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武漢拉開二線城市調控“序幕”,抑需為先

作者:徐丹 發布時間:2013-11-27 點擊次數:501

??? 10月中下旬至11月中上旬,在以北京、深圳為首的四大一線城市陸續出臺調控政策后,全國各地10余個城市相繼出臺房地產調控政策。除北京主推自住型商品住房外,其余3大城市及眾多已出臺政策二線城市整體思路較為一致,主要從限購、限貸、供應、保障房四大方面入手。其中11月22日,武漢市正式出臺《關于進一步加強房地產市場調控工作意見》,開二線城市樓市調控拉 “收緊”序幕。25日,南昌、廈門同日發布樓市調控“新政”,其他二線城市跟進出新政的預期也進一步增加;政策在由一線到二線時,整體循著一線城市調控主線,但出現打折現象:武漢、南昌都沒有立即實施二套房貸首付提高,廈門提高二套房首付,外地人購房社保納稅年限未調整。

??? 縱觀此輪調控,以地方政府為主導,手段仍局限在限購、限貸、增加供應、保障房、加強市場監管等。大家顧問認為各地政策中,抑制需求為先,更多的是指向調整土地供應方式和有效供應。

??? 限購升級主要針對的是外地客戶,對于武漢市場而言,從我司各區域各項代理樓盤客戶情況看,外地購房者比重平均約為30%,而其中僅1年繳納稅或社保人群主要在10%左右,局部區域樓盤高達20%。因此對王家灣、沌口、光谷、東西湖等武漢門戶區域等局部區域影響較大,而對城市中心項目影響更多體現于短期影響和預期的干預。武漢春節前會是外地人購房的高峰期,限購暫時對成交量有些影響。

表:歷年武漢樓市供需情況

??? 而針對商業性個人住房貸款業務的二套房首付從六成提升到七成,將進一步推延需求實現。從我司各區域各項代理樓盤客戶情況看,首付提升一成可能導致約10%的需求延后或在總價調整下對產品需求的調整,商業公寓或中小全功能房極大成為市場焦點。而在27日人民分行武漢支行發布的《關于調整武漢市差別化住房信貸政策的通知》看,當前政策對象為商業性個人住房貸款業務。公積金優勢進一步彰顯。在眾多銀行停貸背景下,此項政策緩沖期亦可能成為“搶收期”。政策頻出,干擾市場預期;政策加碼,抑制部分需求。但在武漢建設大投入、融資渠道不一情況下,經過政策洗禮的開發商與置業者均相對成熟。
   
??? 而除限購、限貸外,各地政府政策更多指向增土地供應和有效供應!皾h七條”中多次涉及供應結構,提到“優化供應結構,均衡供應土地”“提高住房用地開發利用效率”“努力增加普通商品住房有效供給……加快普通商品住房項目供地、建設和上市步伐;對已批未建、已建未售的普通商品住房項目,督促房地產開發企業加快項目建設和銷售,盡快形成有效供給”。力爭2013年住房用地實際供應量比過去5年年平均實際供應量增加20%以上,達到1248公頃;2014年住房用地供應量比過去5年平均值再增加10%。用地供應計劃將于2014年3月底前向社會公布。

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