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專題研究 / TOPIC RESEARCH

9月,樓市入秋

作者:信息研究部 發布時間:2012-10-16 點擊次數:484

??? 9月,武漢樓市再度以1.2萬套落下帷幕,創下連續第7個月的萬套以上銷量。但與之對應的是,9月新增供應面積高達354.75萬方!巨大的供銷落差使得樓市前景顯出幾分初秋的寒意。市場延續了8月以來的回落態勢,但市場供應仍在持續增加。當前,公開于10月開盤的項目已達40個,“去庫存”將成為當下首要任務。

??? 受市場環境變化影響,9月樓市表現出以下特征:

??? 355萬方,9月住宅市場新增供應井噴
??? 9月上半月,市場推盤節奏有所放緩,僅15個項目開盤、加推,進入下半月,預售資金監管的通知頒布,加快市場推盤頻率,市場迎來供應高峰期,通知頒布隨后兩周均有20余個項目推盤。此外,為規避預售資金減緩,多個項目集中拿證,統計顯示,9月末約有60個項目拿證,累計供應面積約200萬方,9月整體新增供應354.75萬方,環比成倍增長,創2011年以來最高峰。與此同時,公開于10月開盤的項目已有40個,延續9月態勢,10月市場高供應基本已成定局,市場競爭將更為激烈。

??? 市場價格敏感,近六成項目開盤當日去化不足50%
??? 9月,全市共計有68個項目加推或開盤。我司監測了其中29個典型項目,開盤平均去化率為38%,比上月下降6%(由于監測基數較小,故此數據僅作參考)。分片區來看,白沙洲、金銀湖、南湖板塊去化率較高,超過55%,這三個區域項目均價多集中在8000元以內,剛需客戶接受度高;硚口濱江、古田板塊化去化相對偏低,不足2成。分項目來看,監測的29個項目中,去化率不足五成的項目有17個,占比達58%,最高去化率為78%(招商雍華府,均價7700元),“日光“項目近乎絕跡。分價格看,5000-7000元的項目有5個,7000-8000元的項目有7個,8000-9000元的項目有6個,9000元以上的項目最多,達11個,可見,低去化水平或由高價項目較多所致。此外,從項目優惠看,最高為和昌都匯華府認籌1萬抵10萬,多數為1萬抵3萬,開盤最大折扣為世茂錦繡長江95折,優惠力度整體較為平淡。
??? 自今年3月起,連續6個月以來萬套銷量,已消化掉武漢樓市大量剛需需求,在1-8月的月度銷量排行榜上,排名前10的樓盤,均為主打剛需產品的樓盤,但從9月新盤去化看,主打剛需產品的新盤如和昌都匯華府、統建天成美雅、佳兆業金域天下最高去化也僅為61%。剛需仍在,但已逐步進入休整緩沖階段,是造成“金九”不金的主因。

??? 中心城區品牌項目以高性價比吸引購買力回歸
??? 9月,洪山、東西湖、漢陽3區分別以2083套、1631套、1317套的銷量居區域成交套數排行前三甲,與8月相比,主城區(漢陽區/江岸區/武昌區/江漢區/硚口區)成交占比為28.97%,環比增長3.82%。而郊區、次中心城區成交占比環比分別下降1.18%、2.64%。9月推新的68個項目中,主城區項目達30個,高市場供應助推主城區成交占比提升。此外,主城區中,部分項目以性價比優勢制勝市場,如漢陽區漢陽人信匯、觀瀾國際兩項目,本月分別以7294元/㎡、6303元/㎡的均價全市成交排行前列。江漢區的城開?漢口秀園、福星惠譽?福星城分別以7361元/㎡、8383元/㎡均價獲百套以上銷量。武昌區的水岸國際亦以9794元/㎡的均價備案95套,居區域內高價項目銷量之首。洪山區的萬科金色城市、保利?公園九里以6990元/㎡、8099元/㎡的均價分別備案219套、137套。
??? 這些熱銷項目多隸屬于品牌房企,在價格策略上,新盤多采取低開,老盤也有優惠活動,如水岸國際9月推出每平米減700元的優惠,可見,中心城區品牌項目已開始以性價比優勢反攻,吸引購買力回歸市中心。

??? 9月武漢房價同比跌1.72%,環比上漲0.10%
??? 9月,全市商品住房整體成交均價為6339元/㎡,環比上漲0.10%,同比下跌1.72%。市場仍以中低價位產品去化為主,成交均價企穩。本月,7000元以下產品成交占比達64%,是造成均價下跌主因。此外,本月一些高價盤如天宇盛世濱江、越秀星匯云錦、眾聯天美國際等項目集中在月底開盤,由于備案數據滯后性,或在10月才能得以數據體現。


??? “金九”收官,樓市已步入今年最后一季,市場持續高供應,而四季度作為銀行貸款額度最為緊張的時期,近期一些銀行房貸申請周期拉長、利率優惠取消的苗頭已開始不斷出現,再加上3-9月市場需求持續集中釋放,后續市場銷售壓力大。若市場如特殊促銷手段推出,整體呈現“銷量穩中小幅回落,價格持穩”的格局可能性大。

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