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董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

從武漢松限效果,看樓市命門所在

作者:尹香武 發布時間:2014-08-18 點擊次數:422

??? ■松綁限購的效果只是一陣風?

??? 7月18日武漢限購松綁,至今已有近一月的時間。松限初期,原本積壓的非常態購房需求、剛性首改需求集中釋放,導致市場出現了即時性的“反彈”。但兩周之后,一切又歸于平淡,限購松綁一月并沒有如社會預料般持續拉動武漢樓市的銷量。對此,應該怎么看待、對待?

??? 房地產自上個世紀90年代開始在我國實現資本化以來,房地產就具備了這樣最獨特的屬性:既是民用品、又是金融品;既是消費品、又是投資品;既可自用、又能租賃;即是抵押品、又是增值物;既是工業品、又是手工品……所以,房地產是市場經濟中最具樞紐性的產品,正因為其關乎投資又關乎消費、關于本業又關引領百業的特性,使得其金融屬性、財富屬性非常強。

??? 而也因為其樞紐性、金融性、財富性、資本性,現在全球超過一半的剩余財富都是通過房地產儲存的,房價高企已經不是一國一地的事了。也正因為如此,看待房地產要超越于普通的供求關系層面、房價高低層面,更多地從金融角度去看待房地產市場的趨勢與規律。

??? ■樓市的命門,根本不再限購與否

??? 如果從金融角度看到樓市,這5點是必須牢記的:

??? 1)決定樓市交易規模的,首先是銀行放款,按揭貸款直接決定了樓市的交易規模;
??? 2)按揭貸款的首付成數,直接決定了市場的真正購買力,成數越低,購買力越強。
??? 3)按揭貸款的利率高低,實際上影響了房價的高低,降低利率實際上等同于降低了房價、提高了利率實際上等同于提高了房價;
??? 4)開發貸款的利率高低,實際上影響財務成本進而影響到開發成本,成本對于房價具有相當的硬性作用。
??? 5)決定房價高低的,首先是剩余財富的多寡,剩余財富越多,沉淀在房地產上的資金就越多,而房地產的生產速度是以兩年以上為單位的,供應放大的速度有限。

??? 通過這個角度,讀者自己就能夠發現,松綁限購政策而不改變金融政策,其實并不具備實際作用,只能使得樓市出現階段性的虛假反彈,只要金融政策不動作,交易量很快就將回復到僅僅比之前的水準略高的水平、而不太可能有實質變化。

??? 在限購、限價、限戶型、限客戶、限貸這5限政策中,最關鍵是限貸----也只有這個限制政策是與金融政策相關的。但是,金融政策并不屬于地方事務、而是全國性的中央事務,武漢是沒有自行調整的權限的。在不改變金融政策--也即不對限貸做出實質調整的條件下,單純地松綁限購,對于遠郊區地段的房產,甚至還可能因為預期的轉差而出現這樣的現象:以前越打壓越買,以后遠郊區可能階段性地越寬松越觀望。當然,即使如此,松綁限購對武漢這樣的大城市主流地段的改善型物業是絕對的利好。

??? ■武漢更容易供大于求

??? 但即使僅僅考慮限購這個政策,武漢所需要的也絕不僅僅只是“松綁”,而應該是全面取消。在中國,副省級及以上的城市中,武漢、天津、北京、上海、成都、沈陽、西安、蘇州這8家算是平原城市,除此以外的其它同類城市都是山地城市、島嶼城市。這8家平原城市中心,真正的具備再度挖掘潛力、更大承載能力的平原城市,其實只有武漢、天津、成都、蘇州5家。其中,武漢所處的位置在中國之中,尤為重要。

??? “平原城市”的擴張效率高,擴大同樣的半徑所釋放出來的土地,要成倍地多于“山地城市”、“島嶼城市”。由于平原城市的土地供應可以極大化,因此人口的承載能力更強,往往成為所在國的人口聚集中心、物流集散中心、信息匯聚中心,承擔重要的國家使命。但是也由于此,平原城市的房地產供應也更容易供大于求,源源不斷的土地釋放速度,很容易超出人口聚集的速度。

??? 8406平方公里的武漢既是如此,城市向外擴張帶來的新增土地供應極大,而由于武漢是大型的老城市,舊改任務較重,又在新增土地的基礎上再度釋放出存量土地,新增與存量雙重釋放,使得武漢土地供應量一直盤踞高位,帶來的直接后果就是供大于求!在這種情況下實施限購,很容易造成過度調控、甚至帶來巨大的負面影響。

??? ■全面取消限購應該成為武漢的常識

??? 武漢目前總人口在1000萬以下,從理論的角度看,武漢還將承擔更大的國家使命:一是繼續吸納更多的人口,最終成為超過2000萬人口的超級都市,人口擴張空間及其廣闊,因為土地、水源、能源的底子決定了武漢是中國城市中,人口增長空間最大、承接能力最強的城市;二是,武漢具備河運、鐵運、空運的等半徑優勢,物流成本最低,素質型勞動力最豐富(高校在校生超過100萬),在承接沿海地區制造業轉移上將起到領頭羊的作用,擴大產業優勢。

??? 第一,限購政策,對于武漢為承擔國家使命而吸納人口與產業均是不利的,這等于是發出了不歡迎來武漢、不歡迎落腳武漢的聲音。再者,限購本身已經不能實現原定的政策目標了:限購限制了改善性需求,而改善性需求是樓市的非投機主力、是正當的需求。當投機者、投資客已經銷聲匿跡,限購就已然不再必要。尤其是武漢,取消限購更具正當性。

??? 第二,之前武漢是經濟適用房政策實行得最好的城市,現在只要在保障房領域保持這個勢頭,將能夠將低收入人群的居住問題照顧好,當這個階層的人無須經過商品房市場來解決居住問題的時候,商品房市場就應該通過自由的市場博弈,來合理地配置資源、體現價值!

??? 第三,這是更重要的一點,在城際之間,其它城市已經開始或明或暗地開始取消限購或者定向寬松的行動,而武漢卻一直裹腳不前,這將在城際競爭中丟失先機:房地產市場的發展狀況,直接決定了地方的財政狀況,而財政狀況直接決定了城市基建的投資能力,而基建投資能力直接決定了城市的軟硬件實力!

??? 目前的現狀,依然要依靠政府的投資拉動,尤其是決定城市競爭力的硬件建設。所以,如果武漢遲遲全面取消限購,必然導致城際競爭的不利。全面取消限購應該成為武漢的常識,否則武漢樓市難以保有健康的基礎,甚至陷入自殘的陷阱之中,值得警惕!

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