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武漢給力,樓市聚集效應凸顯

作者:信息IT部 發布時間:2011-01-14 點擊次數:493

??? 2010年,樓市跌宕起伏。6次提高存款準備金率創下中大金融機構18.5%的歷史高位、2次加息、差別化信貸首次覆蓋剛需對象、稅費優惠調整、認房認貸、跨地置業限貸、公積金貸款利率同步提升并納入差別化利率、土地增值稅預提調高、土地清查,調控不力問責……全年國字號文件有“國十一條”“國十條”“國五條”,全國性政策文件不下100個,調控密度前所未有,調控內容涉及融資、土地、稅收、保障等供應需求全方位,調控密集貫嚴厲穿2010全年。

??? 2010年,武漢給力。繼東湖高新區獲批為第二個“中國自主創新區”,2010年3月8日,武漢通過國務院正式批復,上升為“我國中部地區的中心城市”,城市發展站到了一個新的“制高點”上:武漢大道全面提速內環,三環線全線貫穿,城中村改造如火如荼,高鐵站投入使用,各條城際動車組線路相繼開通,綜合體項目提升居住價值,武漢地區生產總值預計達5200億元以上、增幅達15%,是進入“十大5000億元俱樂部”的唯一中部城市;是入選 “全國35個主要城市總部經濟發展能力排行榜(2010)”前十強的唯一中部城市……

??? 2010年,武漢樓市火了。在虎虎生威的調控中,中國城市首位度最高的城市之一,2010年武漢樓市聚集效應凸顯:

??? 1.武漢不缺地,土地出讓規?涨
??? 大家顧問數據平臺監測,2010年全市土地市場出讓規?涨,出讓宗數、出讓面積、規劃建筑面積、出讓金額等各項指標均創歷史新高,呈現成倍增長態勢:共成功出讓土地199宗,同比增加102宗;累計成交面積21531畝,同比增長64%;可建規模4189萬方,同比增加1.4倍;全市土地金額達751.64億元,是去年的2.5倍。二環線內不缺地,城中村用地供應量大。大家顧問數據平臺監測2010年,城中村地塊凈出讓規模超過6000畝,可建規模超過1500萬方,約占全年土地出讓規模的1/3。

??? 2.外地房企大規模進漢,武漢城市地位躍升
??? 隨著城市升級浪潮出現,成熟房企的全國布局進展迅速。市場將橫跨南北東西,遍布沿海內陸。武漢正在成為樓市主戰場。據9月公布的“2010中國房地產品牌價值研究” 顯示,全國TOP50的地產企業中, 13家外地企業已進駐武漢市場。這些房企中,有較早進入武漢市場的萬科集團和沿海綠色家園集團;也有近期剛剛進入的北京首開集團、陽光100置業集團等企業。此外,上海綠地集團,中煙集團,朗詩地產、英特宜家購物中心、嘉德置地集團、奧特萊斯等也紛紛進駐武漢。已進駐武漢的外地來房企繼續擴大市場份額。大家顧問數據平臺監測,2010年外來房企項目銷售總額達325億元,市場份額占45%,占比同比增加18%。其中,萬科地產銷售金額53.1億元,銷售總額翻一番;萬達銷售額48.2億元,菱角湖萬達廣場成為全市銷量第一盤;保利銷售額29.76億元;金地集團、新世界、恒大、廣電、世茂、融僑集團6家銷售金額亦均超10億元。2010年,外來房企業績再創輝煌。越來越多的外來房企進入武漢,將為武漢開發水平的快速提升帶來契機。

??? 3.武漢商辦樓市起飛年,進入群聚時代
??? 住宅市場的監管為商辦等經營性地產創造了機會。2010年,武漢商業樓市在萬達、福星惠譽、利嘉置業、世紀華宇、金馬家居等企業的帶動下,進入產品多元化的繽紛時期, MALL、購物中心、商業街、底商、專業賣場在中心與新區以創新的形態而展現,為市場提供更多選擇。大家顧問數據平臺監測,2010年,全市商業成交面積為93萬方,同比增加63%,相比2007年亦增加29%,創歷史新高。綜合體項目,一年間也如雨后春筍般進入市場,據不完全統計,武漢綜合體項目多達26個。目前萬達菱角湖開業、福星惠譽國際城一期即將全面交房。

?在建與在售綜合體項目


??? 4.寫字樓進入價值重塑階段
??? 2010年武漢進入總部經濟,全市寫字樓回暖。大家顧問數據平臺監測,2010年成交面積達27.38萬方,同比增加64%,相比2008年增加34%。隨著武漢城市發展、中部中心城市地位的確立,吸引著越來越多的全球性、全國性大型企業進駐武漢,再加上武漢現有企業的擴容以及本土企業的發展,對于寫字樓的需求旺盛。從傳統的政府事業低層辦公樓到以泰合廣場為代表的寫字樓項目,再到商住辦公物業,然后到目前的城市綜合體、企業辦公社區以及LOFT、SOHO、MOHO、STUIO等創新型辦公物業。武漢寫字樓市場在發展過程中,除在檔次上逐步從低端向高端邁進,在區域上逐步由市中心向遠城區擴散外,在功能上則逐步從單一走向多元化。2010年,寫字樓開始發力,價格提升。大家顧問數據2010年,武漢寫字樓成交均價為7637元/平米,比同期住宅均價6226元/平米高1411元/平米,同期漲幅達42.51%,遠高于14%的住宅增幅。同時,寫字樓與住宅價差進一步拉開。

??? 5.高端樓市向豪宅邁進,“大平層總動員”序幕拉開
??? 2010年,武漢高端住宅市場經歷了調控的洗禮,呈現出更多的特色:高端物業數量更多,售價更高,在地域上由原先集中內環向二三線外擴,在建筑表現形式上綜合體重塑居住新的價值體系,大平層豪宅序幕拉開。高層高端項目可達32000元/㎡、別墅可達45000元/㎡,武漢高端項目樹立新的標桿。二環線內也開始出現大量別墅規劃組團,江夏、盤龍城別墅樓市風生云起。同時高端產品進一步升級,產品創新、特色鮮明,從當棟占地、室內展示、地下空間、配套服務等方面升級。與此同時,城市中心大平層項目如雨后春筍般涌現,泰然南湖玫瑰灣、御江苑、萬達公館等平層戶型超過200㎡項目多達9個。大家顧問數據監測總供應面積共計約66.89萬㎡/約2629套,約為2009年商品住宅成交總面積的5.87%、成交總套數的2.4%。

??? 區域投資熱點的興起給房地產市場帶來新的契機。2010年武漢樓市在短暫的陣痛后,大規模拆遷人群、適婚人群以及資金流動性過剩、高漲的通脹預期帶來的投資者撐起武漢樓市。2010年全年銷售住宅與09年度持平,成交商品住宅面積1147.62萬㎡,同比增加0.76%,成交套數111962套,同比增加2.44%,成交金額714.49億元,同比增加14.87%。2011年,樓市發展契機與挑戰并存:

??? ■2011年無疑又是樓市調控年
??? 2011年全國信貸額度縮減成定局,可能進入多次加息的穩健性貨幣政策;住房雙軌制思路成型,保障性住房進入執行階段;同時調控將繼續加強對原有政策的執行,并可能進入加稅周期,大量新稅種會出現,除了現在房產稅試點加快,或者跟物業、房地產相關的稅收之外,還有環境稅和礦產資源稅等很多方面的稅,這些稅目、稅種的提出影響會很大。此外,關于限購、預售資金管理等政策覆蓋面極可能擴大。未來的樓市調控,無疑將是更加全面。

??? ■未來供應局面調整
??? 2010年土地可建規模達4000余萬方,相當于武漢1.5-2年的施工量,未來潛在供應量大。同時09年來1700萬方大規模的出讓土地進入生產階段,未來供應局面將發生變化。同時,區域格局將變化:除光谷將繼續成為熱點外,江夏、漢口火車站北、巡司河、漢陽等區域價值面臨提升;武昌向商務、規;、綜合性等國際化形象產品邁進。

??? ■商辦物業進入“快車道”
??? 2011年,在中國房地產從房地產資本向產業資本發展的趨勢下,商業地產、寫字樓、養老地產、旅游地產等產業型地產將迎來發展機會。在軌道交通、商務氛圍形成中,也將會得到政府更多的鼓勵,吸引更多的投資者與運營商。武漢商業邁入旅游、購物、休閑、養生、文化等多元時期。

??? 城市化進程正在尋找它的縱深,開發企業開始轉戰大江南北。以萬科的千億業績為界,中國房地產已經翻過了野蠻而火熱的一頁。而未來決勝的要素則在于對城市發展趨勢路徑的領悟和把握,以及為客戶創造和增加價值的能力。武漢成為中國樓市“4+X”中的重要城市,為此,我們當充分了解市場、并尊重市場,提升服務品質,抓住市場機遇,才能在市場中健康長遠的發展。

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