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董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

水岸星城類購房觀:前深圳與后武漢

作者:高虹 發布時間:2008-09-27 點擊次數:437

編者按:

??? 水岸星城,城市中央低容積率湖濱生活城邦,精耕六年,持續開發三期,是武漢財富主流圈的第一居所之必選。國慶節前夕,水岸星城4期全城公開,提出“少奮斗十年,提前躋身主流圈”推廣主題,在業內產生強烈反響,特別吸引了一批事業發展順利的中青年成功人士的關注與興趣。為此,楚天都市報特邀請大家顧問總經理高虹女士就水岸星城4期的物業價值與購房取向作專題闡述。(本文轉載自《楚天都市報》925地產?,題目及內文稍作修改。)

??? 一、客戶嫌便宜不嫌貴的道理
??? 早年,筆者在深圳服務華僑城波托菲諾項目的天鵝堡組團,在進行客戶訪談時,就發現一個明顯的讓很多人意外的現象。那就是:客戶不希望這個小區房價過低,也不希望這個小區的物業管理費過低。如果這兩項價格過低,他們就不買了。
??? 因為,如果這個小區的房價過低,就會形成住戶不以群分,各種層次的人都能進來的尷尬局面,而不同的人住在一起,生活習慣、價值觀都不一樣,互相就會干擾,而如果將價格門檻加高,住戶的成分就會單純很多,對于小區舒適度、安全性、檔次都是一大保障。而對于物業管理費,潛在客戶希望不要過低,因為過低,就無法保證小區的管理水平,無法招收、留下素質好、更負責任的物業服務人員,那么管理水平也就無法保證,而物業管理是小區保值增值的重要一環。
??? 價格低了就不買了,價格高才買,這對于很多武漢的專業人士可能是天方夜潭的事,但在深圳卻是7年前就發生了的,這種不單純追求價格,而追求價值的理性光芒,讓人感受到深刻的教育。如果按照武漢滯后一線城市5年的規律來看的話,現在的武漢,也應該表現出類似的特征了,這就是筆者最近在考慮水岸星城項目時不斷思考的一個問題。
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??? 二、購房價值觀取向:價值取向和價格取向
??? 嚴格意義上來說,購房觀有兩種取向,一種是價格取向,一種是價值取向。購房的價格取向,就是追求單純的最低價格,選擇價格最低者作為購買對象,比如那些建筑質量差甚至偷工減料、規劃設計落后、地段屬于邊角余料的房產,價格是低了,但是其價值更低,周圍混亂的環境、繁雜的人流、隨處可見的老舊與違法建筑、沒有任何自然資源、小區檔次與品質位于末端水平。這種取向在很多首次置業者的身上表現得最突出,他們由于首次進入房地產市場,缺乏足夠經驗,是可以理解的。
??? 而購房的價值取向,就是追求性價比,價格取向下選擇的房產,并不一定能夠取得最佳的性價比,而性價比,是指房產的性能(地段價值、產品品質、品牌知名度、項目規模、容積率、建筑質量、環境質量、交通情況等)與價格的比值,高性價比的購房價值取向,就是要選擇那些性能好,價格處于此性能下的好價位的房產,這種房產的絕對價格看似高,但是相對價格其實是低的。
??? 相比之下,價格取向的購房觀不需要太多的經驗與學識,而價值取向的購房觀則考驗人的智慧,這也就是為什么總是少數人能夠發現機會,搶占那些高價更高值的好房產的原因所在。而所有的購房者,在前進或者說成長的道路上,其實只有一條路,那就是成為一個價值取向的購房者。
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??? 三、土地價值鏈,購房估價的基礎
??? 專業人士都知道,房產的主要價值是其所占據的土地,而土地是分級別的。比如有熟地、生地之分,也有毛地、凈地之分。如果對生地、熟地,或者毛地、凈地的價值結構進行界定,土地從生地、毛地到熟地的轉換,直接表現為對同一地塊連續追加投資所具有的不同等級的生產力,即級差地租的增減,這種增減,就構成了城區土地的價值鏈。
??? 峰值地是供應余地最小、價值最高的,這種地塊往往具有最強的議價能力。而那些當前不是熟地,但由于城市規劃、城市發展決定其將成為熟地的地塊,由于周邊的配套越來越完善,這些公共配套就形成對該地塊的返利,也就是說,本地塊在逐年收取周圍建設所派發的紅包,這種地塊如果能夠提前獲取,當然就可以獲取其質變的自然增值部分的受益,是最劃算的。
??? 如果放到武漢,內環以內、城市核心湖濱+公園第一大盤物業的幾個要素組合,水岸星城就位于無可置疑的武漢峰值地區,這里就是武漢城市的地理中心,也就是說,只要城市存在,其它地方可能因為規劃調整、城市變遷而出現地位的變化,但是對于核心的峰值地段來說,政府、社會對其的投入則只會持續、增多,而不會減少,其安全性與高溢價的特性因此確立,其價值也因此具有絕對性。???
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??? 四、武漢峰值地區的價值購房觀
??? 如果單從數字看,水岸星城這樣的峰值地段,其絕對值肯定是要高于其它區域,因此,如果我們只比較絕對數字,那么必然會得出峰值地段房價過高的錯誤觀點,而事實上,包括很多從業人員在內,就更不用說普通購房者了,在評價房價水平的時候,都喜歡用房價的絕對值來衡量一個小區的價格高低水平,這種觀點在市場中還非常有市場,不能不令人遺憾。
??? 但是,如果能夠貼近實際,以各個區域的相對值來比較,這里的相對值包括單位土地的人口密度、單位土地的GDP、單位土地的物流資金流密度、單位土地的建設及改造投入、單位土地的配套密度,那么我們就會發現,各個區域之間的相對值排列、與絕對值排列,將呈現出倒置的特點,水岸星城這樣的小區價格水平反而是實惠的、性價比高的,這對于價值取向的購房者來說,并不難理解,但要在一個價格取向的城市里,完全推廣這種正確觀念,可能還需要走過不短的路程。
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??? 五、水岸星城四期:價值取向購房者的不二之選
??? 作為武漢城市中央低容積率湖濱生活城邦城的水岸星城,從拿地開始至今已經走過了4年的歷程,如今武漢內環第一大盤、最低容積率小區、位于公園+湖濱物業的形象已經深入人心,其中的連排別墅、疊加別墅、高層闊宅成為主流圈的第一居所之必選。多少發展中的新貴,渴望融入這個主流圈,只可惜門檻太高,一直只能望而興嘆。水岸星城四期G53的推出,使30~40歲之間的人們,終于有了以經濟成本、提前十年躋身武漢城市核心財富主流圈的機會。
??? 2006-6-1,中國開始推行9070政策,即90平米以下的房子要占整個小區建筑面積的70%及以上。在這個政策的背景下,從來沒有供應中等面積戶型的水岸星城,在其4期G53里,首次推出了不少的中等面積戶型。當面積縮小,房子的總價就降低了,原本只有40歲以上的主流群體才能消費得起的水岸星城,門檻因此降低。這就給了原來那些資金不夠,卻想盡造融入武漢主流圈,為事業創造好平臺,為家人選擇到一塊即位于城市中央、又能夠滿足低容積、大規模、有公園、緊靠湖等條件的好宅的青年才俊,一次絕無僅有的機會。
??? 當30~40歲之間的發展中精英這樣一群富有活力的城市新貴提前融入武漢主流圈,不但自己擁有了“站在主流圈的肩上”的事業先發優勢,創造了更大的上升空間和人脈資源,為未來奠定了堅實的根基。同時,由于水岸星城是武漢城市中央少有的凈地(沒有老舊與違法建筑)、內環唯一大盤、唯一的公園+湖濱物業,他們的家人也因此具有了良好的生活環境,生活的目標,奮斗的意義因此找到歸宿。

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