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5月市場價穩量減,市場價格敏感度高

作者:信息研究部 發布時間:2014-06-17 點擊次數:482

??? 5月作為上半年沖刺業績的關鍵節點,全國各地均卯足了勁來撬動市場,全國40個重點城市整銷售表現略好于4月,但多個一二線城市銷量依舊持續下滑。而對于前5月的銷量,40個城市中35個同比減少,21個同比萎縮20%以上。武漢5月銷量亦持續回落,但前5月的銷量同比相對持平,且價格穩定,在全國市場上表現相對較好;此外,5月新盤去化表現好轉,“以價換量”特征明顯。
??? 市場銷售壓力下,陸續有城市加入政策微調行列,不同的是,本月中央層面的定向調整開始發聲,“央五條”出臺,明確支持首套房購房貸款,央行定向降準,定向在“三農”和小微貸款。盡管對樓市的實際影響有限,但在穩定樓市預期上有積極的一面。

“紅五月”銷量持續回落,市場出清周期上升至22個月
??? 5月,全市商品住宅成交12382套、120.81萬方,環比減少9.56%、10.89%,同比減少7.32%、8.15%。市場持續回調,樓市觀望氛圍不減,“紅五月”銷量同環比均回落。從前5月銷量看,武漢全市住宅成交604.56萬方,同比小幅減少1%,基本相對持平,相較于全國其他多個典型城市20%以上的萎縮量而言,武漢樓市表現相對較好。供應方面,隨著市場的持續大力推盤,武漢樓市庫存量加大,5月底,全市可售存量24.21萬套,出清周期上升2個月至22個月,市場銷售壓力加大。

全市均價整體穩定,10區降5區漲
??? 2014年5月,武漢住宅成交均價為7096元/,環比微幅上升0.42%,武漢住宅成交均價已連續6個月持續上漲。本月主城區剔除保障房后住宅成交均價為8709元/㎡,環比上漲2.92%。從區域表現看,全市15區均價均不足萬元,江漢、武昌兩區均價過9000元。全市10區均價環比下滑,青山、硚口、經濟技術三區降幅超過10%,主要受個案備案或保障房備案影響。5區均價環比上漲, 4區為主城區,且漲幅均超過6%。其中,漢陽區漲幅最大,區域備案TOP3項目均價均超過9000元,3項目備案量占區域的35%,推進區域月度均價上漲。洪山、江漢、東湖高新三區均受備案結構變化影響:江漢區萬元以上項目5月備案占比36%,占比相比4月提升12%;洪山、東湖高新兩區8000元以上項目5月備案占比分別為63%、60%,占比相比4月分別提升8%、19%。

本月剛需特征突出,一房、兩房產品成交占比提升4.43%
??? 5月市場,剛需特征較為明顯。從戶型看,5月,武漢市依舊以2房、3房產品成交為主導,與4月相比,一房、兩房產品成交占比全線提升,占比累計提升4.43%,而三房以上產品成交占比則均下滑。從面積段看,90㎡以下面積段占比上升約2.3個百分點占比升至43.7%,占比最高,其余面積段產品成交占比均下滑。從新盤表現看,開盤去化率超過60%的18個項目中,13個為剛需盤,而去化率超過70%的項目均為剛需盤,推售產品以90㎡以內兩房、110㎡以內三房緊湊實用戶型為主。

優勢地段住宅小戶市場接受度好
??? 在限購、限貸、單獨二胎等政策的刺激下,武漢市場“一步到位”特征明顯。而從本月推新的項目表現看,地段優勢明顯,出租現狀好或出租前景被看好的區域,自住投資雙用的住宅小戶型的成交表現十分搶眼。愷得南湖國際,臨近珞獅南路主干道,緊鄰洪山區政府,交通地理位置優勢較為突出,項目開盤折后價1.15萬元,高于客戶預期,開盤現場人氣不足,整體去化不佳,但是總價低適合投資的31㎡和49㎡戶型基本售罄;天下龍嶺廣場地段較好,周邊臨近商業和學校,出租客群較多,大部分客戶表示對未來的出租前景表示樂觀,該項目推出31-66㎡小戶型產品,開盤去化約6成,其中,40㎡以下一房去化多超過6成;中大十里新城處于王家灣核心區域,地理位置優越,交通和商業配套都很齊全和便利,項目開盤整體表現良好,去化6成以上,其中46㎡一房產品售罄。

市場價格敏感度高,提價項目去化不佳,低開新盤表現好
??? 從5月項目推新情況看,價格出現小幅上調的項目,去化表現均不佳,去化率均不超過25%。海賦江城天韻,開盤價格較前期上漲,超出客戶預期,開盤去化23%;武漢恒大城(精裝修),項目客源有限,加上折后價格較上次推盤上漲300元,開盤去化約20%;怡景江南價格較上期小幅上漲,前期蓄客僅70余組,開盤去化僅16%,集中于小面積的兩房產品;航天首府,開盤價格較前期有小幅上漲,前期蓄客不足,開盤去化僅16%;同馨花園·雍豪府加推18#樓,價格較前期的17號樓上漲了700元/平方米,價格高,蓄客不足,去化僅15%。當前市場,剛需為主,特別是在觀望氛圍較濃、大部分項目大力促銷的市場環境下,客戶價格敏感度高,項目在條件不足情況下提價,必然會對項目銷售產生沖擊。
??? 相較而言,部分純新盤低開入市,以價換量,成交表現較好。萬科嘉園入市主推84-93㎡小三房,均價9200元(精裝),相比周邊項目價格優勢明顯,開盤去化近8成;聯投金色港灣開盤均價6500元,且推售戶型均有面積贈送,性價比高,開盤去化75%;天下龍嶺廣場,開盤均價相比周邊項目低1000元,開盤去化約6成;昔日地王項目九龍倉月璽首期亦低開入市,其中8#樓均價僅9600-9700元,項目開盤去化接近6成,以總價偏低,性價比高的房源去化為主。

營銷手法推陳出新,外地客、換房族一個都不能少
??? 作為上半年重要的銷售節點,5月市場持續大力促銷以推進銷量,而值得關注的是,部分項目在營銷手法上再度創新。針對一些被“漢七條”攔在門外的外地購房者,江城部分樓盤打起了“擦邊球”,以降低首付、預留房源的方式攬客。具體操作手法如下,可先交定金,向開發商支付兩成首付后,再簽訂一份購房協議,只要剩余的一成首付款在兩年內支付,就可以保留挑中的房源,直到繳滿兩年社保拿到買房資格。而針對改善型客戶,融僑城項目推出“舊房換新房”的促銷模式,即開發商將大型二手房連鎖機構和合作銀行引入到樓盤銷售現場,通過提供免中介傭金、限期完成二手房交易等一站式服務,盡快讓改善型購房者將手中的二手房出售,然后水到渠成地購買開發商提供的新房。目前武漢已經有8個項目加入搜房電商的一二手聯動,保利旗下4盤同時加入。整體而言,以上各種方式最終目的都是為了盡可能的爭取客戶,撬動銷量回籠資金。

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