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專題研究 / TOPIC RESEARCH

“十一黃金周”樓市面面觀

作者:策劃中心 發布時間:2008-10-08 點擊次數:476

??? 隨著今年十一黃金周的黯然謝幕,“如何御寒”成當務之急:或如廣州匯景新城般“封盤冬眠”者、或如萬科般“落袋為安”者、也或如恒大般“一針見血”者………調控洗禮下的房地產行業正經歷著淡市下 “迅者生存、存者為王”的游戲法則。

??? 一、北京:黃金周內交易量大幅縮水,持幣待購態勢有增無減
??? 從年初的堅挺,到二季度花樣翻新的促銷,京城的開發商一直避諱價格直降。但是進入三季度后,在“奧運”效應下,加之“雙率”的下調帶動樓市有所回升,致使北京不少樓盤均欲在黃金周內一鼓作氣,"直降"計劃、"特價房"傾禳而出,但最終結果卻未能如愿:

??? 1、持幣待購態勢有增無減,成交量同比下降66%
??? 今年“十一黃金周”期間,北京近百個樓盤推出名目繁多的打折促銷活動,部分項目現場看房者逐漸增多。但在目前樓市普遍看跌的局面下,購房者仍不敢輕易購買,持幣待購態勢有增無減。數據顯示,9月29日到10月5日期間,北京商品住宅簽約量僅585套,日均簽約量不足84套,與2007年“十一黃金周”期間日均246套的簽約量相比,同比降幅達66%。

??? 2、五環以外價格波動顯著,五環以內價格調整剛剛開始
??? 十一黃金周期間北京打折降價的樓盤超過百個。但其中八成以上的降價項目位于昌平、通州、房山等五環以外的郊區縣,且降價幅度較大。而五環內項目價格調整才剛剛開始。正是由于多數降價房源的品質普遍較差,區域位置也不理想。難以滿足不同購房者需求,導致北京樓市在黃金周內出現購房者繼續持幣待購、只看不買的現象。

??? 二、上海:整體樓市價格波動不大,成交量小幅上升
??? 隨著8月底上海萬科帶頭祭出“降價大旗”,杭州、寧波和南京等地新樓盤折價銷售開始呈現蔓延之勢。價格的吸引使得本次假日樓市人氣明顯較今年前幾次房展旺了不少。但是由于政策沒有放寬跡象,購房者觀望心理嚴重,似乎還是看的多,買的少。

??? 1、成交量小幅回升至3月水平,但整體價格降幅不大
??? 十一黃金周,上海共成交商品房1382套(含異地樓市),日均成交量攀至200套,成交量相當于今年3月份的成交水平。
??? 由于此次房展會上首次入市的新盤并不多,因此開發商的定價和優惠措施受到普遍關注。但此前已降過一輪價格的開發商已“剎車”,如萬科、大華等降價“先鋒”在售樓盤的均價維持上一輪降價后水平,并無進一步優惠。其余開發商的一些優惠樓盤則維持在9.5至9.8折的小幅降價范圍,整體價格降幅較小。

??? 2、人氣上升,觀望氣氛依然濃厚
??? 10月1日至4日舉行的上海房地產秋季展示會是上海黃金周期間的“保留節目”,此次房展會約3.5萬平方米,參展單位200家,萬科、大華、金地、復地、世茂、保利等品牌開發商幾乎全部加入,參展人數達到13萬人次,而首日參觀者更高達4萬人次,相比“五一”房展會人氣有所上升,但由于參展樓盤的整體優惠程度相對略遜于八九月份,從而使部分淘房者繼續持幣觀望。

??? 三、深圳:“黃金周”難解淡市之圍,秋交會黯然收場
??? 深圳十一黃金周期間日均74套的成交量甚至低于平日水平。使得眾望所歸的秋交會黯然收場。

??? 1、預期中的“大規模普降潮”并未出現
??? 為了備戰秋交會,深圳很多開發商準備了充足的房源。萬科、中海、金地等100多家深圳開發商共展出120多個樓盤,是歷屆最大規模的秋交會。然而開發商打出的仍然是打折、特價房、送禮品等銷售手段,大規模降價的局面依然沒有出現。

??? 2、黃金周期間量價持續低位徘徊,新房價格“破九”新低
??? 在為期5天的秋交會期間,深圳樓市整體交易量僅317套,平均每天成交約63套;十一黃金周內共成交521套,日均74套,不僅與去年高峰時兩三百套的日成交量相去甚遠,甚至還不如秋交會前的日常成交量,樓市疲態盡顯。而成交均價也從9月29日的15646元/平方米下滑到10月3日的8395元/平方米,跌破9千關口。

??? 3、關外關內兩重天,關內價格穩定而關外集中降價
??? 十一黃金周期間,深圳關外關內的樓市截然不同。降價的樓盤大部分集中在關外,關內只有6個特價盤。很多開發商還在堅守著關內樓市的高價;而關外樓盤打著各種旗號大幅降價,甚至關外一些樓盤已經打出“6000元每平方米”起的價格。而曾經是炒房客集體出入的大亞灣與惠州一帶地產項目更是集體亮相大幅降價吸引買家:如聽濤雅苑打出“首付6萬,月供400元”的廣告,德州城更是號稱要“買一送一”。

??? 四、廣州:優惠力度加大,新盤受寵
??? 在廣州,“十一”國慶黃金周不僅是今年以來最大規模的同時也是最后一次促銷機會,開發商們集中力量推出新貨,力求贏得市場。從而出現了新盤看客云集而舊盤門可羅雀的現象。

??? 1、價格優勢下,新盤受寵舊盤遇冷
??? 十一黃金周期間,廣州樓市人氣旺的大多是一些格明顯作出回調新盤新貨,其中單價在1.2萬元以下的城區新貨新盤都不乏看樓客捧場,郊區盤能吸引人氣的也是以中低價位為主。除此以外,大部分舊貨新推以及價格沒有優惠或調整的則少有問津。
??? 而從成交戶型上看,成交產品幾乎集中在90平方米以下的單元,這意味著現階段置業的大多是首次置業者,換房客依然處在觀望期。

??? 2、市場供給充足,促銷力度加大,從效果看郊區樓盤略勝一籌
??? 數據顯示,廣州一手住宅的總供應量超過4萬套,比今年“五一”增加一成多。從供給量及促銷力度上看均是今年以來最大的。包括萬科、恒大、富力、保利、合景泰富等大公司都打出“多盤聯動”的促銷牌,市中心區樓盤、豪宅也大量推貨。
??? 從促銷的效果上看,力度較大的郊區樓盤相對較好,十一黃金周超過一半以上的簽約樓盤集中在增城、花都和番禺等郊區大盤。
???
??? 3、黃金周成交量環比微升,但與去年同期相比降幅明顯
??? 9月29日~10月5日廣州全市一手住宅簽約總成交面積約為8.88萬平方米,共794套,日均成交量113套,與黃金周前相比升幅甚微。而同比2007年十一黃金周,僅廣州中心六區簽約成交量已逾1500套,遠高于08年成交水平。

??? 五、武漢:大江南北各領風騷
??? 十一黃金周,武漢市樓市供給量充足,武昌核心區、光谷區域、大南門區域、漢陽主城區、后湖區域在此期間均有項目認籌或開盤。全市在售項目均推出各種促銷手段,希望能在傳統的銷售旺季打破樓市僵局。
?? (備注:由于武漢房地產市場信息網一直處于升級更新中,十一期間的官方交易數據無法統計,本處各項交易數據均以我司實地調研數據為統計口徑。)

??? 1、武昌中心區:激烈競爭下區域價格再創新低
??? 十一期間,武昌核心區成交量達133套,主要銷售業績來自區域內美林青城項目的帶動。但由于區域內新房推出量較大,市場供給充足,導致樓盤之間競爭激烈,價格波動較大。其中錦繡江南打出5288元的超低起價,使區域價格跌破6000關口。各項目主要采用直接減現及特價房等手段促進銷量,其中美林青城降幅達25%,促進銷量大幅上升。

??? 2、光谷片區:供應集中,區域競爭進一步加劇
??? 該片區十一黃金周期間在售項目供應集中,市場競爭激烈,再加上從去年開始在富仕康效應的帶動下價格漲速過快,導致今年以來區域整體價格持續回調。從最初的近7000元至目前已經跌破4000關口。
??? 從銷售效果看,區域新開盤項目由于價格優惠力度較大,銷售狀況較好,其中保利心語推產品價格降幅近20%,開盤成交60套,成交率達52%;恒大華府開盤以8.5折的優惠當日成交11套,遠遠好于其五月份的第一次開盤的效果;而金地中心城則為搶灘黃金周匆忙開盤,客戶流失較大。

??? 3、大南門片區:特價房效果可觀
??? 區域各項目黃金周期間紛紛以暗折及特價房方式促進整體銷量有所上升。從成交量看,我司監測的5個項目在本周共成交39套,其中:大華南湖公園世家暗折2萬,黃金周共銷11套;金地格林小城降幅近20%,黃金周內9套成交;水域天際無新的優惠措施,銷量一般,黃金周共成交3套;景虹花園低價策略效果明顯:該項目黃金周內增加2個點的折扣優惠,黃金周內共成交16套;靜安上城價格保持6300的均價水平,高出周邊項目近千元,在當前態勢下銷售壓較大。

??? 4、后湖片區:新地表現突出
??? 該片區內的新開盤項目新地·盛世東方以4280元的均價刷新區域價格新低,同時在整體大勢低迷的態勢下,創造了開盤一周內銷售率接近80%的良好業績。該項目本次所推價格與去年近6000元的水平相比,降幅近30%。
??? 在開發商品牌、規模及價格的組合優勢下,該項目開盤當天轉籌率高達89%,十一期間累計銷量約200余套,表現突出。
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??? 5、金銀湖片區:各項目高低分化趨勢明顯
??? 從片區內監測的4個項目來看,黃金周內共成交28套,其中以品質取勝的銀湖翡翠與萬科高爾夫等為代表的高端項目繼續引領區域價格標桿,而其余項目如耀江麗景灣、沿海賽洛城、萬科西半島等中檔項目則繼續加大優惠力度促進銷量,其中沿海賽洛城以20套的銷量居首,其次則為萬科西半島成交8套。
??? 值得關注的是,該片區內擬推新盤耀江麗景灣2期香山苑起價僅3888元/㎡,在黃金周期間打出了“3年后可無理由退房,并可享受30%的增值保障”作為促銷手段,對市場造成一定影響。
???
??? 6、漢陽中心城區:供應稀缺,需求穩定
??? 漢陽中心城區由于新推項目較少,新房供應量少于其他片區,所以市場需求相對保持穩定,價格波動幅度不大。該片區內在黃金周期間僅有一個項目認籌,僅管均價在6500以上,但憑其良好的內在品質與實景展示,仍實現超過百組的認籌業績。

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