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董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

慣性等著下一個甜頭:比待購更可怕的樓市靜寂

作者:尹香武 發布時間:2014-09-26 點擊次數:456

??? 距離取消遠市區住宅限購令的時間還不到兩個月,武漢已經于9-24日宣布全面取消住宅限購令。取消住宅限購會有什么影響?

??? 首先從樓市內部看,由于以前住宅限購限貸,而商用物業(商業、辦公、廠房類研發樓)等不限購、不限貸,從而把資金擠出住宅市場,更多流向了商用物業市場,F在住宅市場取消限購以后,一、二套住房也沒有了限貸的限制,商用物業作為唯一樓市游資去處的價值下降了,因此資金會出現較大的回流,也就是說,取消住宅限購,會使得商用物業市場出現階段性的適度降溫。

??? 再從樓市整體來看,我們或許會發現一些更奇妙的現象。與越便宜會越多買、越多消費的消費心理學不同,投資心理學則與預期的關系十分密切,并且其相關性可能呈現完全相反的特征:
??? 1)在預期好的時候,利好都會當即兌現、多利好也會有累積效應,利空卻會被埋沒,購買決策速度快;
??? 2)在預期轉差的時候,一個利好出來、投資者還會等待下一個利好,以圖一次性享受所有的好處,所以利好會反而會刺激更強的待購情緒。

??? 如果說之前十年基本上是1)的邏輯的話,現在樓市正在經受2)的邏輯。也就是說,之前政府為了控制過于奔放的房價,而推出了全球最罕見的樓市限政---限購、限貸、限價、限戶型、限客戶、限年限等不一而足,但由于當時輿論與預期都處于積極的軌道,這些政策利空甚至被演繹解讀為“政府為什么敢這么做?因為不這么做房價會漲得更厲害啊”,由此利空被埋沒,房價繼續上漲。

??? 然而,在亢奮的風頭上狂奔的資金必將逐漸減少直至鳳毛麟角,預期的轉變也就勢所難免。當政府開始意識到預期已經悄然改變,并想扭轉這種勢頭的時候,自然就選擇了松綁,但殊不知在預期轉差的軌道中,當一個利好出現就必然意味著等待下一個甜頭出現的心態會更堅定、更有耐心。

??? 限購取消之前,其實限價事實上已經不再執行了、限戶型的政策已經名存實亡了、限客戶的政策基本放棄了,F在最頑固的政策,是限貸、高首付、高利率、高契稅、限年限(5年的轉讓高稅限制期)。

??? 房地產實際上是按揭貸的金錢游戲,銀行限貸規模直接決定了房地產的交易規模,能否放松限貸政策,并降低全球最高的首付成數、降低按揭貸款利率,成為解開購房者待購情緒的關鍵。但恰恰這三項政策并非地方事務、而屬中央事務。在這三項中央事務發生改變、松綁之前,購房者還在等待的甜頭有:降低契稅、取消5年轉手的高個稅限制--畢竟這兩項是地方事務!

??? 房地產業拉動的產業鏈甚廣,同時又是這個星球上當之無愧的最重要的樞紐級行業,既是消費品又是投資品、既是民用品又是金融品、既關系消費又關系投資……任何市場經濟體,其實都是房地產財政---不是土地財政(通過賣地收入為主來維持財政)、就是房產財政(通過房地產稅為主來維持財政)。因此一但房地產發生危機,就一定是整體經濟危機。因此穩定樓市預期,是對全社會、全民都有利的方向選擇。

??? 總而言之,在取消限貸之前,所有的樓市示好政策,都只能激發比待購更可怕的樓市靜寂與待購情緒。取消限貸、降低首付成數、降低按揭利率成為銀行界的應有之舉。而降低契稅、取消5年轉手限制,則是地方政策繼續應對的必然要求。正確的房地產管理做法,其實應是恢復房地產行業的秩序正;,即不需要救市也不需要打壓,讓市場規律發生作用,切不可人為地管死、也不要人為地吹大。

??? 盡快全面松限、縮短待購時間,是時候了!


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