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商業發展的前瞻性思考

作者:前期事業部 發布時間:2011-11-14 點擊次數:489

背景:樓市調控,商業市場迎來機遇
??? 2011年,萬科“拐點論”再現江湖,著實讓開發商忐忑,不得不重新思量市場變數,經歷過2008年那一撥,今日之市場已不可同日而語。嚴厲的調控政策讓眾多房地產開發商在住宅項目開發上頗為掣肘,銷售價格及速度都難與往年相提并論,回款速度也大幅放緩,越來越多的開發商轉身投入了商業地產開發的浪潮之中。由于限購限貸,一部分觀望的投資者也正逐漸退出住宅市場轉而投資商業,這無疑為商業地產發展打了一針強心劑。
??? 從商業市場成交數據來看,也證實了這一點。商業表現格外搶眼,遠比住宅數字好看,已成為當前一個不爭的事實。

形勢:房企應市轉型,轉戰新領域
??? 商業地產的出現,其實就是城市形態變化和城市功能升級的必然。
??? 在政府調控深化的大背景下,由于商業市場整體在經濟危機中逐漸復蘇,以及其它多種因素影響下,商業地產市場的價值正在被重新評估。如果說2010年是武漢商業地產發力的分水嶺的話,那么2011則可以用“驚人”的速度來形容其步入發展的快車道,這一趨勢也體現在自2010年下半年開始,萬科高調轉向商業地產領域,此外中海、保利、遠洋、龍湖等以住宅開發為主的一線房地產巨頭,均成立了商業地產運營中心,大舉進軍商業地產領域。另一方面,隨著城市的發展,居民對于商業地產的需求不斷上升,而同時,在土地出讓中,要求配建的商業地產比例在不斷地增加,這樣的市場就要求開發商必須在商業地產方面積累經驗。無論是之前有無商業地產開發背景的開發商都或積極或被動的轉型,一時間各地以商業立項的項目陡然增多。
??? 武漢房企轉戰商業領域的也不在少數,從最早的南國置業開始,福星惠譽、長城建設、人信地產、沿海集團等紛紛在武漢市場取得突破。我們深信在市場的大潮中,有華麗轉身的成功,亦會有尷尬生存的麥城。

反思:市場瓶頸,難以承載的期待
??? 商業地產操作由于其專業性強、特別是資金鏈的問題及對從業人員培養的時間周期長、操作周期長、難度大等原因,一直屬于地產圈的中只有少數人才能駕馭的領域,因而國內主要的商業項目均由國際五大行操盤,以下是普遍存在于開發商當中的對于商業地產操作的誤區:
??? 用住宅的慣性思維開發商業。由于受到傳統住宅開發模式的影響,部分開發商對于商業地產項目的回款速度期待值過高,對商業項目操作的專業性嚴重低估,在并不了解市場和沒有專業團隊支持的情況下,簡單的一賣了之,完全割裂了業主、經營管理者、商戶、投資者和消費者間的緊密關系。殊不知,住宅與商業不僅模式不一樣,而且角色各異,住宅市場是一次性收益,而商業需要經營是長期收益。商業地產的靈魂在于把握市場,最終使得經營方加入,無人經營的項目就是一堆徒有其表的空房子而已,實現商業價值最大化的手段絕對是持有而不是銷售。
??? 割裂商業鏈的關系,招商未能前置。許多開發商不重視項目前期的專業商業策劃工作,往往等到施工都進行到一定程度了才想到接觸商業團隊,這時,對于該項目的市場定位和產品要求還都全未考慮,整個項目的方案只是開發商的良好意愿加上設計院并沒有針對性的設計,這樣制造出來的方案是絕對經不起市場的考驗的。以至于后期對工程大量的改造,付出很大的代價;或者是委屈曲求全,最終出來的產品和本來應該出來的產品相去甚遠。一個可持續發展的商業項目,必須在立項之初,從市場及定位階段就充分考慮到后期招商、運營的需求。
??? 商業定位的盲目性。開發商對于商業形式的復雜性和市場認知重要性的認識不夠會直接導致對商業項目的市場定位的認知發生偏差,盲目崇拜高檔品牌,認為只有經營高檔商品的商業項目才是成功的商業項目,完全不顧自己的項目所在地市場需求及目標消費人群,一心只想引進國際大牌,認為只要自己的項目中有這樣的品牌進入就是項目成功了,殊不知除了經營初期的檔次定位外,經營過程中隨著商業氛圍和成熟度,也會不斷調整品牌及檔次。群光廣場就是不斷調整中實現成功升級的。從操作層面來看,只有認真的研究了市場,尊重商業規律和市場規律,了解市場需求和自己的產品,再加上相匹配的營銷方案,才有可能走上成功之路。
??? 消費者與商家需求不容忽視。商業定位一定要參考商家的需求與消費者的意愿進行。商業的終端使用者是商家,而對商家經營產生影響的是消費者,兩者是相互引導的關系。定位過程中會對目標消費群體進行深度專業的訪問和分析,一方面了解消費者的需求和偏好,另一方面這些數據也將指導項目的招商,實現商戶品牌與消費者的無縫對接。商家的深度意向訪談也是不可少的環節,經營者的開店意見和物業要求更加具有指導性。消費者與商家的需求對于項目定位雖然不能產生決定性作用,但具有重要的參考意義,在實際工作中,這一環節往往被忽視了。
??? 商業管理不同于物業管理,需要注入經營理念。一個商業項目成功的按照定位開業還只算是成功了一半,想要長期持續地實現利益產出利潤,除了良好的物業管理,良好的商業管理也是不可或缺的,從補充招商、調整品牌、到商業活動的策劃和項目商業形象打造和維護,都是經營管理的范疇。目前國內國際比較知名的商業地產開發商,幾乎無一例外的擁有一支強大的商業管理團隊。商業經營管不能由物業公司進行簡單的管理。

前瞻性思考:500萬方供應量,市場接受度幾何
  除了對商業前景看好外,也要對于商業進行冷思考。武漢商業格局遍地開花是大勢所趨,現有的8大商圈中,優質商業體量為240萬平方米,據可統計數據顯示,武漢市未來3-5年內還將新增500萬平方米的商業體量,將當前體量翻了一番,人均商業面積由當前的0.4平方米,上升到人均0.9平方米,與商業高度發達的香港水平相當。由此而知,未來商業競爭將異常激烈。只有優質的商業項目、定位精準的項目才能在未來市場競爭中占據一席之地。
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??? 隨著商業地產更多的融入到城市綜合體中,商業與其他功能的互動性增強了商業的吸引力,但商業主題性與個性,體驗性與建筑特色完美結合,注重環境的營造,引進品牌商家,匯聚人氣是商業發展永恒的話題。我們關注的,也是市場需求的,正確把握商業發展方向,夯實我們在商業方面的能力,才能使我們在商業顧問和代理領域進入行業第一梯隊。

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