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大家觀點 / YOU&ME VIEWS

09年關房貸優惠微妙走向分析

作者:徐丹 發布時間:2009-11-19 點擊次數:481

??? 近日,“房貸7折利率或被叫!钡南佁焐w地,市場中各種猜測莫衷一是。銀行、政府各種口徑的反反復復,向市場釋放什么信號?是否意味著明年優惠政策會被叫停?會對樓市將產生哪些影響?大家顧問對目前這一市場熱點問題進行了研究,并提出了相應的應對策略。

當前武漢房貸優惠已悄然減少
??? 從武漢市場上各樓盤房貸情況看,下半年在銀行信貸規?s小時期,武漢關于房貸優惠已悄然減少:
??? 二套房貸,銀行已由2008年11月至2009年7月間的二成首付提升到當前四成首付支付;關于房貸利率,在11月以來,已經發生變化。首次置業者貸款利率優惠幅度也略有減少。
??? 目前,武漢有些樓盤可根據申請人資格及信用狀況實行首付2成、利率7折,但審批更為嚴格;也有部分樓盤房貸優惠減弱,除建行首付2成,貸款利率為85折;首付3成,貸款利率為8折;首付4成,貸款利率7折。工行、中行、農行、招行、交行等銀行房貸首付2成,優惠利率與首付成數、支付方式掛鉤。如交通銀行首付2成,最低只能享受7.1折利率優惠;中行某支行第一年不實行利率優惠、第二年開始可享受7折利率優惠;招行首付3成享受7折優惠審批機會較大。

房貸緊縮風聲促動武漢樓市成交量激增
??? 在房貸利率優惠方式可能取消的消息促動下,武漢樓市11月前半月,全市日成交套數為467套,比9月日均280套高出66%、比10月日均273套高出71%。部分樓盤也開始降低優惠措施或直接提價。
??? 關于“優惠政策的即將結束”的風聲是購房者倉促出手的主要誘因。對于購房者而言,房貸直接影響個人的現金流和未來預期。如購買一套60萬的商品房,首付2成,貸48萬,那么,七折與八五折利率的30年利息的差額就達9萬多元,利率提高所增加的支出接近首付款。雖然從月供金額看,一位自住客原本計劃貸款50萬元、30年等額還清,7折、8折利率下的月供款增加在250元以內。但按1倍利率執行,月供款將提升22%;利息總額增加50%。同樣,一位投資型二套房貸款50萬元、30年等額還清,1.1倍利率下的月供款比7折利率下的月供款增加743元,是原月供款的30%。

中長期看,房貸有收緊趨勢
??? 從當前看,房貸優惠利率取消的傳言當前未得到證實,從政策出臺的可能分析,短期內出臺的可能性比較小,房貸全面收緊的可能性不大。從中長期看,作為微觀金融手段,房貸政策走勢取決于未來的貨幣政策走向。
??? 貨幣政策從6月末的央票發行、銀監會對銀行資本充足率等要求提高,實質上已經從“極度寬松”轉向了三季度真正的“適度寬松”。出于防范通脹風險和資產價格泡沫的考慮,央行仍會沿著緊縮貨幣政策的道路穩步地行進。伴隨經濟復蘇,充裕的流動性也令通脹壓力和資產泡沫的風險初露端倪:CPI17個月后已經連續兩個月環比正增長;PPI則已連續6個月環比正增長,價格上漲的壓力非常明顯。貨幣流動性方面,狹義貨幣M1與廣義貨幣M2的增速近期屢次創下近15年來的歷史新高,9月份已分別達到29.51%和29.31%的高位。同時,市場上“熱錢”有加速流入跡象。9月份國內金融機構外匯占款增量超過4000億人民幣,是2008年4月以來最高,且當月外儲增量減掉FDI、貿易順差的差額高達410億美元。
??? 綜合以上分析,為抵制經濟轉好時期過度充裕的流動性和通脹,未來貨幣政策可能從緊,更多的體現在數量型調控工具上,如繼續加大公開市場操作的規模、提高公開市場操作的中標利率。由于房貸杠桿效應大,房地產行業鏈條長,聯動效應大,因此對于中長期房貸雖有收緊趨勢,但可能選擇區分對待方式,包括區域的選擇、客戶對象的選擇和銀行自主權限的空間。避免房地產行業的起起落落,同時出于對經濟復蘇的可持續性考慮,和當前通脹問題還不是十分緊迫,預計短期內,房貸全面收緊的可能性不大。

提升項目形象,突出項目保值增值價值
??? 短期內政策事件營銷,可促進成交量提升。而其適用對象通常是剛性需求或改善性需求意愿強烈客戶。在需求市場,經歷了前三季度的熱銷,部分剛性需求已經得以釋放,而房價的高居不下,也抑制了后續需求的釋放。消費的提前必然為后續市場帶來隱患。對于房貸政策的調整,首先是對需求總量的調整,對于支付能力中低的客戶影響性較大。未來,在通脹時期,房地產的金融屬性將顯現,房地產的保值性是最為關注的。提升項目形象,突出項目保值增值價值,有利于減少未來政策轉向下受影響程度,同時有助于利用通脹下房地產對沖工具,拉動市場的隱性投資者需求,即有購買力的改善性需求者和自住兼投資性目標客戶。

加快開發節奏,防止政策調整帶來的樓市反轉
??? 當前仍處于通脹預期階段。在持續的價格壓力下,通脹可能在明年年中到來?v觀房地產市場政策出臺,與經濟形成反向相關作用:“經濟困難、樓市受寵;經濟獲救、樓市被棄”。因此,在經濟復蘇、通脹到來時,房地產市場將面臨政策緊縮的風險?v觀近幾年成交走勢,樓市多呈現“先揚后抑”之趨勢,即明年上半年在通貨膨脹下,樓市不大可能出現下行;但同時高增長不可持續,下半年成交量可能出現回調,呈現“春暖秋涼”之狀況。為避免2010年中通脹下政策的調整,開始收縮流動性控制通貨膨脹時可能給樓市帶來的打擊,建議開發商加快開發節奏,并保證充足的現金流,以應對明年可能到來的市場調整。

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