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董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

解讀環線界面之一:后湖3.0時代

作者:高虹 發布時間:2013-08-14 點擊次數:506

后湖地王頻出,房價破萬已無懸念

??? 8月6日,后湖地價再度刷新。湖北房投5.51億元以4702元/㎡刷新區域樓面地價,此前7月后湖推出的三宗地塊均遭到激烈競價:P(2013)095號地塊,位于建設渠路與興業路交叉口, 5家房企經過160輪競價,最終由武漢市京楚置業有限公司以8050萬元成交,樓面價4124元/平米,P(2013)096號地塊,為純商業用地,有3家參與競價,經過104輪競價,最終由凱信地產武漢有限公司5.16億元成交,樓面地價4441元/平米;P(2013)097號地塊,為住宅、娛樂用地,吸引了9家開發商參與競拍,經過83輪競拍,最終被農工商房地產(集團)股份有限公司拿下,成交價9.46億元,樓面地價4376元/平米。短短40天內,地價一路沖高,繼湖北長江聯合置地、京楚、上海農工商、凱信地塊,區域出讓12宗地中已有5宗地樓面地價突破4000元/㎡。板塊房價破萬無懸念。
???
??? 自2011年中,中海地產耗資巨大首進武漢,以10.4億總價、3800元/㎡樓面價拿下漢口萬錦江城地塊,后湖板塊百步亭集團、武漢地產集團、武漢新地等本土企業開發的樓市格局打破,外來隊伍日益強大:中海、中國水電、越秀、名流置業等知名房企先后落子后湖,后湖板塊一躍成為了樓市焦點。板塊土地購置量乘數級擴大:僅上半年,后湖區域土地就有958畝,可建規模達263萬方,超過了2011全年量;2011年該區域可見規模是255萬方;當然,2012年該板塊有18宗地成交,可建面市509萬方。匯聚40多家企業,后湖板塊開發加速、競爭白熱,再回戰國群雄逐鹿時代。


擁抱主城,后湖回歸漢口“中心”

??? 從地理位置看,后湖板塊如同“漢口的腰部”,與繁華保持著合適的距離。后湖南下至武漢市中心5-10分鐘車程,到漢口西北湖6公里、到江漢路8公里、到武漢天地2公里;北上主要為漢口北商業中心,主要有中環商貿城、盤龍城十大專業商業市場,繁華可待。至武昌中心12公里、徐東7公里。到機場、漢口/武昌/漢口火車站等城市大型交通樞紐分別為27、6/17/20公里。但長期受交通制約,擁堵泥濘,門戶受制。隨著2011年竹葉山轉盤四層大立交通車,后湖門戶被打通。東西走向新形成后湖大道、幸福大道、井南大道、二/三環線全線貫穿;南北軸線上武漢大道、塔子湖東路開通,姑嫂樹路高架、塔子湖西路在建,對外3、6、8、12號軌道交通線開建,漢孝城際通機場15分鐘。

??? 昔日后湖從漢口后花園融入到漢口主城區,并牽引其走向武昌、走向城際,后湖板塊在城市形象帶上歸回主城懷抱,板塊地段價值迅速提升。樓市中,后湖一直是江岸樓市主力板塊。該板塊成交量穩定,近年呈現成交倍增。2012年板塊成交量由40余萬方跳躍增長到70余萬方,在傳統的22個居住板塊中僅次南湖板塊,占江岸全區的68%。2013上半年成交46.08萬方,占江岸全區總量的83%。價格亦增長2倍有余,由2007年3500元/㎡邁向2013上半年8361元/㎡的價格水平。目前后湖呈現東西兩大板塊,以金橋大道為界,東板塊啟動時間略早,居住氛圍更為成熟,以百步亭、武漢地產集團、中海地產、南國為代表的知名房企集中開發,這個區域的價格提升很快,目前項目報價集中在8300-9000元/㎡之間,今年1-6月萬錦江城以11.72萬方、9.72億、1247套、均價8289元成為全市套數、金額雙冠。其中西板塊以塔子湖為中心開發相對滯后,2012年星悅城的表現最為搶眼,武漢房地產銷售信息網顯示,2012年星悅城以銷售面積11.6萬,8.3億,銷售1160套,均價7178元成為后湖銷冠。新房炙手可熱,后湖片區房價全線“破八”。 漢口老城新增供應少、價格高,而后湖板塊價差僅老城區的50%、高端的“零頭”的價格優勢明顯。躍進村、石橋村、新春村、塔子村等城中村集中改造,加快了區域的城市化進程,釋放成倍需求,促進后湖由東向西。
  

城市環線界面,后湖從區域組團走向區域中心

??? 大漢口格局正在快速形成。得二三環線便捷,貼合漢口中心、銜接盤龍城,作為城市界限外延主軸之一,后湖板塊正力求蝶變,從單一的居住功能向副中心發展,邁向后湖3.0時代。
  
??? 從2001到2009年的十年可以稱為后湖1.0時代,在城市總規中后湖板塊為平衡職工居住的10個綜合組團之一,2004年被提升為居住新城,此階段后湖從安居工程啟動到“三區五片”郊區大盤時代。2010年,以晉合金橋世家為標志,以傳媒大廈與市民之家建設為導因,后湖進入2.0時代,從規模住宅向品質住宅改變,F在,后湖從單一的價格優勢、剛需盤向品質盤跨越,晉合金橋世家以18%的建筑密度、曲盡幽深的大中心園林、地下雙層會所、成品房裝修品質與口碑,首批以10000元/㎡均價入市,創造了40%的區域價格溢價,帶領后湖進入品質時代。此間,以豪宅開發見長的中海在后湖拿地,樓面價3800元/㎡。目前,中海萬錦江城已逐步呈現,開放式公共綠化文化廣場、平均70-98米的超闊樓間距、經典的ArtDECO風格、奧法英三國音樂主題園林,營造了公共展示面與居家優美意境,為后湖精品住宅再繪精彩一筆。與此同時,后湖板塊產品形態亦呈現多元化發展,產品覆蓋洋房、soho、LOFT、精裝修住宅、商業街等。
  
??? 在樓市發展的同期,后湖板塊不僅市政得到大改善,進入城市環線界面。而且科教文化等軟環境逐步改進。塔子湖體育中心投入使用,成為后湖健康生活場;市民之家成為50多家市級單位辦事窗口,成為盤龍城十大專業市場、周邊小狗經濟活躍窗口;竹葉山商貿城吸附調味小商品商、鋼材交易、汽車交易商等3000余家商戶。此外,產業方面,目前后湖有黃埔科技園和后湖躍進工業園2大園區,創造著板塊自身的就業群體。大型公共建筑武漢傳媒大廈、市民之家更是板塊窗口,吸引著國家元首的考察,帶來相關產業與置業人群。
  
??? 相對于后湖千萬方數十萬戶居民而言,綜合性、集中型生活中心缺少,綜合性醫院,教育配套、醫療設施還待呈現。后湖成為承接城市的主要的居住功能,等待后湖的商業和交通配套能有所突飛猛進。隨著越秀、名流、三元等后續企業進駐,后湖板塊將繼續深化品牌,從單純的價格向品質、品牌、配套等多元發展。進入到3.0時代。

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