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專題研究 / TOPIC RESEARCH

江城樓市“尾盤營銷”名目多,房源多為現房或準現房

作者:徐丹 發布時間:2009-07-12 點擊次數:458
編者按:

尾盤名義展開市場營銷已成為近期江城樓市的一個現象。在這些尾盤中,除了傳統意義上的尾盤外,一些原來稱不上尾盤的房子也被開發商嫁接尾盤上。那么,當前武漢市進入尾房清盤階段的樓盤究竟有多少?市場供應和前幾年相比又有什么不同?主流價格區間如何?購買尾房又該注意什么?為此,大家顧問機構就此作專題闡述。

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樓市廣打“清盤“牌,單價5000元以上產品成主體

?從我司監測的信息看,今年以來“清盤特惠”“最后珍品”“最后房源壓軸上市”等諸如此類房產清盤廣告不斷進入大家視野。市場上存在一定量的清盤特惠的信息:從清盤廣告和市場了解,當前處于清盤或尾盤的樓盤30余個,占在售樓盤的10%左右。

但從今年這些盤源看,“清盤尾盤”分為幾類:

一、分期尾盤,即階段性尾盤:項目分期,當期進入尾盤,后續樓盤進入市場有待時日,我們稱之為“階段性尾盤”。這類樓盤目前,占有一定主導。隨著城市內供地、尤其是中心地段、規模性和凈地供應比較少,有些樓盤存在拆遷、廠房搬遷等因素,階段性尾盤有擴大趨勢,同時樓盤分期間的銜接時間跨度較大。

二、樓棟尾盤:這類清盤,促銷意義更大于實質,為當前尾盤市場中一個較新成員。

三、房源尾盤:這類清盤,主要針對房源而進行的,更多適用于規模樓盤、房源多樣化樓盤而言。

四、傳統尾盤:此類樓盤屬于我們通常意義上的尾盤,其銷售率達到70%以上。此類尾盤仍是尾盤構成的主導。截止095月,在打出清盤廣告樓盤中,該類樓盤占52%。

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階段尾盤和銷售率超過70%以上的傳統尾盤有26個,占尾盤信息樓盤的76%。從片區分布看,主要集中于南湖、武昌中心區、漢口中心區,分別為6、5、6個,累計17個,占尾盤信息的50%。由此,反應到市場上,除青山、古田長期處于供應空白外,南湖、后湖、江岸等熱點區域也相繼進入供應斷檔期。

?從價格看,清盤房源價價位中在5000以上的中高價位樓盤,其中5000-6000/平方米樓盤有占26%、6000-7000/平方米占21%,7000/平方米以上樓盤占21%。同時,尾盤有較大優惠,有的以特價房、一口價體現,有的以購尾房總價額外優惠數萬元,有的以單價價優方式體現。

?從當前供應看,武漢09年度1-5月消化存量為主、新開工相對遲緩,進入尾盤階段樓盤有擴大趨勢。09年度1-4月武漢新開工量295.56萬平方米,下降42.9%。

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尾盤質量提升,淡季樓市調整成推力

  當前的“尾盤樓盤”與前幾年存在一些不同:

1、有些“偽”尾盤的充斥,即階段性尾盤,尤其是樓棟尾盤、房源尾盤。

對于階段性尾盤而言,雖然供應上有一定時間跨度,但跨度較小。而樓棟尾盤、房源尾盤更多體現的是銷售策略,以集中釋放吸引眼球、制造氛圍;以客戶細分、逐步部署不同房源去化節奏,減少存量房對后繼產品的沖突,避免內部房源矛盾。

?2、當前階段的尾盤,相當比例處于“準現房”。

比如處于新華西的頂琇晶城,為經濟大道上全實景現房發售,園林景觀都已經呈現,即買即住,不僅可以省略漫長的交房等待期。而且現房發售,實質感受現場、物業、服務,了解更清晰,降低購買風險,買的更踏實。

、尾盤的品質保障提升。

從當前的尾盤看,尾盤不見得都是選剩的房源。從我們監測看,當前許多樓盤按樓棟、或按單元、按戶型面積來推盤,剩下的樓盤可能是策略的樓盤。尤其是房源性尾盤,通常具有優良的性價比。比如:水岸星城,內環線上65萬方的超級水景資源大盤,樓盤產品豐富:聯排、疊拼、花園洋房、電梯洋房、高層、超高層各類住宅產品線多樣化,從06年入市,屢居片區銷冠,并多次評為全國優秀案例。時隔3年,前期珍藏產品,如一線臨湖美墅、洋房開始陸續釋放。

?4、尾盤的促銷力度更大,具有性價比優勢。

在上升通道,是皇帝的女兒不愁嫁,房子多是挑剩的房源,在采光、樓層上,尾盤房源或多或少有些劣勢,有的甚至有瑕疵,但是基本上不愁賣。而當前,在08年及09年初的“特價房”的大趨勢下,尾盤房源多重優惠,如“特惠”、“一口價”、“多重優惠”、“清盤優價”等等。

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我們認為,當前“尾盤”的這些特征,主要是去年盤底市場調整的結果。

一方面,去年令人彷徨的全球金融風暴、前期嚴格的信貸條件,使得部分開發企業負債率提升、資金短缺或周轉降速,限制了開發商的節奏;同時,市場迷霧重重,難以判斷清晰,影響開發商信心與開發節奏。而今年市場的回暖又比預期要快造成的。武漢09年以來存量的消化占市場比重較大。如5月成交項目中2007年前開盤項目多達90個、占樓盤數量的26%。主要是今年每月的上市量明顯低于銷售量,有些區域有些時候上市量為0。

另一方面,08年的淡季無疑給“啃骨頭”的尾盤雪上加霜。一些原本處于尾盤階段的樓盤直接封盤,由于企業有一定資金壓力承受力,積壓到09年度銷售。有些企業在淡季“煉內功”,淡季內改進工程、完善配套,促使尾盤房源質量提升。

此外,去年的調整,也引發市場消費主體的變化:大量積壓的存量客戶造成積壓房源的多樣化。尾盤不再局限于傳統意義的高低樓層、大戶型等方面,而是多重面積段、不同房型的房源。致使當前的尾盤選擇面更寬泛。

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購買尾盤要細心自信

?從上述看,當前尾盤與往常相比,在質量、保障上有一定提升。但從觀念和稱謂上,尾盤還是很容易被直觀感覺是別人挑剔剩下的,是問題房、劣勢房。但尾盤一般也具有中心城市、配套成熟、物業呈現、即買即住等優勢,具有一定“淘寶”價值。房屋作為大宗資產,關系居家,在購買“尾盤”時,需要注意:

1.慧眼識珠,了解尾盤形成的原因。尾房形成的原因多樣化,購買之前要多加甄別。買尾房要認真區分尾房、爛尾房和一般空置房,購房者應該仔細、客觀判斷開發實力、項目價值、未來居住環境及狀況,查看房源產權是否完整,從而可以有效避免購到“爛尾房”、選購適合自己的房源。

2.橫豎對比,了解市場價值。對于尾盤而言,很多時候習慣于了解項目前期價格。其實,除了解前期售價,對現在價格對比外,更要注意和周邊新盤、尾盤的比較,并考慮入住時間上是否有要求,選擇性價比、適合自己的樓盤。

3.長短結合,兼顧尾盤的投資收益。尾盤一般有價格優勢,在滿足居住用途外,用來投資獲益也是主要的方面。

4.自信,選擇適合自己的。選購尾盤,注意量體裁衣。首先明確自己最需要什么,是面積、位置為先?還是樓層、戶型為重?還是環境為首要考慮?同時,購買自信。只要適合自己,沒有大毛病的房源,可以大膽拿下。

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