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專題研究 / TOPIC RESEARCH

專題研究:武漢個盤解析——純水岸·東湖

作者:大家顧問資源中心 發布時間:2012-08-15 點擊次數:489

(一)項目概況——純水岸·東湖
??? 純水岸·東湖總占地面積約60萬㎡,總建筑面積約102萬㎡,包括天樾、天嶼兩大組團。是東湖北岸唯一住宅區,占有稀缺的東湖景觀資源,同時依托華僑城整體資源,從健康生活、藝術體驗、生態展示、商務休閑等方面為客戶全面打造優質生活系統,堪稱武昌中心區又一高端項目范本。

(二)項目基礎信息
??? 1、地理位置:城市中心旅游勝地區域,未來對接兩條地鐵
??? 項目緊鄰二環路、中北路等城市干道,交通便利,正在進行中的路網升級,將極大拉近與中心城區距離;
??? 未來地鐵4號線與8號線于此接駁華僑城,實現全城便捷通達;
??? 比鄰武廣高鐵火車站,以跨城際高速路網聯結鄂、湘、粵,形成全方位高效交通系統。

??? 2、基礎經濟指標:依托歡樂谷、東湖雙灣半島一線湖境大宅

(三)項目市場表現分析:市場熱捧、高價走量

??? 稀有產品-別墅蟄伏半年,以總價近2000萬/套臨湖別墅樹標桿;以準現房及1公里銀杏大道、綠樹蔥郁的湖岸實景呈現——展現了一線瀕水、純東湖大宅的風度。5月中旬推出,迅速獲得市場熱捧與傳播。
??? 在此基礎上,7月中旬400余套眺水高層登場,以東湖廣視角、簡約大氣產品形象和優越的價格優勢獲得市場熱銷,開盤去化近80%。

(四)項目產品分析:“東湖雙灣+半島+生態綠色”
??? 1.整體規劃:一山一水一方城,東湖畫卷永傳承
??? 以東湖自然山水風貌為前提,最大化利用東湖資源,將“一山一水一方城、東湖畫卷永傳承”的規劃愿景充分融入到各個組團中。

??? 2.建筑布局:社區運河貫穿,高低搭配、最大景觀面
??? 純水岸東湖為武漢華僑城的住宅部分,即下圖所示A地塊,預計分三期開發,一期涵蓋低層、高層、超高層三種物業形態,已于今年5月首次開盤。項目包括天樾、天嶼兩大組團,其中,天樾組團為低密度產品,總建筑面積151084.73㎡,包含390套別墅產品;天嶼組團為高層產品,總建筑面積424575.29㎡,包含2259套高層及超高層產品。

??? 3.園林設計:原始水杉+銀杏大道+小區河道與組團綠化
??? 項目保存了原址上10公頃原始水杉林;
??? 并投資近億元打造長約1公里的百年銀杏大道,與東湖形成循環式立體水系。小區內河道、郁樹、鮮花等融韻一體,形成“步道與景觀相臨而建——水域景觀與綠化組團設計相融——主體組團與分組團整體穿插”的遞進式景觀規劃原則。

??? 4.產品亮點:
??? 1)建筑特性:
??? 低密度產品【天樾】:緩坡大屋頂,簡約大氣派,擁有韻律與秩序
??? 整體建筑形態沿東湖岸線,呈現波浪式遞進與流線型動態排布,以多重觀景露臺設計,360°納景,每戶均享有觀景面。在建筑設計上,吸取瑞士日內瓦湖區貴族別墅群建筑精華,采用高端石材貼面,緩坡大屋頂設計,形成獨具特色的現代美學風格。

??? 高層產品【天嶼】:引入生態綠化技術,以空中花園展示建筑與自然、環境的融合;頂部“東湖天臺”,運用中國燈籠和窗欞的表皮編制肌理,引入傳統文化符號表達崇敬。
??? 涵蓋LOW-E幕墻、空中花園、東湖天臺等多重元素表現建筑與自然的融合,建筑細部通過陽臺與墻面細膩的灰度色彩變化、墻面仿石涂料與木格柵的材質對比,構建豐富體驗空間。

??? 5.項目配套:
??? 項目內部打造了幼兒園、小學、商業街、高端會所等配套資源。項目打造3.3萬平方米貫穿整個商業區的東湖源水街商業街——東方里,在【天樾】組團正中心地帶,將鋪成4500㎡“貝殼形”公共活動廣場——水岸生態廣場,整體是約4500㎡的人工修剪和護養的綿羊草坪。同時,在【天嶼】組團包圍的中心,將鑲嵌1.5萬㎡的中央公園。
??? 同時依托華僑城整體資源,從健康生活、藝術體驗、生態展示、商務休閑等方面為客戶打造最全面的優質生活系統。

??? 6.戶型解析:入門及入戶花園,將自然過渡室內
??? 項目于月首期推售產品為157套別墅(其中雙拼別墅一共有44套,聯排別墅一共有113套),主力面積為250-450平米,其中雙拼別墅面積段集中在350-450、聯排別墅集中在250-300面積段。(戶型圖暫無)
??? 項目高層產品涵蓋平層、復式、大平層三種戶型。
??? 平層:主力面積150-195㎡
??? 復式:主力面積333-416㎡
??? 大平層:主力面積210-423㎡

(五)項目營銷分析
??? 湖居——武漢高端項目云集之地;東湖岸——人之向往。
??? 國家級4A風景區中住宅,省府政要圈地,中心城市地段——地段資源矜貴;華僑城,旅游地產前鋒,更依托歡樂谷,際遇武漢、造夢東湖,首禮武漢,再造中部宜居度假名勝地;水主題精品酒店、生態鉑金度假五星酒店,配套升級,完善居住多元化功能——歡樂游憩、商務度假、生態綠色、人文涵養,不用切花生活與工作。
??? 在營銷上,項目報廣較少、跨版大氣;更依托小眾、武漢高端傳媒雜志、折頁及口碑相傳,少有明星走穴,多為“創想·無限·幸!2012華僑城優質生活創想展”等生活理念、公益類活動。而在項目定位中,當前武漢市場,不乏以萬達公館、武漢天地為代表的“豪宅”項目,純水岸·東湖依托華僑城資源以及東湖自然景觀、城市中心地段,首次提出“metro-vacation城市度假”概念,從而使之與其他豪宅項目產生明顯的差異性。

(六)項目總結
??? 與當前市場上其他豪宅項目相比,純水岸?東湖具有獨特的優勢:
??? 1.景觀環境、地段秉性稀缺珍貴;
??? 2.配套資源獨有:歡樂谷城市旅游之地,商務旅游酒店與度假、水岸商業街等配套;
??? 3.“一山一水一城,東湖畫卷永傳承“產品與風景有機融合;
??? 4.(類)別墅稀缺、高層戶型面積為武漢較為接受戶型面積功能;
??? 5.價格優勢:項目去裝修、毛坯高層開盤均價為1.6萬元/㎡(局部產品1.3萬元/㎡),在單價上與同類型產品如武漢天地、萬達公館等項目的均價水平占有優勢。
??? 從大環境來看,項目周邊交通配套仍在完善中。走高端走大戶,奠定項目形象與銷售基礎。后續貨量充足,并有70余㎡兩房,在后續交通環境再度改善中,將會調整補充新貨源。但武漢高端投資與一線城市仍存在差距,市場后續力量仍有待觀察。

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