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專題研究 / TOPIC RESEARCH

我司最新發布“五一”樓市專題

作者:策劃中心 發布時間:2009-05-07 點擊次數:456

??? 從2007年到2009年,伴隨價格的逐步調整,歷經一波三折的樓市終于出現些許暖意。僅管當前對后續市場依舊沒有統一的定論,但一季度市場交易量的全面回升卻是不容爭議的事實,經歷了資金生死鏈大考以后,“回籠資金”顯然成為當前各項目的首要大事,而剛性需求的集中釋放使得本應在二季度出現的傳統樓市旺季更是提前在一季度來臨。對此,在傳統旺季的“五一”黃金小長假能否將樓市再推高潮,小長假后樓市又將何去何從……
??? 下文將以大家顧問數據庫平臺為支撐,力圖通過客觀真實的數據表現,反映當前紛雜樓市表象后的市場本質,從而為后續樓市的發展趨勢提供相對準確的判斷依據,以供各界參考。
?
一、銷量同比增長超過2倍以上,較07年增長1倍以上,市場需求放量明顯
??? 從下圖可以看出,與2008年相比,“五一”小長假期間,整體市場需求放量明顯,無論在銷售金額上,還是在銷售面積上,同比增幅均超過2倍以上。如下表所示:

2008與2009年五一小長假各項交易指標對比表
年度
銷售金額(萬元)
銷售套數(套)
銷售面積(平方米)
2008年
10724.2
206
16542
2009年
26842.6
467
48421
增幅
2.5
2.3
2.9
2007年
21983.4
409
43459
2009年
26842.6
467
48421
增幅
1.2
1.1
1.1

注:由于五一法定休假時間的調整,2007年為7天,隨后兩年為3天,此處取各年度前三天的同期數據予以比,僅供參考。
??? 從各項交易指標可見,與去年低迷的樓市相比,本年度的五一黃金期整體市場銷量明顯回升,總成交量甚至高于處于樓市高潮期的2007年同期水平。從中可以看出,對當前的武漢樓市而言,合適價格下仍然存在較大的市場購買力,是樓市后續持續發展的強勁保障與支撐。


二、價格同比降幅達14%,但較07年增幅仍達27%
??? 從大家顧問數據監測平臺顯示,2009年五一小長假期間的整體成交均價為5544元/平方米,較2008年的同期價格水平6483元/平方米降幅為14%。
??? 可見,價格的逐步回歸是促進當前市場交易放量的最關鍵因素,而在當前的買方市場背景下,消費者對價格的敏感度遠遠高于賣方市場下的2007年,但從整體價格水平看,當前的市場均價較2007年增幅仍達27%。
??? 因此,若排除地價因素,當前整體市場的較高價格水平仍是影響部分價格主導型購房者的最關鍵因素。從不同項目存量房源的去化速度、各項目整體銷售進程對回款目標的影響、以及對市場有效客源的激烈爭奪三方面來看,不排除下半年部分項目仍有較大價格調整空間的可能性。

2007-2009年五一小長假期間整體成交均價對比表
年度
均價
較09年增幅
2007
4372
27%
2008
6483
-14%
2009
5544
--

三、環比價升量降,小長假后的市場形勢不容樂觀
??? 按照樓市慣例,傳統旺季后往往存在一個“節日滯后效應”,即由于節日休息緣故,部分備案數據存在一定的滯后性,因此,往往在節日期間整體成交量較小,而在節日過后整體市場銷量較節日期間則呈現較大的上升趨勢,同時受節日期間各項促銷活動的影響,節日后的價格也往往出現小幅下調趨勢,從2007、2008兩年數據顯示,莫不如此:
??? 2007年伴隨著整體樓市的高漲,五一長假后的一周內,整體市場銷量較長假期間增幅達161.8%,而與此同時,長假后的整體市場價格為4414元/平方米,與長假期間4372元/平方米的價格水平相比相對平穩,漲幅僅0.9%;
??? 2008年,三天的小長假期間,銷售冷淡,日均成交量僅約69套,而在節日后的三天內,交易量卻出現猛增,5月4日-7日的三天的日均成交量達240套左右,較節日期間增幅達3.5倍;與此同時,整體成交價格也較節日期間出現小調下降趨勢,節后成交價格為6112元/平方米,相比長假期間6483元/平方米下降了371元/平方米,降幅為5.72%。
??? 但在2009年,這一傳統的“節日滯后效應”卻被需求的提前釋放而前置了,除了成交量較節前出現下降趨勢外,整體成交價格也較節前出現少見的上升勢頭:其中五一小長假的前三天,日均成交套數達344套左右,而在小長假的三天內,日均成交套數僅156套,較節前降幅達55%;此外,從價格上看,節前三天內的平均成交價格為5220元/平方米,而在節日期間,整體市場的成交均價為5544元/平方米,較之節前上漲6.2%,增長幅度較價格上升最快的2007年同期仍高出約5個百分點。
??? 正是由于經過深度調整后的市場無論對需求方的消費者而言,還是對供應方的開發商而言,都存在較大的特殊性,從而出現了這種“節日滯后效應”的前置現象,而由此所造成的“銷量環比下降”趨勢則需引起市場高度重視。足以證明,正是由于價格的不尋常波動,已經對整體市場銷量出現一定程度的影響,而這種影響是否仍會持續到節后乃至更長時期,則需我們繼續予以關注。

2007-2009年節日前后量價對比表

年度
節前銷量(套)
節日期間銷量(套)
節后銷量(套)
節前價格
節日期間價格
節后價格
2007
3062
1021
2673
4367
4372
4414
2008
457
206
715
4911
6483
6052
2009
1032
467
——
5220
5544
——

四、節日期間套均成交面積回歸到2007年水平,改善性剛需將成決定后續市場持續旺銷的主力所在
??? 如下表所示,本年度五一小長假期間的日均成交面積為104平方米左右,與2007年水平相當,而眾所周知,2007年的樓市是以投資為主導,整體市場可謂“大戶當道”,多次置業的改善性需求是當期市場的主流,而小戶型產品則極為稀缺。而在2008年,受價格高企的影響,稀缺的小戶型產品極受市場青睞,從下圖可以看出,2008年五一期間的套均成交面積僅為80平方米。
??? 而在2009年,五一期間的套均成交面積達103.68平方米,與2007年水平相當?梢,隨著08年以來以首次置業為主的功能型剛性需求逐步釋放,以提高生活品質為目的改善性剛性需求開始出現,并替代功能型剛需成為市場主流。
??? 從上述這種市場需求結構的變化可以發現,在以“總價”為購房衡量標準的“功能型剛需”逐步釋放完畢后,大量以“單價”為購房衡量標準的“改善性剛需”將成推動市場持續旺銷的主流,而這部分群體作為社會的中產階層,僅管有一定的購買力,但受宏觀經濟環境及經濟危機的影響,對單價的敏感度較高,追求產品的較高性價比成為他們購房時的一個重要考慮因素。
??? 對此,穩定的價格表現及合適的產品性價比將是促進這部分群體釋放住房需求的最有效途徑。同時也是保障下半年市場持續旺銷的關鍵所在。

2007-2009年五一期間成交套均面積對比圖

??? 期盼以久的五一小長假終于結束了,而此前各方的種種期望與博弈無論實現與否也終歸塵埃落定,贏也好,輸也罷,樓市仍將踏著它不變的節奏進入下一輪的博弈中。而真正的贏家永遠只屬于那些能夠準確預判后市,并快速采取正確決策的行動者。
??? 關于回暖還是反彈的爭議似乎已經不再重要,銷量才是決定生存的硬道理。面對即將來臨的樓市淡季,面對行將過半的2009年,如何走好走對下一步成為最終的贏家將是參與樓市博弈各方首當其沖需要思考的問題,漲耶跌耶,進耶守耶,謹以此文供各方參考。

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