與房地產業一樣,既是民用品、又是金融品,既是投資品、又是消費品,既事關投資、又事關消費,房地產行業是最樞紐的產業,房地產旺則全局動、房地產敗則必然是整體性經濟危機?v觀全球所有的市場主義國家或者經濟體,莫不如是,而這些經濟體的財政收入也表現出房地產財政的特點--不是土地財政、就是房產財政。初級城市化階段主要依賴于賣地,這是土地財政;深度城市化階段,主要依賴于房產稅,這是房產財政。中國大陸也不可能、也不應該長期打壓房地產市場。

??? 7)就大陸整體社會來說,在見證完全球城市化、工業化奇跡之后,國人還將見證中國近年里成為全球第一經濟大國、見證人民幣國際化的逐步實現,用巴菲特的話來說“中國的好消息會越來越多”。與國外相比,中國在鐵路、機場、地鐵等公共基礎建設上的欠賬依然太多,投資空間廣闊,這決定了經濟具備長久的發展潛力、城市化率提升的空間依然較大,也就決定了房地產業前景廣闊。

??? ■無須諱言,中國樓市將經歷一段波動期

??? 但是也無須諱言,在房價高企、人工高企的現在,中國經濟正在轉型。而轉型就意味著很多人們將離開原來的工作崗位、更換到附加值更高的崗位上去,這就需要約兩年左右的學習與適應期,在這個期間,人們必須增加投資自己的學習開支、但是換崗期間的收入又存在限制,因此整體經濟增速將下降。

??? 而從工業化轉型到服務化也必然呈現出經濟增速下降的趨勢--因為服務業比工業的鏈條短、計算增加值的環節少,這會影響經濟增速,也同樣會帶來新的格局,就是民間財富的增速將超過企業與政府的收入增長。這兩因素結合在一起,預料中國大陸將出現兩年左右的房地產波動。

??? 在這個波動時期,人們的資產性開支減少、但是資產性消費開支則增加,也就是租金在此期間反而會上漲,大家減少買房、但是卻增加了租房。只有等待兩年之后,租金上漲改變租售比從而使得目前看似較高的房價合理化,從而掃平未來的發展障礙。而這個階段,也將形成房東階層,這個階層的擴大,增加了租賃供應,從而為未來的租金更穩定準備條件。

??? 總而言之,如果說以前是房地產的黃金十年,我只能說那是泥沙俱下的、對專業要求能力并不強的十年。而未來的十年,將是具備專業開發創新能力的房企、具備就地高質服務實力的中介、具備持有經營意識的投資客的鉆石十年;這個鉆石十年里,大陸真正的高水準國際化巨型房企將出現、全球頂級的建筑展場將從歐美轉移到大陸、大陸龐大的房東階層將逐漸成型、大陸各個城市的房地產服務業將走上范圍經濟的頂峰--本地中介、頂級服務--以此提升房地產的發展水平。

??? 而未來的十年,對于那種不具備專業能力的房企、中介來說,非但不是白銀十年,甚至連“黑鐵十年”都不是!行業需要優勝劣汰帶來的發展水平的提高,也需要適度集中以提升社會節約程度,這或許是殘酷的,但鉆石本身就是殘酷帶來的禮物,能扛住殘酷的必然與這個偉大國度一起,迎來更為輝煌與壯麗廣闊的“鉆石十年”!

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