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大武漢大地鐵時代樓市

作者:徐丹 發布時間:2013-10-18 點擊次數:429

??? 聚焦武漢,城市加速,深廣游子關注關心武漢。高鐵四縱四橫在武漢十字交匯呈現,對外跨區域合作有長江經濟帶,城市內核有武漢自貿區上報中,在“1+6”整體規劃下有地鐵更有10條千億產業鏈,同時形成“大光谷”“大車都”“大臨港”“大臨空”。內生外聯,武漢換檔加速,樓市想象空間大。

1、地鐵影響是綜合全方位
??? 地鐵在改變地面擁堵交通的同時,也改變著人們出行方式,提高通勤率和工作效率,并帶動消費,形成了匯聚力。這個以上海、深圳等地鐵建設比較早的城市都有體現。以上海為例,1號線促進徐家匯商圈的形成。在集聚效應下,增加收入與擴大就業,也形成了新的投資與消費。進而刺激消費品的生產與新的產值與就業的誕生。因而帶動整個城市的躍升。表現在對城市經濟的拉動上,從成熟城市地鐵建設初期看,其對GDP形成約3%貢獻。

2、地鐵促進沿線地產熱銷并增值
??? 理想狀態下,路通財通,形成人才、信息、技術、資本等多元流通,促進城市流的形成,并支撐規劃下大產業集群、副城的形成。城市的規模發展越來越大,提升區域屬性,有利于新中心形成。如以平方公里計量的cbd商務區。未來,在地鐵沿線更多百萬方綜合體形成,如4號沿線的歡樂谷、東湖城、自由城,促進楊春湖副商業中心的形成。
??? 2012年,地鐵2號線即將開通,南湖臨雄楚大道板塊樓盤熱銷。楚平路數個項目扎堆,但保利拉菲、保利藍?さ染N售飄紅,保利以地鐵年銷15億成為區域佼佼者。如今,2號線每次都是爆棚,保利時代7月首開,3個月時間完成了13億銷售值。
??? 2013年3號線即將開通,讓本以居住與交通要塞的王家灣商圈形成。我們公司操盤的70萬方體量人信匯屬于地鐵上蓋綜合體,僅商業體量就達20萬方。去年無論是商鋪、還是公寓、住宅,屢次開盤屢次日光。并且相當部分屬于漢口客群。有無地鐵成為很多客戶選擇樓盤的因素之一。
??? 近期,地鐵盤熱銷表現明顯。7月住宅銷售套數前10上榜的8個8000元/㎡以上項目中,8個為2號線地鐵交通站點或沿線盤。如東鄰楊家灣站的保利藍?180套,長港路的常青南園194套,常青花園站的雁溪山197套,漢陽人信匯222套。
??? 而縱觀土地市場區域價值,在已經開建匯聚4條(3、6、8、12號)地鐵的后湖迎來了開發新時期。8月土地價格屢次創高,4000元/㎡以上樓面價地塊達5宗。同時,還有軌道交通延伸的金銀湖區域,在6、7號線及區域園博會、金銀湖道路拓寬等條件下,門戶板塊的樓盤由去年底的6000以內到當前的7200-7600元/㎡,超過平均水平。
??? 而在武黃、武咸城際鐵路下,江夏湯遜湖板塊樓市亦發力。在政策調控期,這些區域樓盤銷量很受影響,在地鐵預期下,區域樓盤價格漲。最近拍賣江夏地塊以商業為主,并實現高達78%的地價溢價。

3、地鐵對核心區與郊區影響不一
??? 我們通常說房地產是不動產,地鐵可以說是把這種不動產變成流動產。這指客戶半徑的延伸。原來更多的客戶群體是地緣性客戶,現在地鐵的開通,更多是一種流向,就像地理上有等高線一樣,我們在區域上來說,也會有區域線的高低,對于地鐵來說,正好是引導了區域的這種屬性變化。我們通過幾個城市的研究來說,地鐵線網對成熟市中心的影響主要表現在商業地產上。地鐵2號線上,除了傳統的商圈和商業體外,有百萬方的世界城,成為585平方公里大光谷消費聚集地;金銀潭站點14萬方體量日本永旺開建。地鐵3號線上有經開萬達商圈、王家灣商圈。地鐵同時促進武漢CBD建設,CBD內5條地鐵線,單盤年度可銷售10億,成為漢口主城第一盤。
??? 對郊區住宅及近郊的拉動作用則更明顯。對于郊區來說,隨著地鐵的開通,居住的便利性大大提高,并在居住社區消費的基礎上形成新商業體。
??? 因此對核心區是更強化的凝聚,更多的是商業綜合體的建設,因此需更多考慮的交匯與距離,包括地鐵通道的長短及與地產對接關系,地鐵商業業態的用水用電和基本的上層,多開些出入口,諸如徐家匯站有14個出入口核心區是凝聚與輻射,郊區是新城市功能的形成。尤其作為城市大規劃的分支,地鐵就是不同等高線下的靜脈。

4、地鐵影響階段也不同
??? 一般而言,地鐵規劃與開建期創造的價值高于開通價值,其中臨近完工的價值最高,即地鐵的心理影響大于實效影響,可見的現實價值更高。以王家灣這個區域為例。07年這里樓盤就南國明珠等屈指可數的樓盤,當時售價在5000余元/㎡,而這個價位金銀湖樓盤也比比皆是,有的樓盤甚至更高于這個價格。我們再看看今天這兩個區域,3號線更早的呈現,讓王家灣提前進入綜合發展時期。金銀湖區域還有很多樓盤價位在6000元/㎡上下,而王家灣普遍在8500元/㎡以上。
??? 如果說自貿區十字交匯高鐵是構成城市綜合實力外延部分,打破“胡煥庸線”的格局,促進武漢有機更生與提速,那么高鐵與城際就是武漢內生。同時能量守恒下,同城效應在不同階段區域個體表現不同。
??? 對于地鐵來說,我覺得這兩個方案,有一個建議,武漢很大,整個外環就有188公里,我們有時候在生活中也會調侃到,我們坐著高鐵,三四個小時就到了廣州、深圳,而這個時間在武漢還回不了家。武漢地鐵修編,在考慮遠城區對接的同時,亦多考慮主城區中心的發展與凝聚力。在有基礎的地方發揮更大的價值。比如形成多條地鐵的交匯點,讓中心的位置,更具有凝聚力和輻射力。與有產業有政策支撐的產業集群和原城區形成良好的互動。謝謝大家。

背景資料:
武漢地鐵建設情況
??? 2004年, 10公里長的輕軌1號線在漢口通車,將武漢帶入軌道交通時代。武漢是內地第7個擁有城市軌道交通系統的城市。
??? 2012年,貫穿漢口到武昌的地鐵2號線通車。不算之前的輕軌,武漢是內地第10個建設地鐵的城市。
??? 2013年延續地鐵4號線一二期、3號線一期、漢口北地方鐵路工程,同時新開工的有6條地鐵: 6、8、7、機場線及29、24號新城區軌道線路。
??? (6號線一期為跨漢江線路,連接東西湖區的金銀湖和武漢體育中心,全長36.1公里,設27個車站,計劃2016年開通。
??? 7號線一期起于東方馬城,止于野芷湖,全長30.85公里,共設車站19座,計劃于2017年開通;
??? 8號線一期連接東西湖區的三金潭和東湖風景區的梨園,全長16.55公里,設13個車站,計劃于2017年開通。
??? 機場線由地鐵2號線一期起點金銀潭站北端引出,在機場南端引入機場,長約20公里,設站8座,擬于2015年與機場三期擴建工程同步完工。
??? 29號線從魯巷至左嶺,全長20.5公里,設站12座;
??? 24號線從地鐵4號線黃金口站至蔡甸張灣街,線路長17.2公里。)

武漢地鐵規劃情況
??? 武漢新一輪軌道交通規劃修編初稿于今年8月底在市民之家亮相。新規劃的軌道線網總長比現有規劃增加一倍,高達1000公里左右,線路22條或23條,遠景建設期從2020年延長至2049年,是第三輪軌道交通線網規劃修編。
??? 第一輪規劃修編在2002年完成,從1號線到7號線共220公里,覆蓋三環內的中心城區;
??? 第二輪規劃修編在2008年完成,在2020年總體規劃基礎上完成修編,規劃了12條軌道交通線路,全長540公里。
??? 第三輪規劃采用國際上先進的“環狀線路”,結構為“一環串三鎮,十射聯新城”,即設置一條獨立環線軌道線路,串起武漢三鎮,環線總長度在40-60公里之間。
??? 與原有方案相比,本輪特點:
??? 1、線網數量增加一倍
  與原來的12條線路方案相比,新規劃將軌道交通線路增加近一倍,達到22~23條。網線里程由540公里增為約1000公里。
  2、中心城區內 所有地鐵線被大環線串聯
  地鐵十二號線是一條環線,串起武漢主城區,目前有兩個初步方案。
  一種是“小地鐵環線”方案。該方案長48公里,環線基本覆蓋中央活動區,串起了漢口火車站、武昌火車站、武漢火車站、王家墩CBD、四新城市副中心、沙湖中央文化旅游區等城市重點功能區。
  另一種是“大地鐵環線”方案。該方案長達60公里,比“小地鐵環線”方案覆蓋范圍更大,串起了漢口火車站、古田組團、四新城市副中心、南湖組團、省級行政中心和東湖風景區等城市重點功能區。
  3、五大火車站均為換乘樞紐
  新規劃的軌道線網,與所有的火車站、城際鐵路相連接,所有從火車站到達武漢的客流,都可以通過軌道交通轉乘到目的地。而漢口、武昌、武漢、新漢陽、流芳等五個火車站的軌道交通,均為三線或四線換乘樞紐。
  4、增加了3條過江通道
  全市有10條過江通道,其中主城區有8條,比原來的方案增加了三條,大大緩解過江交通的擁堵狀況。
  5、串起六大新城,支撐四大城市產業集群
  根據武漢新一輪總體規劃,將形成四大城市產業集群,即“車都”、“大光谷”、臨空經濟區、臨港經濟區。而規劃中的十條放射線分別通往江夏、新洲、黃陂、蔡甸、漢南、東西湖六大新城區。新的規劃中,給每個新城中心均有2條以上的線路支撐,組團中心有1條以上的線路支撐。黃陂區:劉店新城中心;東西湖區:吳家山新城中心;蔡甸區:城關+新農中心;漢南區:紗帽中心;江夏區:紙坊新城中心;新洲區:柴泊湖新城中心;武漢開發區:沌口新城中心;東湖開發區:光谷中心+魯巷中心。建成后,新城區的居民到達主城區只需要半個小時。
  早在上世紀40年代,張愛玲說過:“時代的車轟轟地往前開。我們坐在車上,經過的也許不過是幾條熟悉的街衢,可是在漫天的火光中也自有驚心動魄!彼枋龅氖钱敃r現代生活的一種物質象征:電車。如今,地鐵取代了電車,記錄著這個時代的變化。而我們——生活在當代的每一個人,都是這個時代的見證者。

沙龍鏈接:
http://wh.fzg360.com/zb/201310/42019_1.html
http://news.cnhubei.com/ctjb/ctjbsgk/ctjb15/201310/t2729733.shtml

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