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政策解讀 / POLICY ANALYSIS

2013政策解讀一:新國五細則頒布,調控從嚴

作者:信息研究部 發布時間:2013-03-06 點擊次數:484

2013年大家顧問房地產政策解讀系列之一:

新國五條細則頒布,調控從嚴

??? 繼2月20日國務院常務會議出臺房地產市場調控五項政策措施之后,時隔一個星期,對新“國五條”細化的《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》于3月1日在中國政府網正式公布,該通知除對“制定價格控制目標”、“明碼標價”、“增加供應”、“加大保障房建設”等舉措的重申外,對限購、限貸等調控要求,體現出從嚴從緊的趨勢。旨在進一步穩定房價,避免房價的過快上漲。統計數據顯示,自去年以來,2013年1月70個大中城市的新建商品住宅價格同比首次出現正增長。這也意味著,與2012年的“低開”不同,今年的房地產市場以房價漲勢開局,去年樓市的火爆成交、房價上漲的壓力使得政府再度出臺政策穩定調控。

??? 限購持續不放松,覆蓋范圍進一步加大
??? 通知要求進一步完善現行住房限購措施,意味著限購范圍有擴大的可能。首先,城市內限購覆蓋對象更全面。對于已實施限購的城市而言,“限購區域應覆蓋城市全部行政區域“,同時”限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房”,全市整體一視同仁。其次,限購城市將增多。按照規定,對于未實施限購的城市,若出現房價過快上漲的情況,“省級人民政府應要求其及時采取限購等措施”,意味著限購范圍有可能向二三線城市擴展。以上兩點關于限購措施的重申、完善是政策從嚴的表現。
??? 但此舉措對武漢影響甚微,首先,武漢實施限購政策已有兩年,且限購細則已經按照上述規定執行,本次限購措施的重申,對武漢市場并無新意,警示作用更大。此外,武漢市面向公眾的房產查詢并不涉及其他城市,對于納稅和交社保時間已滿一年的外地購房者均已具備購房資格,可正常購房。

??? 持續實施差異化信貸政策,著重二套房貸調控
??? 對于差別化信貸政策,在繼續嚴格實施的同時,著重加強對二套房貸的調控力度。通知要求,“對房價上漲過快的城市,人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。”房貸政策的調整對需求的影響非常直接,以往“國五條”、“國八條”中對二套房貸首付提升至5成、6成的舉措均對樓市成交產生直接的沖擊,導致成交量明顯下滑。倘若本次銀行再度提高首付款比例和貸款利率,將直接抑制開始逐步復蘇的改善型需求,導致交易量的下滑,改變市場預期。
??? 于武漢市場而言,二套房貸首付款比例和貸款利率再度提升的可能性不大,武漢住宅市場2011年、2012年整體均價相對平穩,2011年均價同比僅上漲3%,2012年均價則同比下滑0.98%,不屬于“房價上漲過快的城市”。此外,武漢市場以剛性需求為主導,2012年,武漢住宅市場90㎡以下戶型成交占比達41.04%,而對于二套房貸的加強調控旨在打擊投資投機性購房,對剛需不會產生沖擊。所以這一舉措對武漢樓市亦不會產生直接的影響 。

??? 外來務工人員納入住房保障體系,或將分流部分商品住房購房需求
??? 與以往不同,通知要求“2013年底前,地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障范圍”,該舉措擴大保障房覆蓋受眾,將部分具備購房資格的外來人員納入保障體系,將分流部分商品住房需求,對商品住房市場產生一定沖擊。近年來,武漢外來人員購房比例逐年增加,2012年武漢市外湖北省內客戶在漢購房比例達到44%,已經略微高出市內客戶的購買比例。這一政策出臺或將對未來武漢樓市外來人口置業產生深遠影響。

??? 賣房征20%所得稅,二手房遇調控最犀利狠招
??? 除開對一手住宅市場的一系列調控手段外,新國五條最大不同點則是加強了對二手房調控力度。通知要求“對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計征!痹撆e措可謂是調控以來對二手房的最犀利狠招。該政策首次明確二手房交易中的個人所得稅將會嚴格按照個人所得的20%征收,這將會增大交易成本,對二手房市場將會產生明顯影響。市場表現上,政策正式實施前期,為規避成本提升,二手房交易將會激增,目前市場上已體現出這一特征,而正式實施后,短期內,二手房交易或將急劇減少,而從長期看,不乏賣家將成本轉嫁給買家推高房價的可能。對一手房市場而言,這一舉措可算一大利好,二手房交易稅負轉移買家推高二手房房價,將會推動購房者轉向一手房市場。

??? 整體而言,新國五條在政策措施上并無明顯新意,除“二手房賣房征稅20%”、“外來務工人員納入保障體系”外,其余舉措基本均為對已有措施的重申。但房價控制目標的重提、限購限貸政策的持續嚴格實施等,無一不表明了政府對樓市持續調控的態度和決心,再加上房產稅推廣勢在必行,可以預見,2013年樓市調控將穩中趨嚴。在手段上依舊以控制需求為主,但同時亦要關注后續促供應政策的出臺,細則中“2013年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量”的規定傳達出這一信號。

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