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專題研究 / TOPIC RESEARCH

案例分享:城市度假娛樂綜合體—拉斯維加斯“CityCenter”

作者:大家顧問資源中心 發布時間:2012-01-06 點擊次數:451

一、項目概況
??? “CityCenter(城市中心)”是美國拉斯維加斯最新建成的大型綜合開發項目,位于拉斯維加斯大道的核心地段,最初由米高梅(MGM)公司投資開發,后來引入迪拜世界作為合作投資方。CityCenter 項目總建筑面積約167.4 萬平方米,包括4 座獨立的酒店(其中一座含賭場)、一座購物和文化娛樂中心、兩座公寓樓。根據規劃,這些設施中共包含約6000間酒店客房(含產權式酒店)、2400 套公寓/住宅、38 家餐廳和酒吧、一個會議中心、一家購物中心、一個1800 座的劇院。除一家規模較小的酒店外,整個項目于2009 年12 月正式開業。
??? CityCenter 由米高梅度假國際公司和迪拜世界的子公司無限世界共同投資開發,項目預算總投資額85 億美元,耗時五年建成,是美國歷史上規模最大的和投資額最高的商業地產項目。

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??? 項目主要組成部分
??? Aria 度假酒店及娛樂場
??? Vdara 溫泉酒店
??? 文華東方酒店(Mandarin Oriental Hotel)
??? “Crystals(水晶)”購物和娛樂中心
??? Veer 雙塔住宅
??? Harmon 酒店
??? CityCenter 輕軌


??? CityCenter 規劃平面圖

二、建筑介紹
??? 1.Aria 度假酒店及娛樂場
??? Aria 度假和娛樂中心(含賭場)是CityCenter 項目最核心的部分,由一系列弧形建筑組成,鋸齒狀的外立面使每間客房都有一個轉角,以獲得更多的景觀視野。
??? ?建筑設計:Pelli Clarke Pelli
??? ?建筑面積:35.34 萬平方米
??? ?建筑高度:182 米
??? ?4004 間酒店客房,包括568 間套房
??? ?1.4 萬平方米賭場
??? ?11625 平方米的餐飲空間,包含17 家餐廳(正餐餐廳9 家、休閑餐廳7 家、
??? 自助餐廳 1 家)和10 家咖啡廳/酒吧
??? ?7440 平方米的SPA 和沙龍
??? ?4000 余平方米的零售空間
??? ?2.79 萬平方米的會議中心
??? ?4 個游泳池(其中一個是僅限成人進入)
??? ?1800 座的太陽馬戲團劇場(Cirque Du Soleil Theater)。作為吸引游客的一大亮點,太陽馬戲團(Cirque du Soleil)每晚在此舉行兩場次的名為“埃爾維斯萬歲(Viva Elvis)”的大型雜技和歌舞演出,每場90分鐘,票價99-175 美元(不含稅及服務費)。該演出為紀念貓王而創作。

??? 酒店的每個窗戶上都有CityCenter? Las Vegas 字樣的LOGO,以體現其與眾不同。玻璃幕墻的設計充分考慮了拉斯維加斯極端的天氣條件,并使用了創新的遮陽系統:
??? ZigBee?-Pro 技術驅動的超靜音帷簾滑軌及卷簾遮陽系統
??? DoubleShade 品牌電動卷簾遮陽系統
??? Skylighter 遮陽系統
??? 酒店裙樓盡量采用自然采光,入口大堂全部使用玻璃,前臺背后的玻璃幕墻使外面的小公園一覽無余。前臺上方懸掛的銀質雕塑象征科羅拉多河,由Maya Lin 設計。Aria 內的24 小時商店Elements 出售各種日用品、食品飲料、酒類、CityCenter 相關的藝術品和紀念品、服裝等。

??? 2.Vdara 溫泉酒店
??? Vdara 溫泉酒店是一座不含賭場的酒店,建筑面積約15 萬平方米,共57 層。酒店大樓外觀呈三層平面的重疊,通過不同顏色的背面噴涂酸蝕拱肩玻璃強化這種效果。酒店共有客房1495 套,并有豐富的會議和溫泉SPA 設施。

??? 3.文華東方酒店(Mandarin Oriental)
??? 文華東方酒店位于CityCenter 的東南角,不含賭場。建筑面積約10.1 萬平方米,樓高47 層,包括392 套酒店客房和225 套豪華住宅。酒店在23 層設置了空中大堂。文華東方酒店23 層空中大堂內一面以玻璃纖維石膏板為基礎的“金磚”墻。

??? 4.“Crystals(水晶)”購物和娛樂中心
??? Crystals 購物和娛樂中心位于CityCenter 東側中央、Veer 雙塔住宅樓和文華東方酒店的底部(通過天橋相連),共三層,局部兩層或四層,外形仿照水晶的結構,購物中心內匯集了世界頂級奢侈品旗艦店、藝術品展館、高檔餐廳、夜總會等。
??? Aria 酒店和水晶購物中心圍合成的一個室外空間,左側是酒店大堂的玻璃幕墻,右側是購物中心的玻璃及不銹鋼傾角結構,中間是亨利摩爾(Henry Moore)的雕塑。

??? 5.購物中心內部
??? 購物中心內部設計以“城市公園”為主題。一個由桃花心木、沙比利木和鋼材打造“樹屋”是購物中心內的一個功能性核心景觀,樹屋內是Mastro’s Ocean 俱樂部的餐廳。
??? 米高梅聘請了WET 公司設計了CityCenter 中的五個噴泉,有兩個位于“水晶”購物中心內,其中有一組是4.57 米高的“冰雕圖騰”,該冰雕會緩慢融化,然后重新冷凍成形,如此不斷循環,而且每次重新冷凍會生成不同的形狀。

??? 6.Veer 雙塔住宅
??? Veer 雙塔住宅樓由兩座傾斜5 度的塔樓組成,位于購物中心之上,樓高152 米,共37 層,其中東塔39290 平方米,西塔39002 平方米,標準層樓板面積1137 平方米,每棟樓內有335 套公寓,套內面積從46 平方米到307 平方米。傾斜的建筑設計是為了為公寓住戶提供更好的景觀視野,尤其是高層的住戶。為了緩解沙漠氣候中日光的熱輻射,公寓樓的外立面玻璃上覆蓋了沙丘色的瓷點,并安裝了穿孔鋁百葉。

??? 7.Harmon 酒店
??? Harmon 酒店最初設計高度為49 層,其中部分為用于出售的產權式酒店,不含賭場。后來因施工缺陷和金融危機的影響降低到28 層,建筑內裝修無限期推遲,以緩解支出壓力。


??? 8.CityCenter 輕軌
??? CityCenter 項目內有一條半英里長的輕軌系統,將該項目與鄰近的米高梅的其他兩個項目連接起來,以形成更大的規模效應,該輕軌系統設三個站,其中一站就設在Veer雙塔住宅和水晶購物中心附近。CityCenter 輕軌連接米高梅旗下的三個項目,使游客可以更方便地從一個項目到達另一個項目。

三、金融危機對CityCenter 項目的影響
??? 在賭城拉斯維加斯,CityCenter 項目也成為投資商的一項高風險賭注,該項目2004年開工時正好是房地產繁榮期,項目開發后期則遭遇金融危機爆發,竣工時面臨經濟深度衰退。項目在開發過程中出現過諸多問題,比如6 名建筑工人因工程事故死亡、合伙投資方之間因成本上升引發法律訴訟、全球信用緊縮導致融資不暢。隨著經濟狀況不斷惡化,投資商米高梅和迪拜世界不得不采取了削減成本的做法。
??? 2009 年初,CityCenter 將原來設計為400 套客房的Harmon 酒店的高度降低了一半,該舉措使產權式酒店的數量減少了200 套(其中一小半已經預售),使該物業的總價降低了6 億美元,同時,酒店的內裝修則無限期擱置,又削減了2 億美元的支出。投資方還對總承包商提出了4.9 億美元的訴訟,原因是鋼筋安裝有誤。
??? 由于房地產泡沫破裂,米高梅將產權式公寓的價格下調了30%,并向購房者推出了融資方案,到2010 年6 月份,有234 套公寓售出,不到2400 套產權式酒店和公寓的10%。
??? 截至 2010 年第一季度,米高梅公司虧損9670 萬美元,其中部分源自CityCenter 項目的賬面價值降低了8600 萬美元。而一年前該公司的盈利為1.052 億美元。截至2010年3 月31 日,米高梅的負債為130 億美元,主要來自CityCenter 項目。
??? 今年第一季度,CityCenter 項目的核心部分——Aria 度假和娛樂中心的入住率為63%,平均房價為194 美元/天。同期拉斯維加斯全市的酒店入住率為82.4%,品均房價為93.23 美元/天,不到Aria 酒店的一半。
??? 購物中心的開業進度也較慢,盡管 2009 年12 月開業時商鋪出租簽約率達到了100%,但商鋪的實際開業率較低,截至2010 年7 月商鋪的開業率約為70%。
??? 截至 2010 年3 月31 日,CityCenter 項目虧損2.55 億美元,主要原因之一是在開發時點和節奏上出現問題,如果是在正常的經濟環境下,該項目應該能夠取得較大成功,并為城市帶來大量客流。


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