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專題研究 / TOPIC RESEARCH

“錢還在,心不死”,顛覆傳統“淡季”

作者:信息研究部 發布時間:2012-08-09 點擊次數:462

??? 14743套/150.1萬方的商品房月度銷量(網上簽約備案口徑)!26個月以來的武漢成交量新高!5個月的連續破萬套——武漢7月樓市勇往直前,銷售套數、銷售面積分別以環比增長19.38%、19.74%;同比增長62.98%、68.90%的高增長,顛覆傳統“淡季”,創造樓市傳奇。

??? 緣何酷暑中,樓市成交量創新高?

??? ——經歷三月樓市由死向生,4-5月樓市集體“以價換量”后,在降息降準等政策疊加效應下,行業緊張程度有所緩解。統計數據顯示,7月,全國38個大中城市中,有27個城市的成交量環比出現上升,近9成的城市成交量較去年同期有所放大,全國樓市成交一片飄紅。“恐漲”和追漲心理下的從眾購房需求亦開始釋放:①受益于年底將通車的地鐵2號線,部分樓盤如業已開始實質性小幅上調價格及取消優惠,如東湖壹號、葛洲壩世紀花園、銀湖水榭、建龍尚谷杰座、佛奧俊賢雅居等項目當前均價相比之前提升100-400元/㎡不等,其中東湖壹號均價上漲約1000元/㎡,從而刺激觀望的購房者加速出手。②改善類戶型繼續緩步釋放。7月120㎡以上戶型成交占比21%,已連續三個月緩增長,7月環比增加0.72個百分點。③中心城區開盤當日去化率普遍提升,近郊區7000左右品牌大盤去化良好。與以前以低價郊區樓盤去化為主格局不同,7月中心城區推出樓盤相繼獲得市場肯定。

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??? ——保障房與滯后備案推高樓市成交量。保障房成交持續增長。全市保障房備案2608套,環比增長24%,占比商品住房整體成交套數的18%;主要集中于青山、武昌、江岸等區域。受此影響,青山區成交總套數呈現環比最大增幅,其中棚戶區安居工程7月備案870套,占區域整體的83%;武昌區整體均價首度跌破“8000元/㎡”,均價環比下降13.98%,跌幅居首位,區域內低價項目及福利房、保障房集中備案拉低區域均價:長江紫都7月備案109套,為區域最高,項目備案均價不足6300元/㎡;佳馨花園、德福苑、七一九所雙限房等項目累計備案約300套,占區域總量的32%,而均價則不足3700元/㎡。

??? ——從單項目看,高頻次持續加推有效消化客戶。6、7月份萬科金色城市、綠地新都會、錦繡龍城八期、福星惠譽東瀾岸、福星惠譽福星城、百瑞景中央生活區等多個項目連續開盤,部分項目各次開盤去化率均在60%以上。其中萬科金色城市分別推出10期、11期產品,兩次去化量皆在200套以上,去化率分別為81%、79%。在開盤數據不錯的同時,項目備案量也持續保持高位。

??? ——而持續增長的供應,也讓市場選擇面加寬。7月武漢累計新增住宅項目(獲取預售證具備銷售條件)28個,累計可售面積96.8萬方,3月以來,月度新增供應多穩定在100萬方左右,5月達到頂峰,突破200萬方。7月8區銷量過千套,其中,東西湖吳家山老城區樓盤5-6月集中釋放,構成東西湖成交主力。經濟技術開發區則受項目開盤及集中備案拉動,區域內觀瀾御苑三期觀瀾高爾夫公館7月開盤,7月備案174套,此外,金色港灣、寧康壹品苑、萬科金域藍灣三個項目亦集中備案100套以上,整體推進區域成交;漢陽區銷量提升61.73%,區域內蘭亭都薈6月加推,持續以性價比取勝,世茂錦繡長江推出璟園產品,起價6999元/㎡,受到市場強烈關注,兩個項目備案均過200套,累計備案占區域總量的41%,為漢陽區7月成交主體。光谷區域新品新推支撐成交,其中麗島美生6月推盤、7月備案172套、區域排行第一;長航藍晶國際7月7日加推,備案100套、區域排行第二。

??? “錢還在,心不死”。限購限貸查詢20余萬戶;奧運、晚間特價、微電影明星走穴、暑期培訓、剛需低總價或低起價……酷暑樓市熱鬧傳奇,對接準客戶。備戰金九,樓市轉戰下半場。


附件:7月樓市典型數據盤點
??? ——成交總量:成交突破1.45萬套/150萬方,創限購以來新高
??? 7月,武漢樓市高燒不退,連續5個月保持萬套、百萬方以上銷量。成交套數14743套、成交面積150.1萬㎡,環比分別增長19.38%、19.74%;同比分別增長62.98%、68.90%,為限購以來歷史最高成交量;本月成交量受三方面因素推高:其一,保障房成交持續增長。全市保障房備案2608套,環比增長24%,占比商品住房整體成交套數的18%。其二,市場供應量持續高位。7月,全市累計有近40個樓盤開盤、加推,新增供應量近100萬㎡,相比6月小幅增加。同時以價換量仍是市場促銷常規手段,購房者選擇余地較大,促進成交量提升。其三,政策金融環境平穩。7月,盡管中央10多次重申調控不放松,但實質暫未有大動作,金融環境持續寬松,利好樓市。

??? ——區域銷量結構:8區銷售過千套,9區銷量同比增長2成以上
??? 全市15區中,洪山、黃陂、江岸、東西湖、漢陽、東湖高新、江夏、青山8區備案套數超過1000套,其中,洪山區以2134套蟬聯榜首,區域內保利心語、城投瀚城、保利中央公館、萬科金色城市等7個項目備案量均超過百套,支撐區域第一的銷量;黃陂、江岸兩區分別為1671套、1510套位居第二、三位。
??? 與6月相比,11區備案套數環比增加,其中9區增幅超過20%。青山、經濟技術兩區環比增幅最大,超過80%,青山區主要受保障房備案推動,區域內青山棚戶區安居工程7月備案870套,占區域整體的83%;經濟技術開發區則受項目開盤及集中備案拉動,區域內觀瀾御苑三期觀瀾高爾夫公館7月開盤,7月備案174套,此外,金色港灣、寧康壹品苑、萬科金域藍灣三個項目亦集中備案100套以上,整體推進區域成交;漢陽區增幅61.73%,居第三,區域內蘭亭都薈6月加推,持續以性價比取勝,世茂錦繡長江推出璟園產品,起價6999元/㎡,受到市場強烈關注,兩個項目備案均過200套,累計備案占區域總量的41%,為漢陽區7月成交主體。此外,江漢、東西湖、黃陂三區環比增幅在40%-50%,武昌、江夏、江岸三區環比增幅則在20%-30%。

??? ——成交價格:均價環比微幅上漲,維持穩定
??? 7月,全市商品住房整體均價為6340元/㎡,環比上漲0.09%,同比下跌0.10%。本月,樓市均價較為平穩,僅小幅上漲0.09%,漲幅環比縮小0.42%。
??? 政策方面,本月政府控房價“聲音”加強。國務院派多路督查組會診房價;武漢市為防止房價反彈,繼續實行商品房預售價格審查,新上市樓盤價格如較其前期或周邊同類樓盤超出過多,預售許可證的發放周期將延長甚至會被退回申請。成交結構方面,中高端項目成交占比環比降低。7月,7000-10000元/㎡及10000元以上產品成交占比出環比分別下降2%、1%,而4000-5700元/㎡及5700-7000元的產品成交占比環比則分別出現1%、2%的增長,抑制了市場整體均價漲幅進一步放大。市場推盤策略方面,以價換量仍是樓市主基調。如漢陽四新片的觀瀾國際以5388元/㎡的起價開盤,低于周邊項目近1000元/㎡。

??? ——區域價格水平:武昌區均價跌破8000元/㎡,降幅最大
??? 7月,區域均價均不足8500元/㎡,江漢、江岸分別以8467元/㎡、8191元/㎡位居前兩位,持續位居前列的武昌區本月均價不足8000元/㎡,退居第三位。漲跌幅方面,15區漲跌各半,武昌、青山兩區跌幅最大,其中,武昌區均價環比下降13.98%,居首位,區域內低價項目及福利房、保障房集中備案拉低區域均價:長江紫都7月備案109套,為區域最高,項目備案均價不足6300元/㎡;佳馨花園、德福苑、七一九所雙限房等項目累計備案約300套,占區域總量的32%,而均價則不足3700元/㎡。青山區均價環比下降10.17%,主要受保障房大量備案影響。另一方面,硚口、東西湖、江岸三區均價環比漲幅最明顯,其中,硚口區漲幅最大,為10.76%,區域內保障房備案減少而保利香檳國際、融僑錦江、聯發九都府等9000元以上項目集中備案推高區域均價;而東西湖、江岸兩區則主要受區域內中高端價位項目集中備案推動, 環比漲幅分別為8.29%、7.83%。


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?本稿數據來源:武漢房地產市場信息網數據/大家顧問整理

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