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專題研究 / TOPIC RESEARCH

案例分享:香港最高純零售商廈——The ONE

作者:大家顧問資源中心 發布時間:2011-12-31 點擊次數:438

一、項目背景及區位
??? The One所在地塊原為東英大廈。東英大廈是香港的一座舊式商業大廈,位于香港九龍尖沙咀彌敦道、加連威老道及加拿分道之間,建于1965年,樓高17層,是當時九龍半島最大的辦公大樓,建筑面積約11000平方米。東英大廈的三層商場以舊店鋪及餐廳為主,亦有很多醫生及牙醫診所,頂層設置了海景住宅。
??? 東英大廈由何東家族興建,并以何東及其元配麥秀英命名。雖然何東的遺囑表明不能出售這座物業,但其后人最后于2003年樓市低潮時以11億港元將其出售給華人置業。大廈于2006年1月1日午夜起關閉。
??? 2005年6月,華人置業宣布,將東英大廈重建成一座29層的商廈,總投資25億元,命名為The ONE,對象主要針對年輕及中檔消費者群,以潮流產品及娛樂設施為賣點。
??? The ONE座落于香港尖沙咀鬧市中,緊接九龍主要干道——彌敦道以及人流密集的購物區——加連威老道及加拿芬道,與港鐵尖沙咀站連接。

二、項目定位
??? The ONE的目標是以充分滿足年輕族群的多元化消費需求為出發點,打造一個集休閑、娛樂及購物于一體的全新模式的生活中心。 華人置業集團董事劉鳴煒表示:“年輕族群正在上升為社會消費增長的重要驅動力,THE ONE體現了集團對消費市場需求變化的敏銳洞察力,我們將憑借自身在商場運營及管理方面的專長,將THE ONE這個獨特的打造為年輕時尚人群的不二之選。


三、建筑特色
??? 造型——地標
??? THE ONE為一座風格獨特的29層銀座式商廈,樓高逾145米,為全香港最高的純零售商廈。THE ONE由香港梁黃顧建筑師事務所(lwk & partners)和日本丹下都市建筑設計(Tange Associates)擔任建筑設計,以“Multimetrics”建筑風格,展現幾何形交織的獨特外立面,并以垂直向上的升勢伸向高空,從而形成獨樹一幟的“1”字造型,在維多利亞港灣矗立起一座極具突破意義的地標式建筑。

??? 設計原則——形式緊隨功能、小地塊上的豐富空間
??? The ONE的概念重點是要為該區提供全新的悠閑和舒適的健康生活。有別于尖沙咀區游人聚集于街道兩旁的活動模式,把各式各樣的商店和活動都放置在其中。建筑師在The ONE有限的空間中放進多樣元素,糅合室內、室外、消閑、娛樂、休憩及購物于一體。這一點,設計師亦透過建筑的外貌表達出來。遵照“形式緊隨功能”的設計原則,設計師根據空間的功能把建筑內部劃分成不同區域,而每個區域的外部則由不同的玻璃幕墻或外墻所包圍,并成為構成其功能的一部分。這是透過外部反映表達內部的手法,亦向外表達了建筑物的多樣性。兩個層次的縱向流動由于建筑內所包含的功能和活動繁多,其所需要的空間及樓面與地塊面積的比例亦相對較高,以致樓層數目也相對較多。
??? 要吸引善變的消費者到一幢高層建筑中滿足購物欲和讓游人能在The ONE內輕松穿梭,設計師為游人提供了兩個層次的縱向流動。首先以自動扶梯設于兩端連接個別區域內各處各層,其次再以8部高速直梯把不同的區域連接起來,務求使游人可以隨時隨地穿梭于整幢建筑中。
??? 設置在3層的庭園和幕墻的透光部分為建筑內部提供了自然光至每一部分。
??? 除了以上的戶內元素,設計師不想讓游人只被局限于室內,特意在16層設置了一整層空中花園,在此可360度俯瞰全港景色,包括維多利亞港和九龍公園,并在部分樓層加設露臺和室外庭院,使室內與室外相連通。
??? The ONE坐落于香港尖沙咀海旁不遠處,建筑師刻意預留最高五層作食府之用,每層均可遠眺整個維多利亞港的景色、香港島的海岸線以及兩岸時尚多變的建筑。設計上將大樓移后,騰出空間建設陽臺,迎合愈來愈受歡迎的露天用膳,讓用膳者可眺望九龍以至更遠的繁華景色。香港美景配合國際美食,尤其突顯出香港與國際接軌及其在國際上的地位。
??? 此外,THE ONE平均層高達到6米,造就了香港商廈中不可多得的超大空間感。
??? 作品意義——彈丸之地內與眾不同的豐富體驗
??? The ONE,簡單、直接和易記,并且突顯出了獨一無二的設計概念(全香港最高的商場)。設計突破一般傳統商場,以垂直方式向高空發展,可以花上一整天時間在商場里購物、進餐。有顧客表示,即使不是在靠窗的位置,無敵海景還是能盡收眼底。外層玻璃拼出來的圖案個性、氣派,遠在香港島也可以一眼看到,是九龍尖沙咀的新地標。
??? The ONE 作為新類型的生活消費購物中心,創造并配合香港生活模式的新形態,在繁忙的社區和道路間形成了新的建筑空間。人們可在彈丸之地內尋找到與眾不同的豐富體驗。

四、業態規劃
??? The ONE設計突破一般傳統商場,以垂直方式向高空發展,集合購物、飲食及娛樂于一身,目前已整合了逾200家時尚與實力兼具的高品質商家及品牌,由珠寶鐘表、時尚服飾、化妝及護膚品、潮流玩物、影音電器、家居生活精品、影院娛樂、健身中心及至環球食府等各色業態構成。


五、品牌和出租情況
??? 基于優越的地理位置,以及獨特的建筑造型和經營理念,The ONE從招商伊始便備受矚目,不僅吸引了眾多品牌在此籌建香港首家乃至亞洲首家分店,更有多家世界著名品牌選址The ONE建立旗艦店,其中包括首次登陸香港的JOURNALSTAN-DARD、BEAMS和BEAUTY & YOUTH UNITED ARROWS三個著名日本時裝品牌等。
??? The ONE的意向月租金約為645-12750港元/平方米,視乎不同樓層而有不同定價,至2010年10月底,已落實及接近落實的出租樓面約95%。最大租客為I.T公司,共租用約5580平方米,分別位于地下LG2、地上UG1、UG2 、L1及L2共層,共有28間潮流品牌,包括Anna Sui、Another Edition、b+ab、CAMPER、ete!、 Heaven and Earth、izzue、Love Boat、Love Girls Market、Pageboy、RNA Media、Royal Party、Spiral Girl、tout coup、Venilla suite等日系及自家品牌。
??? 百老匯電影院線預租了該商廈約4000平方米的面積,打造6間影院共約800個座位。該商場亦引入景福珠寶集團,租用樓面約1000平方米。
??? 其他商鋪面積多在180-280平方米之間,可視乎不同租戶的需求而定,若有租戶要求,可將單位二合為一。租期方面,娛樂等行業商戶租約期可長達至7年,而普通的零售業租期一般為2年。

業態劃分及已開業商鋪

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