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8月樓市穩字當頭

作者:信息研究部 發布時間:2013-09-11 點擊次數:420

??? 8月武漢樓市成交好于預期,成交量價齊升。但8月的高銷量更多的依賴于7月的備案延遲數據,項目推盤量相比7月略有減少,而實際開盤去化率比7月亦下降14%。從全國范圍看,當前全國性調控措施已進入真空狀態,樓市調控分化趨勢顯現。溫州限購放松不到一個月,鄭州卻開始限齡限購,一松一緊,均圍繞年度房價目標及城市經濟增長展開。全國地王頻現、市場成交量持續上行的背景下,武漢不少項目上調房價,但市場接受度有限,部分項目去化率明顯下滑。
  面臨即將到來的“金九銀十”旺季,武漢土地市場溢價、競拍屢見不鮮,9月12日精武路地王即將刷新武漢土地市場樓面地價記錄,房價上漲壓力較大,如何在價格與成交量之間掌握平衡,是金九銀十市場所要面對的課題。
  
  受7月項目備案延遲影響,8月商品住宅量價齊升
  8月,全市商品住宅成交13611套、135.62萬方,環比增長2.29%、2.30%,同比增長7.15%、7.87%。8月樓市銷量穩中有升。
  8月的高銷量主因備案延遲數據推高月度成交量。從區域成交主體看,洪山區主要受佳兆業?金域天下、清能?清江錦城推動。東湖高新區主要受保利時代推動。這些項目均在7月的第四、五周入市,延遲備案數據推高了8月的整體成交量。這使得兩區在8月成交套數分別環比增長47.71%、27.68%,高居冠亞軍。
  市場成交價格亦受到7月開盤或加推項目影響。8月商品住宅市場成交均價6958元/㎡,環比上漲0.92%,同比上漲9.87%。已接近7000元大關。這其中,中高價房源成交占比提升是價格上升主因。萬元盤純水岸·東湖雙子座、保利·時代等大盤上月下旬開盤,月內集中備案,其中保利·時代本月集中備案697套,奪8月全市套數、面積、金額三項冠軍,并帶動東湖高新區10000-12000元產品大幅提升38%,區域整體均價亦環比上漲10%,突破9000元。純水岸·東湖雙子座精裝戶型以均價1.15萬元/㎡的口徑,吸引著眾多購房者。
  
  中高檔項目受備案延遲影響迎來數據面繁榮
  進入7、8月以后,在經歷了上半年的持續放量后,高端市場供應面開始出現了階段性的放緩。據市場了解,8月高價盤供應量較低。武漢天地御江璟城、越秀星匯云錦在8月可售房源少,金地京漢1903也已完成了年度任務,處于尾盤期。通過月度推盤記錄也可以發現,今年2季度,中高價項目集中上市,7-8月市場推盤集中于三環附近區域項目。受高價盤備案制約及備案延遲種種因素影響,本月高價盤出現數據面的虛假繁榮。如硚口區融僑錦江,月內集中備案81套;武昌區華潤橡樹灣月內集中備案77套;武漢天地月內集中備案11套。
  這導致本月成交價格結構出現兩極變化,即10000-12000元、12000-15000、15000元以上產品成交占比10.3%、2.9%、1.2%,占比分別環比提升3.9%、0.6%、0.3%。而7000-8000、8000-9000、9000-10000元等中等價位產品成交占比則持續下降。
  
  成交分化明顯,市場價格敏感度依舊較高
  8月全市實際28項目開盤或加推,比7月減少1個,我司監測了其中19個項目開盤、加推情況。這19個項目分布于全市9個片區,整體推盤量3608套,整體去化率54%,比上月降低17%。
  中低價剛需房源中成交出現分化,具有規模、品牌效應,自身配套完善的剛需大盤更受購房者青睞。東西湖區沿海賽洛城6期推出165套房源,均價6400元/㎡,較前期上調100元/㎡,去化仍達82%;海昌天瀾推出458套房源,均價7300元/㎡,開盤售罄;碧桂園生態城推出323套房源,均價6380元/㎡,開盤去化90%;此外,投資型產品熱銷。江夏陽光時尚推出152套不限購不限貸的LOFT產品,去化接近七成。
  值得注意的是,在地王頻現、成交量持續上行的背景下,不少項目重新調整定價和開盤策略,均價上調100-700元/㎡不等,但價格上調后,市場抵觸心理顯現。如漢陽鐘家村板塊廣電蘭亭都薈成交均價上漲300元/㎡,邁入9000元行列,去化相比上次減少2成有余。白沙洲佳兆業金域天下,8月開盤均價7500元/㎡,相比上次提升700元/㎡,去化率則大幅回落5成。光谷金地雄楚一號同類產品成交均價上調150元/㎡,成交量亦減少近兩成。盡管目前武漢樓市已經開始進入剛需市場帶動改善型市場熱的時期,但市場價格敏感度依舊較高,項目調價仍需謹慎。
  
  金九銀十在即,市場再度面臨強大的供應攻勢,選擇面廣的前提下,價格敏感度將加強,市場的成交層級分化將愈加明顯。從政策面看,調控去行政化的趨勢在增強,同時限購限貸持續,信貸的持續收緊,因此,金九銀十應謹慎樂觀!

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