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專題研究 / TOPIC RESEARCH

“惜售”真相

作者:策劃中心 發布時間:2007-07-30 點擊次數:452

??? 初入今夏,武漢樓市大熱:一方面是購房者的“搶購”,一方面是開發商紛紛大減推盤量,每批次僅推出40~50套房源、甚而按單元或按戶型每次不過十余套加推……這種少量加推、不愿商品輕易賣出而采取的銷售方式——惜售為什么成為2007年度銷售旺季中的“流行詞令”?

??? ——從“地荒”到“房荒”
??? 惜售是建立在對房地產市場未來預期的積極判斷上:未來房地產市場利好,銷售不會存在問題——而預期的前提,是對市場供應量的判斷。從武漢供應市場看,主城區樓市進入“新盤荒”:
???? 自武漢土地實施招拍掛制度以來,主城區內土地購置與開發面積在2004`2005年達到高峰,主城區出讓土地的規劃建筑總面積年均在600萬㎡左右;而 2006年,地根緊縮,土地資源控制嚴格,主城區供應銳減:全年土地購置49宗、148萬㎡,規劃建筑總面積為353萬㎡,僅為2004、2005年度的58% 。
??? 從“地荒”到“房荒”,“高價地”、地根緊縮,不僅讓眾多大小開發商感覺“地荒”,而且開始影響商品房市場:對比去年同期市場可售量,今年上半年新增供應25114套,僅為去年同期的72% 。
??? 與此同時,在收入利潤倍增的經濟環境中,抵制通貨,市場的需求持續旺盛:1-5月商品房銷售面積379.93萬㎡,增長7.1%,商品房銷售額147.66億元,增長11.6%。有價有市,燃起了市場的沸點。
??? 與需求形成反差,供應量的減少!暗鼗摹钡健胺炕摹,商品房供應速度的減緩、供應量的減少,當前的短缺效應增強,為惜售創造了市場前提。
?
??? ——被擴充的城市信心
??? 如果說2003年度,是十余萬的溫州人攜300余億民間資本在中國樓市上游走;那么在2007年,武漢所匯聚的是全國性資本,是越來越多的“城際客戶”:
??? 中部崛起、土地對外高強度招商,促進了產業的轉移,吸引大批企業進駐武漢,也帶動大量人才流動;同時近年武漢高端樓盤此起彼伏,諸如世茂錦繡長江全球發售、浙江金都“香港推介會”、尚都包機事件、F·天下走進深圳……不再局限于溫州一隅,在泛珠三角、長三角、環渤海等區域經濟組織一體化發展下,武漢匯聚了更國際化、全國級的資源,促動客戶流通。
??? 大量曾經工作于這些區域的湖北籍客戶,曾經學習、生活或者工作于武漢的客戶,中部崛起下聚焦的一些投資者——這些都構成了武漢樓市新生力量,打開了樓市格局:據武漢市商品住房購房群體數據分析顯示,5月武漢市外湖北省內個人購房比重為25.72% ,較上月上升了0.52%。與此現象相對應,這些外地客戶的身影幾乎遍布武漢的每個片區,比如:據稱漢陽世茂錦繡長江、武昌核心區內的金都漢宮等外地客戶占成交量的20%,水岸星城外地客戶比重約為22.6% ,銀湖翡翠省外客戶比重約為18% ,F·天下6月16日的深圳推介會上意向型合約達2800萬元……而據相關報道,2002年度上海出售的高檔樓盤中,境外購買者占30% 、外省市購買者占22.7% ;2006年度的深圳外地購買者也達到30% ……
??? 因流動所產生的資產溢價的促進下,異地置業意識已經覺醒并越來越普及,產生了大量城際客群的出現,從而推動諸如武漢這樣一個城市的居住需求容量無限擴展。武漢樓市進入轉型期,促使開發企業珍惜“房源”,看好后市價格,以期價值的最大化。
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??? ——游戲規則即將被改變
??? 是將房屋盡快賣出去,還是控制速度、提升價值?在融資渠道尚處于初級的階段,對于資本密集型的房地產業,眾多企業對階段性的現金流要求較高,通過對時間段的現金順差要求來保證后期的企業運作,因而希望項目盡快銷售出去。
??? 如今,幣值重估、資本流通過剩改變房地產游戲規則!行業籌措資金手段多樣化,如市值的增加擴大了房企的再融資能力,萬科、中海、碧桂園、珠江-合生創展系等房企已經順利突破千億市值,他們缺少的不是資金,而是上游的土地資源。而貨幣流通過,F象,同樣體現在有項目階段而資金實力相對不足的企業,他們期望囤積貨源,獲得最大化價值。
??? 因時而變,因市而變,不少開發商的價值衡量標準發生變化:賣快了就是賣貴了——衡量標準由快速銷售、資金回籠、現金流的“效率衡量”,轉變為追求“效應與速度的平衡”。
??? 從某種角度講,尤其是對集團開發企業而言,適度控制銷售、推盤節奏,銷售速度放慢,不追求閃電式銷售的“惜售”,是在有限的資源上利益最大化的具體方式之一:首先有利于銜接開發與銷售環節,規避開發與銷售斷檔而帶來的重復推廣;有利于形成項目整體的連續性,乃至整個公司集團各個項目、儲備土地的連續性,促進企業整體資金目標的實現,資源多重利用、人力物力的投入也相應減少;同時,產品經過充分展示再銷售轉移,價值體現更強勁。
??? 市場前景的預期看好下,一家或幾家樓盤采取惜售方式,或提價,或壓縮加推量,試探市場底線,能較好較快的調整銷售策略。但不顧自身樓盤素質與自身前提的大量惜售,必然導致市場供應集中放量(對有業績要求的上市公司尤其如此)。利潤和風險總是相伴相隨的,同樣來自市場。正所謂“成也蕭何,敗也蕭何”。惜售本身也存在著房價漲幅預期,存在著銷售、財務、政策的不確定風險。

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