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專題研究 / TOPIC RESEARCH

地緣優勢——支撐漢口樓市信心的不變情結

作者:策劃中心 發布時間:2007-07-30 點擊次數:478

??? 在地道的武漢人心中,對漢口都有一種解不開的情結,它是武漢人心中的一種榮耀與向征,五百年來,憑其“廣納四方商賈,吞吐九洲貨物”的強大集散功能在全國與武漢人心中占有重要地位與影響,被稱之為天下四大名鎮之一,其獨有的漢派碼頭文化、漢派里份以及曾經代表一個時代特征的殖民遺跡,無不顯示著這里曾經的輝煌。
??? 也正是這種輝煌,使得漢口成為武漢人口最為集中、商業最為繁華、經濟最為發達的區域,名列三鎮之首。2002年——2004年,漢口是武漢房地產市場一直以來的價格制高地,但從2005年開始,武昌的崛起、漢陽的發力,使老漢口一枝獨秀的格局面臨改變,隨著2007年武漢樓市的高速發展,三鎮齊驅的趨勢日益明顯。
??? 僅管如此,漢口區域在整個武漢樓市中仍舊有著不可替代的地位,區域旺盛的市場需求所創下的樓市“速銷神話”;經過幾代人沉淀而來的世居情結所形成的無法替代的地緣優勢;以及相對而言更為集中的價格區間與更趨一致的樓盤品質,在全市乃至全國購房者心中都形成了一種無法改變的信心保障,就是這種保障,成為支撐漢口樓市信心的不變情結。
??? 漢口在武漢三鎮的樓市地位
??? 從地圖上看,被漢江與長江包圍起來的漢口,一直以來猶如一個獨立的國王,俯看著對岸的漢陽與武昌,得中而厚的優越感似乎與生俱來。但是,隨著城市的發展,在汽車、快速交通網絡大力建設和大武漢城市圈政策支持下,武漢的城市規模進一步擴大,漢陽與武昌日益崛起,以前俯視全城的優越感現在越來越受到威脅。
??? 其實早在2006年,武昌樓市就已現崢嶸,不僅在樓市品質、價格、供應規模等方面全面超越漢口,而且憑借“一江兩湖、兩江四岸”稀缺資源優勢,穩座武漢高端市場的頭把交椅。進入2007年,這種后來居上的勢頭似乎更加明顯。
??? 第一,在住宅供應上,漢口以微弱優勢取勝全城
??? 據大家顧問數據庫監測顯示,上半年,漢口區域(包括江漢、江岸、硚口、東西湖四個板塊)新增供應套數為16293套,而上半年武昌區域(包括武昌、青山、洪山、東湖高新四個板塊)的銷售套數累計為15878套,漢口區域以415套的微弱優勢暫居第一。

??? 第二,在銷量上,“速銷神話”彰顯老城區地緣優勢
??? 大家顧問數據庫監測數據顯示,上半年,漢口區域(包括江漢、江岸、硚口、東西湖四個板塊)累計銷售商品房總套數為22117套,占全市銷量的43%,雖然低于武昌區域(包括武昌、青山、洪山、東湖高新四個板塊)6個百分點暫居第二位,但是江岸區卻以10342套的銷量位居其它各區之首,其中上半年新開項目融科天城更是創下了2天銷售603套樓市神話,盡顯老城區地緣優勢。
??? 第三,價格上區間更為集中,各板塊之間價格差異縮小
??? 上半年,漢口區域四大板塊(江漢、江岸、硚口、東西湖)商品房均價范圍在3400~5000元/㎡之間,而武昌區域四大板塊(武昌、青山、洪山、東湖高新)的商品房價格范圍在2700~5000元/㎡之間。從中顯示出,漢口區域整體樓盤品質更為集中,沒有明顯的價格“短板區域”。
??? 第四,在土地供應上,漢口供應量明顯受到限制
??? 自2005年以后,受城市格局與歷史遺留等諸多的限制,漢口中心區可供應土地越來越少,土地供應的稀缺性直接影響到漢口區域的整體規劃,進而影響到后期的房地產進程,導致2005年以來,土地供應規模大幅下降。

??? 2007年上半年漢口樓市的5大盤點
??? 盡管漢口樓市目前在整體發展態勢上略遜于武昌,但卻不乏片區亮點,未來發展空間仍舊不可忽視。
??? 1、漢口中心區供小于求,房地產賣方市場信心不減
??? 以江漢岸三陽路片、江漢西北湖片、橋口寶豐路片為代表的漢口中心城區,受原有土地格局的限制與拆遷難度的加大,新面市項目較少,無法滿足市場需求。區域內產品十分熱銷,以5月開盤的融科天城為例,2007年5月26日開盤當天,就以 6500元/㎡均價實現93%的解籌率,次日便全部售罄。實現銷售金額4.5億元;鸨匿N售使其成為今年上半年漢口中心城區樓市的一大亮點。
??? 2、臨江高端片整體勢頭有所減弱
??? 對于高端市場而言,2006年以前可以說一直都是漢口的天下:
??? 從2003年武漢高端市場初步形成開始,全市的主要高端項目大都集中在以地段優勢領先的漢口區域,如福星城市花園、怡景花園、惠園CP、名雅居等;?????
??? 至2004年,漢口的高端項目開始成為大量投資者如溫州炒房團的關注目標:如萬豪國際當時以5000-6000元/㎡的天價熱銷,其中上海、溫浙一帶的商人及投資客戶占到25%左右、一期投資客戶近40%;
??? 到了2005年,以“蘭陵·大公館”、“萬科·香港路8號”為代表的品質+地段型精裝小豪宅則成為了大批中產階級的新寵,產品暢銷;
??? 而到了2006年,漢口的這種優勢地位開始動搖,全年高端推量僅為44.7萬方,僅占全市推量的26%;
??? 至今年上半年,作為漢口高端主戰場的沿江片整體銷售勢頭大幅下降,如去年一度與漢陽錦繡長江、武昌金都漢宮抗衡的時代豪苑項目,在今年幾乎沒有任何聲音,而隨著新世界中心接近尾盤、外灘棕櫚泉的售罄,高端市場僅剩下如天下·國際公館等少數幾個項目孤軍奮戰。
??? 而未來重振漢口高端雄風的重任似乎只有落在即將登場的武漢天地項目身上了。
??? 3、129億市政投資助力,后湖挺直腰桿
??? 盡管在行政區劃上,后湖屬于江岸區,可說是正宗的城區。但長期以來,在武漢人心中,從來就是將其與城區分開對待的。其價格長期以來,也一直與沌口、金銀湖等區域相同,雖然離中心市區僅十來分鐘的路程,但房價卻相差2000多元/㎡,價值的嚴重低沽。已經成為后湖長期以來無法突破的瓶頸。
??? 但是,隨著城運會召開、129億市政投資帶來的巨大魅力,區域品質樓盤的支撐,區域價值正在回歸。
??? 如在今年上半年,一度喪失區域話語權的新地置業重新開始區域炒作,通過對漢口第六大道的系列炒作,使東方明珠重新找回了區域王者的地位,在市場形勢一片大好的宏觀環境下,區域市場價值開始有所回暖, 2期開盤當天熱銷165套,狂攬1個億,其價格也從最初的3600元/㎡直指4200元/㎡,躍進當月武漢市在售樓盤銷售排行榜前六甲,區域市場開始價值回歸之路。
??? 4、“高增值空港片區”促使金銀湖“復活”
??? 素以“漢口后花園”而著稱的金銀湖板塊,其房地產市場從99年至今已有近十年的發展歷程,在經歷生態環境階段、產品品質階段之后,一度沉寂。而今借武漢天河機場2號機樓擴建2007年底投入使用,武漢將成為全國第四大空港之機,區域價值也因城市界面效應而重煥新姿,高增值空港片區成為其新的代名詞。
??? 從生態走向空港,以“機場財富干線、城市門戶、原生雙水岸、首席趨優社區”定位的銀湖翡翠,緊跟武漢城市發展脈搏,改觀與提升金銀湖區域原始屬性價值,區域價值獲得重估,銷售強勁:5月份成交104套,以絕對姿態高居區域銷售排行榜之首;6月銷售繼續熱銷旺勢。高增值空港片區改變著區域屬性,引領武漢業界,更滲透于深圳、上海等一線城市,受到大批城際客戶青睞。
??? 5、長豐大道將成為古田板塊下一個樓市熱點
??? 作為漢口老工業區的古田板塊,其房地產歷程是伴隨著軌道的延伸而發展起來的,可稱之為名副其實的“軌道效應”。在2003-2005年曾繁榮一時,在漢口房地產市場上占有重要的一席之地。
??? 但是目前,隨著這些因軌道效應而興起的首批入市項目如漢口春天、香港印象、融僑錦城、麗水康城、漢口人家等相繼進入尾盤,古田板塊軌道沿線可供應項目逐漸減少。而與此同時,隨著CBD的崛起,區域北部長豐大道及其延長線沿線將可能成為下一個樓市開發熱點。
??? 目前,區域軌道沿線在售項目不僅價格較高,而且供應量也有限,如漢口春天、麗水康城等均價都在5000元/㎡左右,走勢強勁的融僑錦城售價也達到了4900元/㎡,其余項目基本售罄。與此同時,區域北部長豐大道及其延長線周邊土地資源相對豐富,價格極具優勢,隨著交通的日益便捷,沿線項目受到消費者極大關注,如天澤一方,均價僅3800元/㎡,優勢明顯,銷售看好。
??? 可以預計,古田板塊樓市繼軌道效應的第一波高潮后,在諸如王家墩CBD的全面啟動、長豐大道延長線的提前開通、長豐大道公交總站的建設等市政規劃及配套利好的帶動下,區域熱點將逐漸北移,以長豐大道為主軸沿線將迎來第二波樓市高潮期。

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