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董事長專欄 / THE CHAIRMAN COLUMN

2008年武漢樓市眺望

作者:高虹 發布時間:2007-12-07 點擊次數:450

?? 2007年12月7日,《長江日報》房地產周刊就目前利率上調,首付提高,2008年武漢房地產趨勢判斷等市場熱點話題,全文刊發了大家顧問總經理高虹的采訪錄,以下文字略作調整。
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記者:
??? 有關于現在的樓市分歧,您作何感想,您認為,2008年的武漢樓市會隨著一線城市一般地坐上滑鐵盧,還是將保持穩步上漲?您的依據是什么?
高虹:
??? 現在的市場數據繁多,使人眼花繚亂。因此,大家顧問認為,判斷2008年武漢房地產形勢與趨勢的時候,如果不抓住基本面,而關注那些無關大局的細枝末節,是難以得出靠近真相的判斷與結論的。
??? 我們看到,近段武漢樓市有所變化,但這與一線城市樓市是有本質區別的。一線城市資產重估已過高點,熱錢眾多,當國際經濟發展變化,諸如原油價格上漲,深圳等對外依存度過高的城市受到國際油價的影響將更大,導致了3000億美元尋求撤退。而對于武漢樓市的這種變化,更多的是多米諾骨牌效應,作為二線城市的武漢對于一線城市的“風向標”存在著一定的心理暗示,目前處在觀望期也是合情合理的。
??? 同時,我們可以看到,政策在促使武漢樓市恢復正常。根據大家顧問信息研究監測平臺看,10月武漢商品房成交9720套、雖然比9月今年第三高點成交量11970套,下降18.8%,但同2006年10月交易量持平。2006年10月,武漢商品房成交9743套。我們知道2006年樓市高成交期在政策變動的5月和第4季度,整個最高成交量在12月,也僅為11049套。因此上半年原來那種一周售出80%、一月清盤的銷售其實是不正常的,可惜大家把不正常當成了正常。目前銷售周期必將回歸正常,但切不可以為,這是不正常。
??? 武漢短期內將有調整壓力,適逢年底,即將進駐銷售傳統淡季,在銀行信貸規模緊縮的條件下,受需求減緩及信貸影響,樓市近期處于買方市場,短期內市場壓力較大。
??? 而2008年武漢樓市的變化,在明年除各銀行相繼放開信貸的條件下,會有所改觀。而武漢房價的走勢也不可避免的取決于兩個因素的較量:
??? 一是控制需求和控制供應的力量比較。政府的調控第一次明確指向控制需求,在提高首付、增加貸款成本的情況下,房地產的桿杠效應就大為縮減,樓市中的投資者就將大為減少,這對于房價構成了相當的壓力。不過,控制發展商貸款成本及土地不能分期付款,則將縮減供應。同時,在國家調整住房結構,加強住房有效供應,建立民心住房保障的主導下,對土地守住是18億畝“紅線”,廉租住房等五類住房用地將在居住用地的比重上升。因此,控制需求與控制供應其實在同時發生,基于這兩個因素導致的房價變化,則要看那個方面的影響更大。
??? 二是金融政策對購買力要求提升與人民幣升值下財富效應增加兩種力量的權衡。一方面,我們說金融含金量的變化,對置業者的購買力要求大大提升,擠壓部分需求,促使同階段需求總量呈現下降趨勢。但同時,2008年人民幣仍可能大升值,預計達到10%以上。由此,同樣的貨幣對外升值10%,外資流入仍不可扭轉。而對內,房地產作為通脹對沖的主要工具,作為主要的現金避難資產,資產面臨價值重估。外部變化導致的財富遞增效應。從目前判斷看,外部變化導致的財富遞增效應超過了內部變化導致的購買力下降的幅度,那么房價還應該繼續上漲。否則就是下跌。
??? 此外,武漢因高校資源豐富,智能高而人工成本相對較低,中國具有更大成本優勢、可以抵消油價上漲幅度的城市,將具備比現在的一線城市更大的優勢,擁有產業轉移被迫加速所帶來的機遇。因此,一線城市資產重估的速度將慢下來基本可以肯定。這種背景下,在樓市調控時期,部署華中區域,可能更能由產業轉移至中部,帶來房地產價值。
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記者:
??? 伴隨年內準備金率的第九次上調,明年出新的貸款利率亦將拔高。隨之帶來的,貸款難度增加,還款金額增加。你認為,此金融政策帶給樓市的影響是什么?
高虹:
??? 1998年開始推行按揭政策、2000年以來實行的低首付、低利率也擴大了購房能力與投資愿望。近十個年頭里,銀行的存在,以及其提供的兩成、30年按揭貸款條件,是目前房價運行條件的金融基礎之一。銀行信貸,促使開發商可以用35%的自有資金翹起數十億元的項目;促成無數大眾,萬元的工資可以撬動多套房源等等——利率杠桿作用,不僅促成中國住房體制的改變,實現住房產業商品化發展,促使房地產業成為中國的支柱產業。
??? 而如今,首付款提高50%-100%,五年期以上商貸的貸款利率由年初的5.81%(基準利率下浮0.85優惠)到5次加息后的7.83%,促使房地產金融含金量的改變,房地產的杠桿作用減少。
??? 構成房價的基本運行條件發生改變——金融條件發生巨變,將促成武漢樓市發生變化:
??? 首先,市場的需求總量將被壓縮,主要表現為兩個群體的減少:一類人群為部分投資客的離場。第二套房產首付提高100%、利率變相提高25%,這就意味著即使房價繼續上漲,對于投資客來說,其自有資金的收益率則下降了150%以上。如果房價下跌,那么其損失也呈現擴大趨勢。二類人群為,購買成本的提高,阻擋在商品房樓市之外的購買實力相對較弱的自住客。
??? 其次,可能導致市場走向分化。財富分化,促成置業人群流向高低兩級市場。在光谷、金銀湖區域樓市,開始顯現。從這種趨勢看,樓市的分化體現在兩個方面:一是品牌與非品牌商的分化,二是高低樓盤之間的分化。
??? 再次,可能形成開發企業新格局。因為傳統融資條件的改變,對開發企業提出新要求。資本能力強、融通能力增加、資源獲得渠道多的企業,在市場將占有優勢。因而,在這種情況下,不同企業可能會根據風險及目標,改變拿地策略、投資方向與產品權重,在服務、營銷等方面進行調整,應該在定價上保持足夠理性,而在營銷成本上予以適當的增加,以應變市場的變化。
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記者:
??? 有專家指出,土地價格是拉高房價的一大因素,您怎樣認為?作為中介機構,在外界普遍唱衰樓市的時候,應做出怎樣的營銷方式,使樓市銷售維持一個健康的狀態?

高虹:
??? 從成本角度看,地價確是房價的構成部分,但這絕不是說地價決定房價。房價上漲源于多因素,最主要是需求引起的。
??? 在中國經濟金融化程度越來越深的背景下,作為經濟循環中最重要的財富載體之一的房地產也表現出金融化的特點,按照大家顧問研究得出的結論,房地產產品在其使用性能(居。┲,還具有了金融性質,具體表現就是房地產從計劃經濟時代分配的物品,轉變成市場經濟下的保值增值渠道。按照金融產品預期反射決定當前價格的理論,可以得出基本的結論:房價即受供求關系的變化、也受心理預期的變化。金融時代,財富的預期決定了未來購買力,從而影響需求。
??? 而當前,正是構成武漢以及全國房地產市場所處的發展基本條件——金融條件發生了巨大的變化,原來那種貸款成本低、首付低的時代已經不再,房地產市場已經進入一個新的時代。
??? 樓市基本條件的變化,必然對房地產的開發經營、營銷策劃帶來挑戰,直接地說,哪家開發商、顧問代理公司能夠找到新的營銷模式,就能夠繼續取勝未來,如果不能實現應變,就將受到市場的懲罰。銷售不分優劣的時候,泥沙俱下,那么現在,“優勝劣汰”的市場機制必將恢復發揮作用。
??? 大家顧問認為,根據當前市場的研究與判斷,營銷上應建立“精銷”模式,拋棄快銷、慢銷思維!熬N”,即是要求銷售價格表現與銷售速度的平衡,通過對于大勢的趨勢把握以及對片區的分析、產品的提煉之后,追求有質量的速度,以及有速度的質量。
??? 市場可以看到,大家顧問所服務的項目,極少出現一天賣完的“閃銷”,也不會出現脫離實際的天價,而是銷售速度具有延續、價格表現有現實超越性,實現了內部要求的“精銷”,這無論是對于高端房產,其實對于所有的房地產品種,都是一個道理!熬N模式”,也將成為大家顧問2008年全年的營銷的基礎標準,而放大到整個武漢,也必將進入自己的“精銷時代”。

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