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專題研究 / TOPIC RESEARCH

空港高增值片區,金銀湖城市價值重估開端

作者:策劃中心 發布時間:2007-08-05 點擊次數:487

??? 2007年武漢國民經濟強勢開局,樓市“一片紅火”,既有富士康產業經濟聚合下的光谷盛世,也有資本游戲中大鱷頻頻高價拿地的“大象足音”;既有市政建設推力下的中心城區樓盤的一銷而空,又有軌道交通沿線、如古田區域樓盤價格快速增長……
??? 與光谷、古田等區域特征類似,同樣具有中環、軌道交通、緊貼武漢中心區、城市近郊一隅區位屬性的金銀湖,在城市進程的脈搏中,樓市復蘇。與眾多中環附近的近郊區域不同,金銀湖同時占據機場沿線、高爾夫和馬場等紳士文化場所、國家級濕地等唯一性或城市級資源。隨著城市發展,金銀湖從郊區到城市,進入價值重估階段,將迎來第二次波峰。
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蟬聯武漢 “榜眼”,價格增幅僅次關山
??? 五月,金銀湖區域一改銷售低迷狀態,進入回暖復蘇期,銀湖翡翠、萬科·西半島銷售業績大幅提升,銷量均破百套。
??? 同時,區域成交價也全面回升。金銀湖區域總體價格增幅在漢口近郊組團居住區中連續數月保持第一,五月備案均價增幅蟬聯片區“榜眼”,僅次于關山片區。
??? 根據房地產市場信息網統計,4月金銀湖區域備案均價比3月上漲1.78%,價格增幅分別比同期的古田、后湖區域高出約0.5、0.55個百分點;5月,金銀湖區域成交均價繼續上漲,比4月上漲近1.57%,價格上漲幅度是后湖的2倍。
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價格洼地,盆地區域藏機遇
??? 五月,金銀湖樓市量價的“爆發”,從一定程度上講,是沉寂兩年之久區域價值的釋放。
??? 縱觀金銀湖樓市,不難發現金銀湖樓盤開發起點高、品質好:
??? 無論是萬科進入區域前的別墅產品時代,還是在萬科進入后開創的產品時代,金銀湖都是大盤匯聚、品牌及實力雄厚開發商盤踞的區域;無論是環金湖、銀湖,還是黃獅海,區域樓盤都秉承了高綠化率、低容積率、大間距、高比例配套學校會所商業街等公建的區域特點;同時,區域生態的自然景觀資源豐富,居住舒適度是無可挑剔的。
??? 在萬科·四季花城引領的2002-2004年度,金銀湖更是留下了萬科四季花城、耀江麗景灣、汀香水榭、沿!愃褕@等數個在全市范圍內耳熟能詳、個性鮮明的樓盤,也引進與創舉了花園洋房、類別墅、90余㎡“小復式”等特色產品,引領武漢樓市的發展:
??? 同時期萬科四季花城等典型樓盤均價,均明顯高于漢口中心城區, 2004年5月開盤的麗景灣項目價格均價3200元/㎡,而直到一年之后,光谷才達到這一水平。
??? 2005年后,市場進入調整期,隨著城市中心區建設的步伐加快,金銀湖一度成為邊緣化市場。在沉寂的時期,金銀湖價格進入“洼地”:
??? 目前內環線商品住房均價在6000元/㎡以上,二環線和內環線之間為4500-6000元/㎡;三環線和二環線之間為3500-4500元/㎡。同屬于三環線和二環線之間,古田片區熱銷樓盤的均價由2006年底的3800-4000元/㎡上漲為目前的4600-4800元/㎡;珞南板塊由4000-4300元/㎡上漲為目前的4500-4800元/㎡;光谷樓盤價格在4500元/㎡以上——而金銀湖,檔次品質高的代表樓盤銀湖翡翠、西半島也僅為4000-4300元/㎡。?
??? 在武漢新的價值空間體系中,金銀湖價值被低估!而這種價格洼地,給金銀湖置業者蘊藏著升值與財富機會。
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城市外擴,從“郊區”到“城市”

??? 在城市發展中,金銀湖價格洼地與樓盤高起點、高品質的沖突正在化解。
??? 正如武昌中心區——徐東片區“邊緣化→中心化→核心化”的區域質變之路,在汽車、快速交通網絡的大力建設和大武漢城市圈建設政策支持下,武漢的城市規模進一步擴大,金銀湖區域也從“郊區化”進入到“城市化”城市發展進程中:
??? 常青立交、中環線打開了金銀湖發展的瓶頸,金銀湖與古田、與CBD等區域更融合了,而如橋口區武漢四中等優質教育資源,住在金銀湖就可以享受;中環線、機場路、金山大道、京珠高速等公路,軌道交通1號線、2號線(地鐵)共同構建了區內"蛛網"形立體交通,將拉近金銀湖與中心區距離,金銀湖與市區的地租級差將大為縮小。
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國家級濕地,難以復制顯珍貴
??? 濕地,可以調節氣候,增加空氣濕度,是全球公認的價值最高的生態系統,有“地球之腎”之稱。金銀湖,2007年3月被列進“全國城市濕地公園”。12000畝的水域面積、42000米的環湖線、大量湖汊與濕地保存完好,環境自然生態,居住舒適度無可挑剔。
??? 物以稀為貴!居住于金銀湖,不僅滿目綠意、居住舒適;作為千百年沉淀下來的大自然的饋贈,濕地是僅存于金銀湖區域的,是金銀湖獨一無二的地域因子,給金銀湖帶來的更是珍貴,給未來預留了較高價值空間。
??? 根據一線城市發展看,濕地通常被充分嫁接,成為城市豪宅的主場,甚至充當著城市價值與形象的“標桿”。如深圳的紅樹林,聚集深圳知名品牌商,房價也一路高歌,2003年區域眾多樓盤樹立了8000元/㎡城市價值標桿,而現在標桿后勁仍十足、逼近5萬元/㎡。由此可見,金銀湖區域樓盤未來價值空間大。
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空港城市界面,促動金銀湖重生
??? 金銀湖,直線連接CBD與機場,武漢的“城市界面”:向北18公里是武漢天河國際機場,向南7公里是漢口火車站、 CBD。
??? 世界趨勢大師阿爾文·托夫勒《財富的革命》一書中指出,世界各地都在專注于發展“高增值地區”,以機場為核心的城市生態體系正是這一典型。而縱觀發達和較發達國家以及其城市,機場、港口、高速公路等城際、國際間的對接區域,往往成為樓市熱點。機場的物流、人流、信息流最為高端,附加值最高、高增值性強。
??? 上海、深圳、北京、廣州等中國一線城市的機場高速公路附近,都是高端住宅聚集之地,其獲得的增值部分往往超出所在城市平均水平的5~13倍。在北京,首都機場及其高速公路沿線與CBD、金融街、燕莎商圈、朝陽公園、中關村、使館區、亞奧商圈及麗都商圈等少數區域并列為“黃金地段”。首都機場及其高速公路沿線的華遠·裘馬都,兩年內增值已經達到270%。在深圳機場方向的招華·曦城,從最初的10000元/㎡,兩年內直線上升到目前的41000元/㎡,合計增值310%、年均增值155%,超過深圳平均水平的幅度的13倍,高增值城市界面的威力可見一斑。
??? 21世紀是航空的世紀。飛機將成為越來越多人的出行工具。而機場的作用,就像高速鐵路在20世紀、公路在19世紀和海港在18世紀的作用一樣,驅動產業,驅動城市的發展——天河機場,武漢全國首個民航改革試點處,全國第四大航空樞紐中心,正促動著武漢的發展:正如5月18日,美國花旗銀行、通用電氣、高盛投資、摩根大通、美林亞洲、蘇格蘭皇家銀行、空客、波音等23家世界500強金融、航空巨頭齊聚武漢,并與相關漢企建立合作關系,共同打造武漢航空市場。
??? 隨著中部崛起戰略的實施,財富向亞洲的歷史性遷移,中國產業向中部轉移,武漢產業、資金、人才回流的速度與數量提升?崭鄞賱赢a業發展的同時,也會發揮城市界面效應,可能改善金銀湖的配套、促進產業升級,帶來更多人流。武漢機場就是武漢的門戶片區;金銀湖就是武漢的高增值區域。
??? 也許,目前區域僅有713、730、207、603、604等5路公交車,交通還不是很通暢;也許目前日常生活就在小區里,還不夠完善;但是是停留在現在,還是憧憬無限未來?
??? 在時間軸上,在城市進程中,這些是因時而變的。正如世上本沒有路,走得人多了就有了路;正如十年前老百姓愿望居住能達到處級干部的水平,十年后變成現實;正如當汽車在美國最早出現的時候,駕駛汽車的權利在美國的法典中被定義為特權,而在今天這種當年的特權早已變成人們的基本權利。
??? 城市的發展、機場的城市界面效應,區域資源價值進一步增加與提升,改變與提升著金銀湖地域的初始屬性,促動金銀湖進入價值重估階段,金銀湖樓市正走著洼地到平地的質變之路,即將迎來新的增長點、邁向新的高峰。

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