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專題研究 / TOPIC RESEARCH

隧道時代,開啟江南樓市新貌

作者:策劃中心 發布時間:2007-08-05 點擊次數:480

??? 早在2006年,武昌樓市就已現崢嶸,以全面超越的姿態成為全城關注的焦點:不僅在項目品質、銷售價格、供應規模等方面全面超越漢口,而且憑借“一江兩湖、兩江四岸”稀缺資源優勢,穩座武漢高端市場的頭把交椅。
??? 進入2007年,武昌中心區繼續樹立市政規劃利好+產品營銷“兩條腿行走”的領袖形象,而“萬里長江第一隧”的開建更使其如虎添冀,為其帶來源源不絕的樓市新動力。
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隧道擴展區域居住半徑
??? 長江隧道之于武昌中心區的作用,不亞于長江大橋。如果說長江大橋使分踞于長江兩側的武昌與漢口“天塹變通途”第一次真正實現融合,那么現在,長江隧道將使武漢人的擇居觀念面臨改變,使北岸南居的跨江置業成為可能。
??? 長江隧道的開建,將是推動武昌中心區樓市加速的發動機,源源不絕的人流、物流、信息流將賦予坐擁內環的武昌中心區新的居住概念和價值。
??? 要知道在上海,內環線內的價格是外環的3倍,而在東京,紐約、倫敦這樣的國際大都市,城市核心區的價格更是周邊區域的3-5倍。
??? 而目前在武漢,據武漢市房地產信息網的數據顯示:內環線商品住宅均價為6000元/㎡左右、二環線和內環線之間為4500-6000元/㎡、三環線和二環線之間為3500-4500元/㎡。內環與其它環線之間的價格差距僅在1.3-1.7倍之間,由此可見,武昌中心區未來面臨著極大的向上重估空間。正是這一價值,支撐著這個區域創造了一個又一個的樓市記錄:

??? 如水岸星城二期——天地賞一開盤就銷售了280套,銷售金額達到2.5億元;
??? 如華潤·鳳凰城每次推出新房源,銷售率總是達到90%以上;
??? 如去年11月18日開盤的金都·漢宮,在開盤第三日,接待外地客戶30多組,成交率50%。截至11月30日,金都·漢宮銷售突破2億元,其中20%份額是外地人“買單”。
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??? 除此以外,土地市場也倍受睹目:
??? 如近期交易的47萬方楊園地塊樓面價為3405元/㎡,與武昌區的商品住宅價格整體均價4430.05元/㎡之間的差價不過1000元/㎡;
??? 再如上海豫園3290元/㎡的樓面價競得武重地王,直接促動中北-徐東市場由2006年底的5000元/㎡左右到目前眾多樓盤的6000元/㎡以上售價的形成。
??? 參照先進城市的經驗與發展規律,那么我們面對那些越來越多涌入武昌核心區的區域外置業者甚至異地置業者,面對不斷超越甚至跳躍式發展的武昌核心區,也就并不稱奇了。
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高端聯手,共繪樓市新貌
??? 依托地段與資源優勢,武昌核心區煥發了新的城市潛能,吸引了眾多境內外地產大鱷。如香港華潤集團、深圳金地集團、福建融僑集團、浙江金都集團、武漢城開集團等,在“形象+規模+品牌”的支撐下,區域市場需求旺盛。
??? 在“一江兩湖”的景觀價值,“鳳凰山、曇華林、黃鶴樓等”歷史沉淀的文化價值、“過江隧道、軌道交通”的交通價值、“武漢中心”的區位價值等居住價值被充分挖掘的基礎上,武昌中心區的市場需求被前所未有的放大,甚至超越了地域的限制——從當前市場的成交情況可以看到:
??? 水岸星城二期——天地賞一開盤就銷售了280套,銷售金額達到2.5億元,外地客戶比重占到了22.6%,在武昌區的銷售排行榜上,憑借連續四月蟬聯榜首的實力成為武漢高端樓盤的代表;
??? 而武漢唯一一個3A項目金都·漢宮,自進入2007年以來,一改2006年的萎靡,銷量猛增,所推的一期5棟樓600余套房源,整體銷量達到了80%左右,其中6號樓全部售罄,而來自北京、杭州、嘉興、宜昌、天門等外地客戶比例達到了20%之多;
??? 另外,華潤·鳳凰城每次推出新房源,銷售率總是達到90%以上,錦江國際城新推6號樓小戶型,僅管均價高達9000元/㎡左右,短短幾個月內的銷量已達85%左右……縱觀武昌中心區,幾乎每個項目都有不俗的銷售業績。
??? 而與這種旺盛的需求形成鮮明對比的是,區域供應卻在逐漸減速,據我司監測數據統計,2006年武昌中心區的供應量為123萬方,而2007年,區域供應量僅為110萬方左右,供應減幅達11%左右。
??? 這種供不應求的現象表明,武昌中心區在眾多高端大盤聯手打造下,濱江高端居住區的形象已經深入人心,市場需求空前膨脹,已經成為了武漢樓市的一大地產高地。
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全面超越,開創江南盛世

??? 當我們將漢口中心區與武昌中心進行對比的時候,可以發現,繁華的漢口與寧靜純粹的武昌,所代表的是兩種完全不同的生活方式與生活觀念,但若僅就居住價值而論,武昌中心區所在的南岸似乎已經更勝一籌:
??? 從目前的主流產品供應規模上看:武昌中心區的優勢地不可動搖,從我司監測數據可知,今年全市高端供應量預計為132萬方,而武昌中心區供應量就達109.7萬方,占全市供應比重的83%;
??? 從目前在售項目的價格上看:通過對比可知,武昌和漢口兩岸之間的價格差距在1000元/ ㎡左右,作為居住價值,武昌中心區價格趕超漢口中心區的勢頭明顯。

??? 從土地供應格局上看:未來長江兩岸的發展趨勢將逐漸南移,江南片將成為未來開發重心。
??? 自2006年以后,受城市格局與歷史遺留等諸多的限制,漢口中心區可供應土地越來越少,土地供應的稀缺性直接影響到長江北岸的整體規劃,進而影響到后期的房地產進程。
??? 而反觀武昌核心區,則完全不同,作為武漢最大的舊改區域,未來可供應土地資源相對豐富,而且,隨著市政設施的完善、交通條件的改善、綜合環境的整治,區域將迎來新的發展機遇。
??? 從居住環境來看,長江北岸歷來為車水馬龍、繁華熱鬧之所,商業商務繁榮;而江南片則人文教育氣息濃郁、歷史底蘊深厚。單以居住氛圍而論,位于江南片的武昌核心區更適宜居住。
??? 綜上所述,可見,在中部崛起的大背景下,隨著武漢房地產市場的成長與發展,有嶄新江灘景區、擁武漢最大城市內湖、懷抱壯麗長江的武昌中心區,正以全面超越的速度趕超漢口,樓市也由此進入鼎盛時代。
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