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限購令對武漢樓市的五大影響

作者:徐丹 發布時間:2011-01-15 點擊次數:454

??? 2011年1月15日,“限購令”終是來到武漢。

??? 武漢“限購令”具體政策為:自2011年1月15日起,暫定本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女,下同)及能夠提供在本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,只能在本市中心城區(江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區及武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區)新購一套商品住房。不能提供在本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市中心城區購買新建商品住房。對違反規定購房的,不予辦理房地產相關登記手續。
??? 與北京、上海、深圳、廣州、廈門、寧波等近20個“限購令”城市相比,武漢“限購令”主要存在“過往住房既往不咎”“無納稅或社保證明一刀切”兩個差異。給了武漢一定空間,也促進了樓市格局與量價的調整:

??? 1.調整供需結構,郊區房迎來機會
??? 武漢限購政策只限于“七大中心區”和“兩大開發區”,不包括金銀湖、江夏、盤龍城等遠郊區域,這與當前的區域供應結構相匹配:中心城區商品住房供求關系偏緊,價格上漲幅度快;而黃陂、東西湖、江夏供應較充足。通過區域限購調節住房需求,一方面體現了“調需求、促供應”以需求限制為供應爭取時間的調控思路;一方面將引導如不能提供證明的市外省內等部分客戶向郊區流動,為郊區房迎來機會。

??? 2. 外地人置業受限覆蓋面更廣泛,中心城區“很受傷”
??? 與北京、上海、深圳、廣州、廈門、寧波、天津、南京、杭州等近20個已出臺“限購令”相比,武漢“限購令”在限制外來人口置業的覆蓋面更廣泛。此前,一些經濟實力強勁的投資者是可以繞開二套、三套房貸門檻,進行全款買房的,是經濟實力的一次限制,是沒有購買次數的限制。而武漢“限購令”來了,這批投資者中只有是武漢戶籍或能提供納稅或社會保險繳納證明的,才能再次新購一套商品住房;有經濟實力、無納稅、社保證明暫停在中心城區購買新建商品住房。出臺“限購令”城市中,有同等規定的僅有寧波、深圳、福州、廣州等為數不多的幾個城市——這對于外來置業比例達40%以上的武漢來說,中心城區 “很受傷”。

??? 3.行政指令引導,二手房、商辦樓市迎來春天
??? “限購令”中,針對的市商品住房的購買次數限制,商辦樓市再度不受政策限制。而2011年仍面臨的是通脹、資金流動性過剩問題。對住宅的限制購買,尤其是對外地人置業受限覆蓋面的進一步擴大,將進一步引導社會資金由住宅向商辦物業轉移。同時,對于不能提供納稅或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民,暫停在中心城區購買新建商品房,給存量商品房帶來發展機會。二手房市場住房供應量將收縮,由出售轉為持有,調整了存量市場銷售與租賃關系,促進租金、二手房售價的上漲。

??? 4.春節時期,返鄉置業局部受阻,成交面臨回落
??? 限購令1月15日執行,沒有截止期限。中心城區的稀有性、配套性,將促使市場購買進入慎重期,觀望可能再度來臨。同時,按照市場規律,春節為返鄉置業高潮期之一。武漢“限購令”在春節前夕頒布,限制了不能提供證明的此前可以辦理貸款購房的市外省內客戶,同時將有能力全款買房但不能提供證明的市外省內客戶拒之門外,將會對武漢邊緣的“1+8”城市置業者造成影響,對“1+8”購買客戶較多的區域形成不利,成交量面臨回落。

??? 5.從價到量價,2011年調控更廣
??? 樓市調控已經從對價的限制到量價的全面限制,北京、上海、廣州、深圳等一線城市“限購令”下,樓市出現短暫成交量回落后反彈壓力聚集,帶動周邊城市和部分熱點區域非限購城市的成交量反彈,騎虎難下的住宅“限購令”覆蓋面進一步擴大。2011年,“限購令”覆蓋武漢,拉開了2011年調控的序幕。以“限購”為供應結構性的調整爭取時間,2011年調控進入落實階段。


??? ■政策解讀:

??? (1)成年子女與父母不屬同一購房戶
??? 本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女,……

??? (2)過往住房既往不咎
??? 自2011年1月15日起,暫定本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女,下同)及能夠提供在本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,只能在本市中心城區(江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區及武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區)新購一套商品住房。

??? (3)無相關證明一刀切
??? 不能提供在本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市中心城區購買新建商品住房。

??? (4)二手房不受限制
??? 不能提供在本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市中心城區購買新建商品住房。

??? (5)外地人也“限購”
??? 不能提供在本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市中心城區購買新建商品住房。

??? (6)開發機構及其經紀機構檢驗購房人資格
??? 房地產開發企業及代理銷售的經紀機構在與購房人簽訂商品住房買賣合同前,應履行對購房人的限購政策告知和購房資格審核義務。核驗購房人的身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明等有關資料,登錄“備案管理網上簽約系統”進入“新建簽約”欄目,輸入購房人及家庭成員相關信息,核驗購房人的購房資格。

??? (7)開發商“串通”購房人將受罰:暫停網上簽約,并承擔給購房人造成的經濟損失
??? 對于違反《通知》規定,未履行告知和審核義務,或與購房人串通、提供虛假證明、信息的,一經查實,房管部門將暫停其網上簽約,并將其違規行為記入房地產開發企業和經紀機構信用檔案。房地產開發企業及代理銷售的經紀機構因上述行為給購房人造成的經濟損失由其承擔;因購房人提供虛假證明、信息造成的損失由購房人自行承擔。

??? ■政策提示:

??? 1、根據市政府《關于進一步加快保障性住房建設,加強房地產市場調控,穩定住房價格的通知》(武規政(2011)1號)文件規定:自2011年1月15日起,暫定本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)及能夠提供在本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭只能在本市中心城區新購一套商品住房;不能提供在本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在本市中心城區購買新建商品住房;對違反規定購房的,不予辦理房地產相關登記手續;
??? 2、家庭成員全部為本市戶籍的、家庭成員部分為非本市戶籍,但購房人為本市戶籍的、家庭成員全部為非本市戶籍,但購房人可提供納稅證明和社會保險繳納證明的,均可在本市中心城區新購一套商品住房;
??? 3、境外個人購房的按國家有關規定,境外個人只能購買一套用于自住的住房,并提供有關部門出具的境外個人在境內工作超過一年的證明及個人在境內無其它住房的書面承諾;
??? 4、兩人以上共同購房且共同購房人非同一居民家庭的,按共同購房人已分別新購一套商品住房對待。
??? 5、“中心城區”的范圍界定為江岸區、江漢區、硚口區、漢陽區、武昌區、青山區、洪山區、武漢經濟技術開發區和東湖新技術開發區。

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