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政策解讀 / POLICY ANALYSIS

2013政策解讀二:武漢公積金新政對樓市影響分析

作者:信息研究部 發布時間:2013-03-06 點擊次數:434

2013年大家顧問房地產政策解讀系列之二:

武漢公積金新政對樓市影響分析

??? 繼新“國五條”頒布一周之后,武漢住房公積金貸款政策相應調整,自3月10日起,新受理的公積金個貸業務將全部按新規辦理,3月10日前已受理并在公積金系統錄入登記的貸款申請,按原規定執行。公積金新規的調整對于公積金貸款的門檻有所提高,將對武漢樓市產生明顯的沖擊。

??? 貸款額度需參照繳存時間及賬戶余額,公積金繳存不足1年者、二次使用公積金購房者“很受傷”
??? 按武漢原有公積金貸款規定,市民公積金貸款額度只要是根據市民家庭夫妻雙方的月繳存額來計算還款能力、貸款最高限額和貸款最高比例,“三選低”取低值來確定。而新規增加了繳存時間及繳存賬戶余額等系數標準,變成“四選低”。這一點對公積金繳存額度不高但繳存時間長的家庭較為有利,但是公積金繳存滿6個月但不足一年的對象和曾使用公積金購房的家庭則“很受傷”,貸款額度將大大折扣。
??? 假如一對夫妻利用公積金首次購房,所購房屋面積90㎡,房屋總價80萬,貸款30年,夫妻雙方公積金月繳存額均為300元,單位和個人繳存比例均為8%。在新舊規定下,購房可貸公積金額度如下:


??? 通過對比可以發現,新規下,公積金繳存不超過1年的家庭可貸款額度僅相當于新規前的一半。同樣的,對于曾經使用過公積金的購房者,若間隔時間不長,再次使用公積金購房的話,由于公積金繳存余額低,繳存時間短,可貸額度亦不會高。可見該新規對繳存時間短及再次使用公積金購房的客戶影響明顯,將延緩這部分購房者的入市步伐,減少市場需求。

??? 需連續繳存6月以上方可貸款,突擊補繳被限制
??? 隨著公積金貸款購房優勢的體現,越來越多的購房者選擇公積金貸款購房,突擊補繳以獲取貸款資格成為購房者的一大手段。但是武漢公積金新規要求“個人住房公積金的繳存賬戶開戶時間應距申請住房公積金貸款時間滿180天,按月連續繳存6個月以上(不含一次性補繳),可申請貸款”,這一規定完全堵死了突擊補繳的途徑,使得無公積金或公積金繳存不足半年的購房者均被隔絕在外。

??? 上述兩方面的調整,綜合限制了公積金繳存1年以下的購房者及部分二次購房者,對于武漢市場將產生明顯沖擊。統計數據顯示,2012年前11月,武漢住房公積金發放貸款136億元,相當于2011年全年的1.8倍。2012年,武漢針對于住房公積金政策的調整以及公積金貸款手續和流程的簡化,對剛需群體利好明顯,大幅減輕剛性需求的購房成本及壓力,使公積金貸款成為職工購房貸款首選。武漢樓市在公積金等助力推動下亦表現突出。而今年年初武漢對公積金的調整,特別是“四選低”及“突擊補繳”的限制,使得公積金貸款的門檻明顯提高,對公積金繳存1年以下的購房者及部分二次購房者沖擊明顯,將阻礙市場部分購房需求的釋放,對武漢樓市成交會產生明顯的影響。

??? 但值得慶幸的是,公積金貸款在相關方面收緊的同時,對外地公積金在漢購房則“網開一面”,新規規定“從外地調入武漢市的職工,由外地公積金中心出具正常繳存6個月及以上證明,并將外地繳存的公積金全部轉移至本地公積金賬戶”,即可根據相關要求提取公積金購房。這一調整可能將進一步提升外來客戶的購房占比,而2012年的數據顯示,武漢市外湖北省內客戶在漢購房比例達到44%,已經略微高出市內客戶的購買比例?梢娛袌鰴C遇依舊存在,各項目應注意客源的外擴,注意對外來客戶的把控,以推進項目成交。

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