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專題研究 / TOPIC RESEARCH

土地改造多元化 舊城改造或成未來重點

作者:孫雁 發布時間:2009-07-12 點擊次數:450
編者按:

2009年,隨著樓市銷售的逐步穩定,以及國家在購房及土地政策上有針對性的適度寬松,開發商資金壓力的緩解及企業持續開發的需求也使其購地熱情逐漸恢復,金地、福星惠譽等實力開發商紛紛出手拿地,開啟了新一輪的拿地熱潮,在這一輪的趨勢帶動下,武漢各開發商對土地的需求較此前均有所增長。而從今年上半年的土地供應看,工業用地的供應占比較大,如何解讀這一現象?今年內,武漢市土地供應在結構上又會有什么特點?會對武漢樓市今后的發展產生什么影響?為此,大家顧問機構就此作專題闡述。

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一、數據解讀:

  至本年度64日,武漢市共有三次土地交易,共出讓土地31宗,除三宗因故延期以外,其余28宗全部成交。其中:

合計成交土地面積151.88萬方,折合2278.23畝;較之2008年全年1518畝的成交量,漲幅達50%.

合計可建規模為428萬方,成交金額71.58億元。

平均成交樓面地價為1672.6/平方米,較之2008年的2101/平方米地價水平,降幅達20%。

從成交土地的用途看,在截止64所成交的28宗土地中:

不同用途土地成交情況對比表

用地

性質

出讓規模

萬方

占比

宗數

占比

可建規模

萬方

占比

出讓金額

億元

占比

樓面地價

(元/㎡)

居住用地

52.79

34.73%

9

32.14%

14

34.35%

23

32.39%

1570

商業用地

1.02

0.67%

2

7.14%

5.4

1.26%

1.2

1.69%

2215

商住用地

82.34

54.17%

9

32.14%

252.68

59.04%

46

64.79%

1819.6

工業

15.73

10.35%

8

28.57%

22.53

5.26%

1.27

1.79%

565.06

合計

152

100.00%

28

100.00%

428

100.00%

71

100.00%

1672.6

?

從上表可以看出,截止64,所成交的土地中,工業用地共成交8宗,占總成交宗數的29%,相當于現階段整體出讓土地的1/3份額。是2008年全年成交工業用地的2.7倍(2008年僅成交3宗工業用地)。而其平均樓面地價僅565.06/平方米。這也是導致2009年上半年全市交易土地較之2008年量漲價跌的主要原因。

?

二、現象解讀:

?而從成交區域上看,七大主城區中,工業用地主要集中在漢陽區的黃金口工業園,所成交的8宗工業用地中,漢陽區占有5宗,占整體工業用地的63%。從上述現象可以看出,

一方面:政府擬通過多元化土地結構的供應帶動土地市場需求:

2008年樓市低迷及資金鏈壓力等影響,土地市場陷入低迷,尤其居住類用地,各地均出現連續流拍現象。對此,政府為了改變這一現狀,從土地供應結構入手,通過加大如商業、工業、辦公、金融等非居住類用地,刺激土地不同需求的釋放,從而保證土地市場的穩定。

另一方面,配合產業轉移趨勢,加大工業用地供應促進城市發展

2007年底開始漫延的經濟危機,使得沿海大量產業轉移到內地。而武漢憑借交通、資源、能源、科教、及勞力成本等各方面優勢,成為沿海產業轉移的首選。從這一趨勢上看,未來工業用地需求將隨著產業轉移而增加。正是針對這一趨勢,政府在本年度加大了對工業用地的供應以適應城市的發展。

?

三、趨勢解讀

?一方面武漢政府加大了不同用途土地的供應,豐富了土地的供應結構,帶動了土地市場的多元化需求;

另一方面,隨著目前樓市銷售的逐步穩定,以及國家在購房及土地政策上有針對性的適度寬松。資金鏈壓力的緩解及企業持續開發的需求使得開發商的購地熱情也逐漸恢復。

?據此,武漢市今年內在土地供應結構上將出現如下特征:

1、在房地產市場交易持續穩定的前提下,住宅類用地或將較之目前適量增加,但整體土地供應結構仍將朝多元化方向發展。

隨著樓市交易的持續穩定,目前,各大實力開發商紛紛出手拿地,開啟了新一輪的拿地熱潮。

在這一趨勢帶動下,武漢各開發商對土地的需求將有較此前有所增長。政府針對這一趨勢,或將適度加大對住宅類用地的供應。

但同時,工業、商業、金融及公建等不同性質的多元化土地供應仍將持續放量,打破以往居住用地一統天下的格局;保障土地市場供需結構的均衡,從而實現土地交易價格的穩定。

?2、居住類用地仍舊以中小規模為主,舊城改造將成政府關注重點

在政府大力投資城市基礎建設,帶動經濟增長的總方針下,舊城改造將成為政府未來的關注重點。在政府的工作目標中,未來3年將完成全市所有城中村的舊城改造目標。

據此判斷,在未來的居住類土地供應中,舊城改造用地或將成為今后土地供應的一個重要方向。

此外,在現階段,保證房地產市場持續穩定健康的發展是各級政府的共同目標。對此,為了避免出現2007年囤地現象及降低開發商資金門檻,保證土地交易的公平性與多方參與性,中小規模用地仍將成為未來一定時期內的供地方向。

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針對這一供地趨勢,作為一級市場,對未來房地產市場的影響體現在如下幾個方面:

1、多元化的土地供應結構將使房地產市場的供需結構保持均衡,防止出現結構性失衡所帶來的不穩定影響。

通過不同用途土地的供應,將居住類用地供應保持在合理水平, 即可防止因供應猛增而出現的市場不合理放量,也可避免因土地供應不足而導致的樓市供應萎縮所出現結構性價格上漲,最終促進樓市供需結構的穩定發展。

2、針對舊城改造用地的增加,在增強開發商社會責任、增加市場購房需求的同時,也可保證樓市價格的穩定。

舊城改造用地的增加,一方面將產生大量還建剛性購房需求,促進樓市交易的持續穩定;

另一方面,對拆遷戶的安置與補償也將在一定程度上增加企業的社會責任感。

同時,隨著拆遷量的增加,各類保障性用房如還建房、限價房、經濟房等也將隨之增加。從而對商品房市場產生一定的制約,促進樓市價格的穩定。

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