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2013上半年武漢樓市盤點及形勢分析

作者:信息研究部 發布時間:2013-07-15 點擊次數:492

武漢樓市前所未有好局面

??? 雖限貸、限購又限價、限備(12000元/㎡以上房源限制備案),同時武漢公積金貸款杠杠效益降低,但武漢2013上半年樓市卻呈現前所未有好局面,住宅、商業、寫字樓成交量均提升;住宅創下次新高水平,在成交量的帶動下價格略回升。大家顧問梳理武漢半年樓市狀況,形成《大家顧問武漢2013上半年年報序列》,包含住宅、商業、寫字樓、房企、土地、報廣與營銷等分系列。各系列半年報節選版鏈接如下:

武漢樓市2013半年報之住宅篇:http://www.kleppermusic.com/html/2013/718/10336.shtml

武漢樓市2013半年報之寫字樓篇:http://www.kleppermusic.com/html/2013/718/10337.shtml

武漢樓市2013半年報之商業篇:http://www.kleppermusic.com/html/2013/718/10338.shtml

武漢樓市2013半年報之土地篇:http://www.kleppermusic.com/html/2013/718/10339.shtml

武漢樓市2013半年報之房企篇:http://www.kleppermusic.com/html/2013/718/10340.shtml


武漢樓市形勢分析:
(一)武漢樓市躍升;
??? 大武漢步伐越來越快。輕軌1號線、地鐵2號線投入使用,武漢大道、二七長江大橋、武珞路高架、二環全線貫通,5小時內連接16個副省級以上城市的“米”字高鐵動車線形成,楊泗港大橋、楊汊湖高架等市政如火如荼建設,至孝感、黃石、黃岡等城際鐵路也即將投入使用。未來,軌道交通網絡化將形成,4號線二期、3、1號線延長線全面建設,6號線、7號線、8號線、機場線、29號線已開建,至2017年前年均一條軌道線開通。城際路網貫通,帶來人流、資本、信息流等各種資源。世界500強170家落戶武漢。

??? 武漢經濟與排名進入躍升階段,GDP值從07年突破3000億元大關,到12年實現8000億元,整個GDP增長1.5倍。樓市也進入躍升階段:住宅成家量也由545萬方/半年均值(2007-2012年間),增長到2013上半年的746萬方,增長約37%;價格由07年度4000元/㎡增加到7628元/㎡(不含5大遠城區),增長90%。近三年,在調控中房企積極應對,對調控已具備一定免疫力,整個市場也由冷到熱。城市更新與外擴同步,中心城區人口密集高、配套完善,城市更新由城中村居住改造向商業深化,如硚口、江漢、江岸等老商貿區,引入香港高端商業企業——恒隆地產,投資120億元投資建武廣附近46萬方商業綜合項目;凱德中國10年深耕武漢,凱德知音湖、武勝路凱德廣場、1818中心凱德廣場、民眾樂園改造、古田路凱德項目將陸續呈現……。近郊三大國家級開發區由概念走向政策落地招商引資階段,產值高增長階段,匯聚更多的企業資源、改善著創業環境,尤其是光谷,集合魯巷廣場、世界城,新世界K11、保利時代、光谷天地等區域商業體;遠城區在城鎮化號召中也各覓舞臺。

??? 與此同時,樓市中全國百強企業34家在漢開發,不僅有萬科、保利、金地、華潤等在漢多年的企業繼續深耕區域,而且近兩年剛進入武漢的外地企業如越秀、朗詩、中海、佳兆業等均再次在武漢拿地,更有金融街、龍湖、紅星美凱龍、俊發地產 、首開、珠江投資、卓越等外地品牌房企尋覓武漢?焖侔l展吸引著越來越多的外來巨頭進入,推動市場由總量向品質改變,住宅不單解決與提升居住功能,更承載鄰里交流、家庭健康親子交流等,產品從科技、綠色、健康、配套等方面實現不同升級;同時,商業由傳統的購物性質向休閑、體驗、教育、文化等方向轉向,檔次、體驗、互動性升級,人居模式升級。


(二)新板城運動;
??? 可見的當下。受益于軌道交通建設、區域規劃與產業引進、市政配套改進,武漢開始新板城運動。中心“向心力”與近郊“洼地”效益并存。

??? 中心城區由高端住宅向綜合商業、高端商業發展,如漢口武漢天地將回歸A地塊的商貿商務開發;硚口路集聚越秀星匯云錦高端綜合體、南大天地等綜合項目。三鎮中曾經的“短板”漢陽樓市崛起。上半年,漢陽持續高供應高成交,供應近90萬方、同比增幅98%,列全市第三;成交69萬方,列全市第三,漢陽王家灣龍陽湖、四新、鐘家村老城區等多板塊均表現積極。同時,商業價值彰顯,成交9萬方,居區域成交量榜首。除軌道交通下的漢陽人信匯等區域商業體外,如世茂錦繡長江、楓華苑、綠地新都會等社區鄰里商業亦暫露頭角。

??? 三環區域樓市在軌道交通網絡化的新格局中效益彰顯。以金銀湖板塊最為明顯,地鐵開通后,金銀湖片區受其利好,居住價值和地理優勢也愈發明顯。2013年第一季度,東西湖區新建住房銷售火熱,總計成交2209套,在遠城區成交量中排名第三。我司監測的開盤動態數據顯示,22個板塊中,東西湖區的金銀湖板塊去化率最高,監測的9個項目累計去化達80%,單項目平均去化率達78%;其次是漢陽區的四新板塊,監測的8個項目累計去化72%,其中觀瀾國際、廣電蘭亭時代推盤去化均超八成。白沙洲、湯遜湖板塊亦表現突出,累計去化均達67%。未來武漢軌道交通建設將帶動這些價格洼地的持續升值。

??? 新板城運動,也表現在高端樓市中。高端盤不再是內環專屬,環線內外價差平緩。從高端住宅成交占比看,武昌、硚口、洪山、江漢、江岸等中心城區仍為高端住宅項目主要成交來源地。但與2012年相比,高端住宅成交行情發生波動變化:主城區成交份額出現下跌,遠城區則出現上升。如武昌區成交占比由2012年的45%下降到36%,減少9%。江岸區成交占比亦減少3%;東湖高新、東西湖成交占比則分別增長4%、2%。隨著武漢房價的整體上漲,“萬元盤”已從中心城區逐漸擴散到三環線外。例如東湖高新區,受益于高知高收入人群聚集及品牌房企的入駐,區域內包括萬科紅郡、金地?華公館、東湖御院在內的8個項目均價已達到萬元以上。而東西湖區則受益于地鐵2號線實現區域樓市價值提升,區域內常青花園內的組團之一因臨近地鐵口,兼具投資與自住價值,備案均價已達9500元/㎡。

??? 隨著房產調控政策的頻頻出臺,外地人貸款購房受到限制,三環線以外區域樓盤的出貨面臨巨大壓力。軌道交通建設使白沙洲、四新、東西湖等周邊區域進入中心城區的時間大大縮短,吸引武漢市內老城區居民購房眼光的向外發散。三環線外的樓盤已開始重新定位。例如白沙洲2大牌房企旗下項目:華潤紫云府及復地悅城、廣電地產四新項目廣電蘭亭時代的營銷動作,就是通過在武漢市中心各大商圈開展創意活動,吸引武漢本地客戶群?梢灶A見,隨著時間的推進,置業向三環以外的外擴趨勢將愈加明顯。同時,如花山、江夏紙坊、漢口北三環周邊地塊也受追捧。


(三)社區配套“鄰里化”,人居模式升級;
??? 正如當前旅游熱的主體由奢侈的高端人群向中產轉移,人居需求也面臨著升級。住房不僅滿足單純的居住舒適性、功能性,也走向“鄰里”。除如百步亭“鄰里節” “百家宴”“餃子宴”等不同形式的鄰里交往活動,為交往搭建了一個更直接的舞臺外,精細化管理、人性化的社區服務配套與實施越來越多。如以萬科新一代產品,除了在戶型方面針對其生命周期客戶,進行如主臥擴大2㎡、衛生間擴大1.5倍、設置兒童餐廳等改進外,在配套上更是配有大型休閑廣場、高端會所區、綜合家庭服務區、老年服務區以及幼兒服務區,通過4點半課堂、社區兒童樂園、千米成人慢跑徑、老人健身場、遛狗草坪等場所列設施打造互動服務、健康空間。又如金地項目,四點半學堂、兒童托管、有機蔬果配送、網球之星、金地徒步日等一系列為居家增值,讓生活更添人文關懷。在提升業主居家生活品質的同時,引領著人居模式的變革與升級。

??? 而遠城區中,同樣加強社區商業配套設施。2013上半年全市15區均有商業供應。新洲、黃陂區社區商業紛紛面市,新增供應量登TOP5,分列第三、四位。


(四)居住組團升級副中心;
??? 隨著城市市政的完善、居住人口的匯聚,南湖、后湖、古田等傳統居住組團開始向商務商業等綜合發展,進入城市副中心發展。如后湖板塊,由武漢大道以東向以西發展,開發項目由居住功能向多功能配套發展,不在局限社區底商、便民超市,集中式商業街區、loft等產品也漸興起、滿足著區域內年輕人群的綜合化的生活消費需求。如古田區域,現行出讓地塊中商業配套用地占比近30%。更有凱德置業、宜家等商業地產進駐發展購物中心、寫字樓。

??? 在居住人口密集的光谷,商業得到較快發展。該區域從06年前魯巷廣場一枝獨秀,到如今光谷天地、光谷步行街,成為周邊居民、學生日常消費場所。未來,金地格林東郡、菩提金商業街區、保利時代廣場、新世界K11等商業綜合體呼之欲出,五星級酒店、甲級寫字樓、高檔商業廣場、精裝商務公寓、高端會所等,打造和國際廣場比肩的高端商業中心與高端會所將激發與滿足區域高端人群消費,帶領區域向副中心發展。


(五)武漢本土房企積極籌劃未來“主場”;
??? 2013上半年,整體銷售額TOP20中外來房企搶占15席,在漢銷售額累計235.44億元,市場占比接近4成。此外,6家企業銷售額超過10億元,其中外來房企占據4席。外來房企反客為主。

??? 積極籌劃未來,繼2012年高儲備以來,本土房企儲備用地積極。上半年儲地量10強房企中,外來企業僅2席。福星惠譽作為本土房企老大,以舊城改造為切入點,在地域上不斷深耕深化。2013上半年福星惠譽以171.91萬方的規劃建面仍位居榜首。企業依托水岸星城、國際城、水岸國際、青城華府,已經完全占據武昌北有力”根據地”。近三年來,企業集中于漢口二環周邊陸續拿地,以福星城打頭陣,將在漢口打造出企業的”第二根據地”。隨著企業在本土的持續深耕,企業風采將更勝往昔。

??? 相應活躍的本土企業還有新港、常陽、陽光嘉業、統百(統建與百步亭合資)、楚天房地產等企業。其中除福星惠譽儲備用地可建規模超過100萬方外,綠地集團儲地可建規模113.75萬方;隨后為武漢金林房地產,儲地可建規模102.25萬方。


(六)下半年競爭激烈;
??? 整體而言,上半年成交前所未有好局面,但靚麗成績的背后離不開樓市主體的努力。上半年,我們欣喜地看到,房企積極從產品到營銷的全面轉變提升,如泛海集團不同產品線標準確立與多項目營銷創舉,廣電集團推出的可變戶型產品。放眼下半年,整個市場供應旺盛,光谷、白沙洲、沌口、盤龍城、金銀湖等剛需片區都有大量的新項目入市,萬科、保利、金地、融僑、湖北保利、新長江等多家外來、本土知名房企計劃在下半年推出新項目助力企業銷售。其中以萬科的動作尤為引人注目,企業蟄伏2年,下半年將全年打響光谷新戰役,多盤聯動,陸續入市,以板塊布局取代單盤階梯式開發,重新締造企業市場格局。上半年的市場只是一個開端,下半年各大房企將沖擊年終任務,市場競爭將更為激烈。

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