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專題研究 / TOPIC RESEARCH

8月,樓市微變期

作者:信息研究部 發布時間:2012-09-07 點擊次數:421

??? “7月流火,8月未央”。武漢8月樓市熱力不減,成交量上延續破萬套紀錄,全市商品住宅成交12703套/125.72萬方。雖然成交量較7月有回調,但仍保持高位,市場回暖勢頭仍在延續。在此過程中,武漢樓市出現一些變化轉折:

??? 121.68億!武漢土地市場初現“窗口期”
??? 8月24日,武漢市舉行了今年規模最大一次土地拍賣會,共推出地塊36宗,累計規模3229畝,其中城中村地塊規模達1950畝。全天成功出讓28宗地塊,出讓規模2791畝,總成交額達122億元。本次土地出讓具有三大特色:①2011年以來單日土地出讓規模最大一次,出讓金額亦創2011年以來最高紀錄;②多家房企大鱷相繼出手:鈺龍集團、融僑、華潤置地、廣電、中建三局等企業,相繼競得漢陽漢橋村、武昌余家頭、武昌白沙洲、硚口、洪山、江岸等地塊。這也是二環內的城中村地塊魅力。③品牌房企連拍數宗地塊:鈺龍集團22.47億元攬下漢陽鐵橋村三宗地塊;融僑23.4億元拍得武昌區柴林頭村兩宗地塊;華潤置地6.46億元拍得白沙洲兩宗地塊。
??? 從樓面地價看,雖然多次競拍的場面鮮見、底價成交居多;但在樓市“淡季不淡”的影響下,土地市場也打破了長期的沉寂,波瀾再起,房企拿地積極性也明顯提高,大型房企開始陸續回歸土地市場。其中,萬科8月簡報顯示,其當月在全國新增8個項目;僅在8月27日到9月2日僅一周的時間內,萬科就分別在上海、杭州、沈陽和東莞的土地市場均有所斬獲。龍湖7、8月份龍湖拿地量增幅尤為明顯,特別是8月龍湖拿地量已經超過其上半年拿地總量。近日多個城市加大了供應力度也加速了房企的進入。土地市場出現“窗口期”。

??? 兩湖“房產稅”起起伏伏,樓市調控風聲鶴唳!政策“敏感期”
??? 8月,繼政府連續釋放“調控不動搖”信號再度明確房地產調控立場、并兩次督查市場后,有關新一輪政策出臺的傳聞四起。最近,房地產業內最熱的話題兩個:一是山東規劃采取商品房的現房銷售試點。另一個是關于開征房產稅的各種坊間傳聞。其中關于“兩湖擴大房產稅試點”一波三折,從20日“國土資源部:湖南湖北房產稅征收方案正制定”消息廣泛轉載,到22日兩省稅務部門辟謠,兩湖房產稅三日三變,真真假假烽煙四起;暫以省地稅局“沒有接收到國家稅務總局和財政部任何通知”且暫一告落。8月28日,中國央行營管部在召開轄區金融機構情況通報會時指出,下一階段將要嚴格實施差別化住房信貸政策,抑制投機投資性購房需求。武漢最近房貸利率優惠幅度收窄。臨近十八大的召開,全國樓市成交普漲,樓市預期改變,另一方面,樓市即將進入傳統的“金九銀十”銷售旺季,增加了調控的復雜性和不確定性。8月也成為政策的敏感期,關于房貸差別化信貸和城市個人住房信息聯網,又似乎正在對房地產行業出臺更進一步的實際政策做準備。

??? 備戰“金九銀十”,開發商搶客樓市“保溫期”
??? 監控數據顯示,8月武漢市場推盤量達38個,相比7月增加4個;新增供應量163.94㎡,環比增長69%,市場仍處于供應高峰期。如武昌中心區局部區域供應項目此起彼伏。8月該區域國際城、復地東湖國際、航天首府、百瑞景等大盤相繼入市,客戶搶奪激烈。其中國際城8月11日2小時即狂銷2.6億。
??? 此外,8月眾多區域仍主推剛性產品,并獲得市場熱捧。其中,我司代理的奧山世紀城住宅塔樓8月25日開盤,實收8700元/㎡,開盤解籌80%以上;漢陽人信匯yoho公寓以47㎡、85㎡兩種主力戶型為主,開盤售罄;6288元/㎡起價的國海學道開盤當天377套房源即宣告售磬;海昌天瀾以首付3萬起的墊付方式、推出360套房源,當日實現開盤銷售率近90%。主打剛需,低價入市策略,項目取得市場熱銷,從而也推高成交量。
??? 8月區域項目大體量此起彼伏的加推或單項目高頻率的開盤,繼續“保溫”樓市。隨著樓市傳統旺季“金九銀十”的到來,樓市將迎來又一波推盤高峰,當前預告9月開盤項目已達到50個,而隨著剛需客戶連續數月的持續釋放,后續市場客源競爭將更為激烈,可以預見,“金九”市場將硝煙彌漫。

??? 樓市價格局部調整,房價“選擇期”
??? 與觀瀾高爾夫公館、人信匯、國海學道、海昌天瀾等樓盤低價入市不同,8月,樓市進入區域價格分化階段,主城區均價明顯回升。其中,武昌、江漢兩區均價分別上漲18.81%、0.83%,以9276元/㎡、8538元/㎡位居前兩位,硚口、洪山兩區分別上漲12.04%、7.45%,以7912元/㎡、7706元/㎡位擠進前五位,市場熱銷背景下,中心城區項目推盤積極性增強,如武昌區復地東湖國際、福星惠譽國際城三期、福星惠譽水岸國際月內連續小量加推,均價也有所上調。在新盤新價的帶動下,徐東的長航藍晶綠洲5月份有9000多元/平方米的房源,現在單價又回到萬元以上。該區域眾多樓盤由年初的10000元/㎡以下開始回調至11000元/㎡主力。同時,漢陽的廣電蘭亭都薈年初均價7300元/平方米,現在回調到8200元/平方米;南湖的大華南湖公園世家,3月份推出一口價6500元/平方米房源,如今又回到了8000多元/平方米。從整體看,后湖、南湖、大型居住組團,價格從“7字頭”回漲到“8字頭”。

??? 武漢樓市“供應調整需求承接期”
??? 2012年,時間即將過去3/4;仡欉@輪樓市,1-2月是樓市冰點,項目價格8折優惠也鮮有漂亮的業績數據。從3月開始,在寬松的貨幣政策與差別化信貸差異、公積金貸款等促動下,樓市由死向生,武漢成交量進入“萬套”階段。4-6月,剛需產品主導、促銷跟進,眾多樓盤以價走量策略贏取積壓性剛需客戶、并帶動改善客戶進駐,樓市成交復蘇,持續保持“萬套”階段;與此同時,土地市場仍寂靜。7-8月,淡季不淡,頻繁調控口風不斷,樓市價格出現中心區局部回調、土地市場復蘇。綜觀此輪成交回暖與武漢樓市熱銷盤,剛需首改仍占市場主流導向。
??? 在經歷這波以政策積壓客戶釋放、剛性需求客戶主導的樓市中,8月武漢市場供應結構局部調整,一批針對高端客戶、改善客戶的房源集中面市。京漢1903、武漢天地御江景城持續銷售后,8月復地東湖國際130㎡以上改善戶型新品四期、航天首府首度亮相、國際城轉向三期。此同時萬達漢街壹號公館、越秀星匯云錦、中鐵1818、華僑城東湖純水岸、水岸國際新品等也相繼呈現。
??? 但縱觀8月高端項目成交看,推售大戶型項目去化均不盡理想,銷售依舊受到限制!跋拶徚睢背掷m下,大戶型客戶群體有限,改善性的高端客戶仍未成為市場承接主力。由此可見,目前市場處于高位盤整的狀態。市場能否繼續持續回暖,有待外部環境促動下樓市能否激發改善性需求與投資性需求承接。

??? 沖刺年度任務,又迎“十八大”。8月微變期間,我們可以看到樓市分化仍可能進一步持續,未來市場供應極大可能放量,在供應促動下9、10月成交仍極大將保持活躍。

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