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專題研究 / TOPIC RESEARCH

案例分享:小城市綜合體項目——立陶宛EUROPA Complex

作者:大家顧問資源中心 發布時間:2012-02-16 點擊次數:419

一、項目概況
??? Europa Complex(Europa 綜合體項目)位于立陶宛首都維爾紐斯市(Vilnius)新區中心(河北岸),項目包括購物中心、寫字樓、公寓、政府辦公樓、停車樓、公共廣場等部分,與既有的維爾紐斯市政府大樓連成一體,該項目于2004 年5 月竣工,當時也是立陶宛正式進入歐盟之日,該項目名稱中的Europa 即代表歐洲(Europe)。項目的核心部分是Europa 購物中心、Europa 大廈(寫字樓)和Europa 公寓,并配套多層停車樓。
??? 該項目處于維爾紐斯市的新區核心位置,新城中心以懷特大橋(White Bridge)為主要紐帶與老城區有機相連,與項目一街之隔的有多家酒店,附近還有另一家購物中心,其附近的其他甲級寫字樓、酒店等高檔商業設施也在陸續開發,進一步提升新區的商業氣候。
??? 項目所處位置交通便利,項目一側為交通主干道,另一側為次干道,主干道與兩條高速公路相連,并能快速來往于老城區及城市其他區域。Europa 綜合體每天的人流量將估計為3-4 萬,其中包括約1200 政府工作人員,約400 名購物中心內的雇員,還有1000 多人在寫字樓內工作。

??? 地區經濟數據:
??? 維爾紐斯市人口:54.2 萬(2001 年),56 萬(2009 年)
??? 大維爾紐斯地區人口:84 萬(2006 年)
??? 維爾紐斯市人均GDP:約10400 歐元(2006 年)

二、建筑介紹
??? 1、EUROPA 購物中心
??? Europa 購物中心共三層,位于寫字樓和公寓之間,總面積22611 平方米,可出租面積17529 平方米,規劃包括一個1200 平方的小型生活超市、80 家中小型商鋪,以及4家餐廳和5 家咖啡廳,從體量業態規劃看屬于社區型購物購物中心,對應當地的經濟和市場容量,已屬于主要購物中心之一。
??? 購物中心沿一條室內主步行街展開,步行街上方設置帶遮陽裝置的全玻璃屋頂,使三層的所有通道都可獲得充沛的自然采光,位于二層的橢球形懸吊式小型餐飲休息區在起到裝飾效果的同時,也提供了實用功能。
??? 購物中心通過噴泉水景和建筑裝飾細節營造柔和的購物環境,并使用大量室內植物進行軟裝飾,以提高室內環境的舒適度。
??? 購物中心與一座7 層的停車樓相連,提供超過1000 個停車位,停車樓采用了先進的導引信息系統。從停車樓可以直接進入購物中心的任何一層,從寫字樓的1 層和3層也可以直接進入購物中心。

? ? Europa 購物中心于2004 年5 月竣工,當年10 月,開發商Hanner 將該購物中心70%的權益出售給波羅的海地產信托集團(BPT),后者在2005 年收購了剩余30%的權益。
??? BPT 自收購Europa 購物中心以來,一直致力于保持購物中心的高水平運營管理和品質維護,根據市場不斷調整租戶,使出租率始終保持在接近100%的水平。2008 年后,由于經濟進入低迷期,使購物中心租金收入面臨壓力,幾乎所有租戶都要求減租。為了留住租戶,購物中心降低了租金,包括與部分租戶的租賃合約改為固定底租+收入提成的方式,從而在整體上保持了購物中心的品質和形象不受損。同時,該策略也是為了應對附近兩家新購物中心(分別于2008 年底和2009 年初開業)的競爭。BPT 預計Europa購物中心2010 年的的租金收益率仍會降至7%的水平,而隨著經濟環境逐步改善,Europa的經營業績將有望逐步回升。
??? BPT 計劃繼續優化租戶組合,引進符合中高收入購物者口味的新品牌。目前,Europa購物中心占其所屬基金中物業總值的40%。估值機構認為,該購物中心在新商務區的核心位置,具備長期發展的可持續性和盈利能力。

??? 2、寫字樓——Europa 大廈
??? Europa大廈共33層,148米。辦公空間面積辦公空間總面積1.73 萬平方米,可出租面積約1.6 萬平方米,標準層每層約520 平方米。月租金約17-19 歐元/平方米。
??? Europa 大廈的外觀設計與維爾紐斯市的教堂高塔相呼應,大廈由高度不同兩個半圓柱合并合成,結合處是石材構成的樓梯部分,使其建筑外觀與原有城市風貌相融合。


??? 3、Europa 廣場
??? 4000 平方米的Europa 廣場代表著維爾紐斯市的新城中心,同時也象征著立陶宛的歐盟成員國地位。廣場連接著政府辦公大樓、商業寫字樓和購物中心,在建筑功能上起到空間過渡的作用,在建筑寓意上代表著政府與商業的“對話”,同時廣場也是一個公共活動空間?拷虡I區域的噴泉象征著活力,而政府辦公大樓前的一組石塊象征穩定和可靠。整個廣場看起來像是將周圍所有元素整合到一起,給每個經過這里的人以信心和動力。


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